在日本买房，很多人第一次看到帐单都会吓一跳——除了房屋本身的价格，还要另外准备一笔「诸费用」。这篇用白话帮你整理：诸费用到底包含哪些、大概要抓多少、公寓和一户建差在哪，最后也附上周周的试算工具，让你自己先抓个大概。
买房不是只付房价
日本的「诸费用」指的是买房本体价格以外、在过户与贷款过程中会产生的各种费用与税金。这些大多是一次性的，要在签约、过户前后用现金准备好，没办法全部包进房贷里，所以一定要先抓进预算。
诸费用大概要抓多少？
一个好记的概算：有贷款的话，诸费用大约是物件售价的 7%；现金全款大约 5%。差别主要在「银行贷款相关的费用」——因为有贷款才会有事务手续费、保证费、贷款事务代行费这些项目。举例来说，一间 6,000 万日圆 的中古公寓，有贷款时诸费用大约抓 420 万日圆 上下、现金全款大约 300 万日圆 上下（实际会依物件、银行与自治体不同）。
📋 诸费用通常包含这些
・登记费用（登录免许税＋司法书士报酬）
・仲介手数料（含税）
・火灾保险（多为 5 年）
・契约书贴用的印纸税
・金融机构事务手续费
・金融机构保证费
・固定资产税・都市计划税的精算金
・贷款事务代行费
※ 其中金融机构事务手续费、保证费、贷款事务代行费是「有贷款才会有」，这也是为什么贷款会比现金多大约 2%。
公寓和一户建，诸费用差在哪
两种物件的基本项目差不多，但有两个重点不同：
・公寓大楼：过户时会多一笔管理费／修缮积立金的精算（把当月费用和卖方按比例分摊）。
・新筑一户建：因为是全新盖好的房子，会多一笔建物表示登记（把新建物登记上去）的费用。
中古一户建因为建物早就登记过了，通常就没有这一笔。
仲介手数料怎么算？
仲介手数料有法定上限，而且是分级距计算的（200万日圆以下、200～400万、超过400万各有公式），不是单一趴数。大多数东京物件都超过 400 万日圆，上限约为「售价 × 3% ＋ 6 万日圆，再加 10% 消费税」；以 6,000 万日圆为例约 205 万日圆（含税）。完整算法、各级距公式与自动计算，看这篇：日本买房仲介费怎么算？
别忘了：购入后还有「不动产取得税」
上面的诸费用是过户当下要准备的，但买完之后几个月，还会收到一张「不动产取得税」的单子。它依物件的固定资产税评价额计算，金额与减免依各自治体规定不同，请务必由税理士确认，并先预留这笔钱，才不会被突然的帐单吓到。
💡 周周的提醒
诸费用的比例会因物件、贷款方案与自治体而浮动，上面的 7%／5% 是方便抓预算的概算，不是保证值。看上的物件把资料传给周周，我可以帮你抓比较贴近实际的诸费用，连同贷款一起评估。
资料来源：仲介手数料上限（宅地建物取引业法・日本国土交通省告示）、印纸税（日本国税厅）、登录免许税与不动产取得税（日本国税厅・各自治体）。各项费用与税额依物件、银行方案与各自治体规定不同，实际金额请以司法书士、税理士与各银行最新报价为准。
本文为一般资讯整理，不构成贷款、税务或投资建议；实际费用、税额与贷款条件请由司法书士、税理士、宅建士及各银行确认。