先給最想知道答案的你一句話：沒有永住權，不代表一定不能在日本辦房貸。確實有銀行會受理「持有效在留資格、又有穩定收入」的外國人；但我也要老實說——能不能過、能貸幾成、利率多少，完全是各家銀行依個案審查決定的，沒有永住更不等於「保證能貸」。這篇就把沒有永住、正在日本工作的人，貸款會被看哪些條件、怎麼準備、怎麼提高過件機率，一次講清楚。
第一個觀念：能「買」和能「貸」是兩回事。外國人買日本不動產沒有國籍限制，就算你人在台灣也能買；但要不要借到日本的房貸，是另一道關卡。很多人以為「我在日本工作、收入也不錯，應該沒問題吧」，結果卡在貸款這一關，原因往往不是收入，而是下面這些細節。
📌 先破解一個誤會：沒永住，通常用不了 Flat 35
很多人聽過利率漂亮的「Flat 35 房貸」，但依住宅金融支援機構的規定，外國籍要申請 Flat 35，原則上必須是「永住者」或「特別永住者」；沒有永住的在留資格通常無法使用。所以沒永住的人，主力要看的是各銀行的「外國人專案」，而不是 Flat 35。
資料來源：住宅金融支援機構 Flat 35官方 FAQ（jhffaq.jp）。
那銀行到底在看什麼？沒永住的外國人申貸，銀行會比對日本人更謹慎，重點大致是「你會不會穩定地待在日本、穩定地有收入、過去有沒有準時還錢」。我把常見的審查項目整理成一張表：
| 審查項目 | 銀行通常在看什麼 | 沒永住者要特別注意 |
|---|---|---|
| 在留資格 | 種類與穩定度 | 工作簽可貸，但更看「留日持續性」 |
| 在留期限／更新 | 剩餘期間、更新紀錄 | 期限太短或紀錄不穩會被擔心 |
| 在職年數 | 同一公司的年資 | 剛換工作最容易卡關 |
| 年收入 | 穩定且可認列的收入 | 海外收入常無法被完整認列 |
| 雇用型態 | 正社員／契約／自營 | 契約、自營要更多所得證明 |
| 公司規模 | 穩定性與規模 | 小公司可能要補更多資料 |
| 自備款 | 頭期成數 | 越高越有利，沒永住尤其重要 |
| 信用紀錄 | CIC／JICC／KSC | 剛來日本者常「資料太薄」 |
| 既有負債 | 卡費、車貸、分期 | 會吃掉返濟負擔率 |
① 在留資格的種類很關鍵。大致來說，永住 ＞ 配偶（日本人／永住者之配偶）＞ 高度專門職、經營管理、工作簽（技術・人文知識・國際業務等），是銀行眼中「穩定度」的高低順序。沒永住不是不能貸，而是銀行會更看你「留在日本的持續性」。
② 在留期限與更新紀錄。剩餘在留期間太短、或更新紀錄不穩，銀行會擔心。③ 在職年數。實務上這是最常被忽略、卻最容易卡關的一項——很多客戶收入很好，卻因為「剛換工作沒多久」被要求補件或提高自備款。
④ 年收入。銀行要的是「穩定且能被認列」的收入；這也牽涉到一個重點：海外收入常常無法被完整認列，銀行多半看你在日本、能用源泉徵收票佐證的收入。⑤ 雇用型態。正社員最穩；契約社員、派遣、自營業通常要更長的所得證明、決算書，審查也更嚴。
⑥ 任職公司的規模與穩定性。上市公司、大型企業、公務體系通常較吃香；新創或小公司不是不行，但可能要補更多資料。⑦ 自備款比例。自備款越高、銀行風險越低、過件機率通常越高——這對沒永住的人特別重要（後面講實務常見成數）。
📌 ⑧ 日本的信用紀錄是怎麼來的？
日本有三大信用資訊機構：CIC（信用卡、分期為主）、JICC（消費金融為主）、全國銀行個人信用情報中心（KSC，全銀協）（銀行貸款、官報資訊）。三者之間還會透過 CRIN／IDEA 交流延滯與負債資訊。
剛來日本 1～2 年的人常常「信用資料太薄」——不是有汙點，而是幾乎沒有紀錄，銀行難以判斷，於是可能要求提高自備款。
資料來源：CIC、JICC、全國銀行協會（全銀協）KSC 官方說明。
⑨ 既有的卡費、車貸、消費分期、信用卡循環，全都會吃掉你的「返濟負擔率」。銀行算的是「你所有貸款的年還款 ÷ 年收入」，房貸只是其中一塊。所以申貸前，把能結清的小額負債先清掉、額度別開太滿，是很實際的加分動作。
配偶是日本人或永住者，差很多。實務上，若另一半是日本人或永住者，可選的銀行與方案通常更廣、條件也較友善（有時能以配偶為共同債務人或連帶保證）。如果你正是這個情況，等於多了一條路，值得優先評估。
那哪種人比較容易過、哪種容易被拒？用一張對照表幫你抓感覺（這是「傾向」，不是絕對）：
✅ 比較容易通過
・正社員、在職穩定
・大型或上市公司
・自備款三成左右
・日本已有信用紀錄
・配偶為日本人／永住者
・無其他大筆負債
⚠️ 比較困難
・剛換工作、在職很短
・契約／派遣／自營初期
