先给最想知道答案的你一句话：没有永住权，不代表一定不能在日本办房贷。确实有银行会受理「持有效在留资格、又有稳定收入」的外国人；但我也要老实说——能不能过、能贷几成、利率多少，完全是各家银行依个案审查决定的，没有永住更不等于「保证能贷」。这篇就把没有永住、正在日本工作的人，贷款会被看哪些条件、怎么准备、怎么提高过件机率，一次讲清楚。
第一个观念：能「买」和能「贷」是两回事。外国人买日本不动产没有国籍限制，就算你人在台湾也能买；但要不要借到日本的房贷，是另一道关卡。很多人以为「我在日本工作、收入也不错，应该没问题吧」，结果卡在贷款这一关，原因往往不是收入，而是下面这些细节。
📌 先破解一个误会：没永住，通常用不了 Flat 35
很多人听过利率漂亮的「Flat 35 房贷」，但依住宅金融支援机构的规定，外国籍要申请 Flat 35，原则上必须是「永住者」或「特别永住者」；没有永住的在留资格通常无法使用。所以没永住的人，主力要看的是各银行的「外国人专案」，而不是 Flat 35。
资料来源：住宅金融支援机构 Flat 35官方 FAQ（jhffaq.jp）。
那银行到底在看什么？没永住的外国人申贷，银行会比对日本人更谨慎，重点大致是「你会不会稳定地待在日本、稳定地有收入、过去有没有准时还钱」。我把常见的审查项目整理成一张表：
| 审查项目 | 银行通常在看什么 | 没永住者要特别注意 |
|---|---|---|
| 在留资格 | 种类与稳定度 | 工作签可贷，但更看「留日持续性」 |
| 在留期限／更新 | 剩余期间、更新纪录 | 期限太短或纪录不稳会被担心 |
| 在职年数 | 同一公司的年资 | 刚换工作最容易卡关 |
| 年收入 | 稳定且可认列的收入 | 海外收入常无法被完整认列 |
| 雇用型态 | 正社员／契约／自营 | 契约、自营要更多所得证明 |
| 公司规模 | 稳定性与规模 | 小公司可能要补更多资料 |
| 自备款 | 头期成数 | 越高越有利，没永住尤其重要 |
| 信用纪录 | CIC／JICC／KSC | 刚来日本者常「资料太薄」 |
| 既有负债 | 卡费、车贷、分期 | 会吃掉返济负担率 |
① 在留资格的种类很关键。大致来说，永住 ＞ 配偶（日本人／永住者之配偶）＞ 高度专门职、经营管理、工作签，是银行眼中「稳定度」的高低顺序。没永住不是不能贷，而是银行会更看你「留在日本的持续性」。
② 在留期限与更新纪录。剩余在留期间太短、或更新纪录不稳，银行会担心。③ 在职年数。实务上这是最常被忽略、却最容易卡关的一项——很多客户收入很好，却因为「刚换工作没多久」被要求补件或提高自备款。
④ 年收入。银行要的是「稳定且能被认列」的收入；这也牵涉到一个重点：海外收入常常无法被完整认列，银行多半看你在日本、能用源泉征收票佐证的收入。⑤ 雇用型态。正社员最稳；契约社员、派遣、自营业通常要更长的所得证明、决算书，审查也更严。
⑥ 任职公司的规模与稳定性。上市公司、大型企业、公务体系通常较吃香；新创或小公司不是不行，但可能要补更多资料。⑦ 自备款比例。自备款越高、银行风险越低、过件机率通常越高——这对没永住的人特别重要（后面讲实务常见成数）。
📌 ⑧ 日本的信用纪录是怎么来的？
日本有三大信用资讯机构：CIC（信用卡、分期为主）、JICC（消费金融为主）、全国银行个人信用情报中心（KSC，全银协）（银行贷款、官报资讯）。三者之间还会透过 CRIN／IDEA 交流延滞与负债资讯。
刚来日本 1～2 年的人常常「信用资料太薄」——不是有污点，而是几乎没有纪录，银行难以判断，于是可能要求提高自备款。
资料来源：CIC、JICC、全国银行协会（全银协）KSC 官方说明。
⑨ 既有的卡费、车贷、消费分期、信用卡循环，全都会吃掉你的「返济负担率」。银行算的是「你所有贷款的年还款 ÷ 年收入」，房贷只是其中一块。所以申贷前，把能结清的小额负债先清掉、额度别开太满，是很实际的加分动作。
配偶是日本人或永住者，差很多。实务上，若另一半是日本人或永住者，可选的银行与方案通常更广、条件也较友善（有时能以配偶为共同债务人或连带保证）。如果你正是这个情况，等于多了一条路，值得优先评估。
那哪种人比较容易过、哪种容易被拒？用一张对照表帮你抓感觉（这是「倾向」，不是绝对）：
✅ 比较容易通过
・正社员、在职稳定
・大型或上市公司
・自备款三成左右
・日本已有信用纪录
・配偶为日本人／永住者
・无其他大笔负债
⚠️ 比较困难
・刚换工作、在职很短
・契约／派遣／自营初期
・自备款偏低
・刚来日本、信用资料太薄
・收入主要在海外难认列
・卡循、车贷等负债多
💡 周周的第一线观察
比起「年收入不足」，我实际更常看到客户卡在这些地方：
・在职年数不足、刚换工作
・永住权还没拿到
・日本信用纪录太薄
・自备款准备不够
・海外收入无法被完整认列
