日本买房除了房价，还要准备哪些「诸费用」？一次看懂＋试算

新筑和中古，诸费用比例不同新筑（尤其建商直售）有时仲介费较低或没有，但可能有其他费用；中古屋几乎都有仲介费。整体来说，中古屋的诸费用比例通常抓得比新筑保守一点，实际还是要看物件与交易方式。先把诸费用搞懂、抓进预算，才不会签约前才发现现金不够。买前先问清楚交易方式，才好抓预算。

在日本买房，很多人第一次看到帐单都会吓一跳——除了房屋本身的价格，还要另外准备一笔「诸费用」。这篇用白话帮你整理：诸费用到底包含哪些、大概要抓多少、公寓和一户建差在哪，最后也附上周周的试算工具，让你自己先抓个大概。

买房不是只付房价

日本的「诸费用」指的是买房本体价格以外、在过户与贷款过程中会产生的各种费用与税金。这些大多是一次性的，要在签约、过户前后用现金准备好，没办法全部包进房贷里，所以一定要先抓进预算。

诸费用大概要抓多少？

一个好记的概算：有贷款的话，诸费用大约是物件售价的 7%；现金全款大约 5%。差别主要在「银行贷款相关的费用」——因为有贷款才会有事务手续费、保证费、贷款事务代行费这些项目。举例来说，一间 6,000 万日圆 的中古公寓，有贷款时诸费用大约抓 420 万日圆 上下、现金全款大约 300 万日圆 上下（实际会依物件、银行与自治体不同）。

贷款相关费用是差别关键为什么有贷款抓 7%、现金抓 5%？差就差在贷款会多出事务手续费、保证料、抵押权设定登记等费用；贷款成数越高、金额越大，这部分也越多。评估预算时，别忘了把贷款本身的成本算进去。所以同一间房，用贷款买要准备的现金会比纯看房价时多一截。

金额不小，是诸费用里仅次于仲介费的一块。

登记费用（登录免许税＋司法书士）过户要办所有权移转登记，会有登录免许税（依固定资产税评价额计算，税率因新筑／中古、自住与否而不同）加上司法书士报酬；有贷款还要办抵押权设定登记，再多一笔。这部分通常由司法书士统一处理，金额依物件与评价额浮动。

火灾・地震保险有贷款的银行几乎都会要求投保火灾保险，常见一次保 5 年；地震保险多为附加、可自由选择。金额依建物构造、坪数与保障范围而定，是诸费用里少数「可以自己比价」的项目。多花点时间比一下，长期能省一些。

印纸税买卖契约书、贷款契约书都要贴印纸，金额依契约金额分级，通常几千到几万日圆不等。金额不大，但别漏掉。

公寓和一户建，诸费用差在哪

两种物件的基本项目差不多，但有两个重点不同：
・公寓大楼：过户时会多一笔管理费／修缮积立金的精算（把当月费用和卖方按比例分摊）。
・新筑一户建：因为是全新盖好的房子，会多一笔建物表示登记（把新建物登记上去）的费用。
中古一户建因为建物早就登记过了，通常就没有这一笔。

仲介手数料怎么算？

仲介手数料有法定上限，而且是分级距计算的（200万日圆以下、200～400万、超过400万各有公式），不是单一趴数。大多数东京物件都超过 400 万日圆，上限约为「售价 × 3% ＋ 6 万日圆，再加 10% 消费税」；以 6,000 万日圆为例约 205 万日圆（含税）。完整算法、各级距公式与自动计算，看这篇：日本买房仲介费怎么算？

别忘了：购入后还有「不动产取得税」

上面的诸费用是过户当下要准备的，但买完之后几个月，还会收到一张「不动产取得税」的单子。它依物件的固定资产税评价额计算，金额与减免依各自治体规定不同，请务必由税理士确认，并先预留这笔钱，才不会被突然的帐单吓到。

用一个例子抓感觉假设买一间 5,000 万日圆的中古公寓、有贷款，诸费用抓约 7% 就是 约 350 万日圆；现金全款抓约 5% 约 250 万日圆。这是概算，实际依物件、贷款方案与自治体浮动——看上具体物件时，让周周帮你抓一份接近真实的明细最准。抓对这个数字，买房才不会卡在最后一步。

诸费用什么时候付？大部分在签约到过户（决済）之间用现金或汇款准备，跟头期款分开。仲介费常见签约付一半、交屋付一半；登记与司法书士费在决済当天结清；不动产取得税则是买完几个月后才寄单。记得留一笔「过户用现金」，别全压在头期上。时间点抓错，容易在决済当天手忙脚乱。

要先准备多少现金？头期款＋诸费用，才是你真正要先拿出来的现金。举例：5,000 万的物件、贷款 8 成，头期 1,000 万＋诸费用约 350 万，等于要先准备约 1,350 万日圆。先把这个数字抓出来，才知道买不买得起、要不要调整预算。这也是周周一定会先帮客户算清楚的地方。

诸费用能省吗？大部分是税金与法定费用，能动的空间有限；火灾保险可比价、贷款方案可挑，但省下来通常不多。与其想着省诸费用，不如先把总预算抓准、避免临时凑不出现金，这才是重点。周周会帮你把「房价＋头期＋诸费用」一次算清楚。把力气放在谈房价，通常比省诸费用更划算。

资料来源：仲介手数料上限（宅地建物取引业法・日本国土交通省告示）、印纸税（日本国税厅）、登录免许税与不动产取得税（日本国税厅・各自治体）。各项费用与税额依物件、银行方案与各自治体规定不同，实际金额请以司法书士、税理士与各银行最新报价为准。

本文为一般资讯整理，不构成贷款、税务或投资建议；实际费用、税额与贷款条件请由司法书士、税理士、宅建士及各银行确认。