尤其是刚来日本 1～2 年的客户，即使收入不错，也可能因为信用资料不足而被要求提高自备款。
讲到自备款，分享一下实务上常见的数字。我接触的外国人客户，自备款大多落在两成到三成五（20%／30%／35%）之间；没有永住的客户，很多会先准备至少三成（约 30%）左右的资金再开始找房，过件和议价时都比较有底气。要强调：这是「实务常见」，不是银行保证，每个人实际要准备多少，仍要看银行与个案。
有哪些「公开、明确受理没永住者」的方案？下面几个是各金融机构官方公布的外国人／没永住专案，给你一个轮廓（数字以各行最新公告与个案审查为准）：
| 金融机构 | 公布的门槛与特点 | 来源 |
|---|---|---|
| Suruga 银行 Dream-J 房贷 | 没永住可申请；年收约 400 万日圆以上、在职 1 年以上；原则免保证人；取得永住后可能调降利率 | スルガ银行官方（商品概要 2025/7） |
| SMBC 信托银行 PRESTIA | 有在留资格（短期滞在除外）即可受理；前年年收约 1,000 万日圆以上、限对象区域 | SMBC 信托银行 FAQ |
| 东京之星银行 | 设有「给没永住外国籍」的住宅贷款专案 | 东京之星银行官方 |
| AEON 永旺银行 | 设有「住宅贷款（没永住）」商品 | AEON 银行 商品概要（2026/6） |
✅ 周周实务上接触过的银行
我实际协助外国人贷款的案件中，曾接触过：PRESTIA、三井住友银行、Mizuho 瑞穗银行、横滨银行、SBI 新生银行，以及台湾银行东京分行、中国信托东京分行等。
提醒：这是「实际接触经验」，不代表每家都有没永住专案、也不代表你一定能在这些银行贷到；每家审核标准不同，同样条件也可能出现不同结果，能不能受理、条件如何，都要看各银行当时规定与个案审查。
被一家银行拒绝，不代表所有银行都不行。各家银行「受理的对象、评分的重点」都不一样——有的看重公司规模、有的看重在职年数、有的对没永住相对友善。所以第一家被拒，往往是「不对盘」，换一家、或补强资料后再送，结果可能完全不同。
📂 两个真实情境（已匿名）
案例 A：有客户第一家银行被拒，原因是永住权还没核发；后来调整申请银行、并补充收入证明后，顺利取得贷款承认。
案例 B：有客户以为「年收入够就能贷」，但因为刚转职不久，被银行要求补更多在职证明，最后延后几个月再申请才通过。
这两个案例想说的是：没永住的贷款，「选对银行＋把资料补齐＋抓对时机」，往往比单纯比收入更关键。
顺带分享：经营管理签证 vs 工作签证，审查方式不太一样。以我接触的案件来说，工作签证的客户收入来源明确，银行比较好评估；经营管理签证的客户，银行还会看公司营运状况、决算书内容、公司成立时间、法人收入的稳定性。所以就算两个人年收入差不多，审查的角度和要准备的资料也会不同。
📋 事前审查通常要准备的资料
・在留卡正反面
・护照
・源泉征收票／近 1～3 年所得证明
・在职证明或雇用契约
・自备款的存款证明
・既有贷款／信用卡额度资讯
・购买物件的资料（物件概要、价格）
※ 自营业／经营管理者另需决算书、确定申告等。实际要件依各银行为准。
🗺 没永住外国人房贷的大致流程
1 咨询、确认条件 → 2 选择适合的银行 → 3 事前审查→ 4 正式申请、提交文件 → 5 本审查→ 6 签订契约与重要事项说明 → 7 付尾款、交屋。
没永住的关键，在第 2 步「选对银行」和第 3 步「事前审查」就先抓出能不能过、能贷多少。
最后，怎么提高通过机率？几个实际可做的：① 把小额负债先结清、信用卡额度别开太满；② 自备款尽量准备到三成左右；③ 稳定在职、别在申贷前后换工作；④ 收入用日本可佐证的方式呈现；⑤ 找对银行（这是最省力的一步）；⑥ 资料一次补齐、别让银行等。
📝 重点整理
・没永住可以贷款，但依个案、依各银行审查为准，不是保证。
・没永住通常用不了 Flat 35，主力看「银行的外国人专案」。
・最常卡关的不是收入，而是在职年数、刚换工作、信用资料太薄、自备款不足、海外收入难认列。
・实务上没永住者常先备到约三成自备款。
・被一家拒 ≠ 全部拒，选对银行＋补齐资料＋抓对时机是关键。
这篇适合哪些人：
・在日本工作、还没拿到永住，但想买房自住的人
・刚来日本 1～2 年、想知道现在能不能贷的人
・收入不错却被银行打枪、想知道卡在哪的人
・持工作签或经营管理签、想评估贷款可能性的人
看完后，下一步可以这样做：
・整理你的年收入与自备款金额
・备好在留卡与源泉征收票
・先做一次贷款事前审查抓方向
・把有兴趣的物件传给房仲确认条件
如果你正在日本工作，想知道自己的条件能不能贷款、适合买哪一区，或看到喜欢的物件不知道有没有问题，也可以把资料传给周周，我会先帮你整理方向。
※ 本文为一般资讯整理，不构成法律、税务、贷款或投资建议，实际条件请以政府机关、金融机构及相关专业人士的最新说明为准。