・自備款偏低
・剛來日本、信用資料太薄
・收入主要在海外難認列
・卡循、車貸等負債多
💡 周周的第一線觀察
比起「年收入不足」，我實際更常看到客戶卡在這些地方：
・在職年數不足、剛換工作
・永住權還沒拿到
・日本信用紀錄太薄
・自備款準備不夠
・海外收入無法被完整認列
尤其是剛來日本 1～2 年的客戶，即使收入不錯，也可能因為信用資料不足而被要求提高自備款。
講到自備款，分享一下實務上常見的數字。我接觸的外國人客戶，自備款大多落在兩成到三成五（20%／30%／35%）之間；沒有永住的客戶，很多會先準備至少三成（約 30%）左右的資金再開始找房，過件和議價時都比較有底氣。要強調：這是「實務常見」，不是銀行保證，每個人實際要準備多少，仍要看銀行與個案。
有哪些「公開、明確受理沒永住者」的方案？下面幾個是各金融機構官方公布的外國人／沒永住專案，給你一個輪廓（數字以各行最新公告與個案審查為準）：
| 金融機構 | 公布的門檻與特點 | 來源 |
|---|---|---|
| Suruga 銀行 Dream-J 房貸 | 沒永住可申請；年收約 400 萬日圓以上、在職 1 年以上；原則免保證人；取得永住後可能調降利率 | スルガ銀行官方（商品概要 2025/7） |
| SMBC 信託銀行 PRESTIA | 有在留資格（短期滯在除外）即可受理；前年年收約 1,000 萬日圓以上、限對象區域 | SMBC 信託銀行 FAQ |
| 東京之星銀行 | 設有「給沒永住外國籍」的住宅貸款專案 | 東京之星銀行官方 |
| AEON 永旺銀行 | 設有「住宅貸款（沒永住）」商品 | AEON 銀行 商品概要（2026/6） |
✅ 周周實務上接觸過的銀行
我實際協助外國人貸款的案件中，曾接觸過：PRESTIA、三井住友銀行、Mizuho 瑞穗銀行、橫濱銀行、SBI 新生銀行，以及台灣銀行東京分行、中國信託東京分行等。
提醒：這是「實際接觸經驗」，不代表每家都有沒永住專案、也不代表你一定能在這些銀行貸到；每家審核標準不同，同樣條件也可能出現不同結果，能不能受理、條件如何，都要看各銀行當時規定與個案審查。
被一家銀行拒絕，不代表所有銀行都不行。各家銀行「受理的對象、評分的重點」都不一樣——有的看重公司規模、有的看重在職年數、有的對沒永住相對友善。所以第一家被拒，往往是「不對盤」，換一家、或補強資料後再送，結果可能完全不同。
📂 兩個真實情境（已匿名）
案例 A：有客戶第一家銀行被拒，原因是永住權還沒核發；後來調整申請銀行、並補充收入證明後，順利取得貸款承認。
案例 B：有客戶以為「年收入夠就能貸」，但因為剛轉職不久，被銀行要求補更多在職證明，最後延後幾個月再申請才通過。
這兩個案例想說的是：沒永住的貸款，「選對銀行＋把資料補齊＋抓對時機」，往往比單純比收入更關鍵。
順帶分享：經營管理簽證 vs 工作簽證，審查方式不太一樣。以我接觸的案件來說，工作簽證的客戶收入來源明確，銀行比較好評估；經營管理簽證的客戶，銀行還會看公司營運狀況、決算書內容、公司成立時間、法人收入的穩定性。所以就算兩個人年收入差不多，審查的角度和要準備的資料也會不同。
📋 事前審查通常要準備的資料
・在留卡正反面
・護照
・源泉徵收票／近 1～3 年所得證明
・在職證明或僱用契約
・自備款的存款證明
・既有貸款／信用卡額度資訊
・購買物件的資料（物件概要、價格）
※ 自營業／經營管理者另需決算書、確定申告等。實際要件依各銀行為準。
🗺 沒永住外國人房貸的大致流程
1 諮詢、確認條件 → 2 選擇適合的銀行 → 3 事前審查→ 4 正式申請、提交文件 → 5 本審查→ 6 簽訂契約與重要事項說明 → 7 付尾款、交屋。
沒永住的關鍵，在第 2 步「選對銀行」和第 3 步「事前審查」就先抓出能不能過、能貸多少。
最後，怎麼提高通過機率？幾個實際可做的：① 把小額負債先結清、信用卡額度別開太滿；② 自備款盡量準備到三成左右；③ 穩定在職、別在申貸前後換工作；④ 收入用日本可佐證的方式呈現；⑤ 找對銀行（這是最省力的一步）；⑥ 資料一次補齊、別讓銀行等。
📝 重點整理
・沒永住可以貸款，但依個案、依各銀行審查為準，不是保證。
・沒永住通常用不了 Flat 35，主力看「銀行的外國人專案」。
・最常卡關的不是收入，而是在職年數、剛換工作、信用資料太薄、自備款不足、海外收入難認列。
・實務上沒永住者常先備到約三成自備款。
・被一家拒 ≠ 全部拒，選對銀行＋補齊資料＋抓對時機是關鍵。
這篇適合哪些人：
・在日本工作、還沒拿到永住，但想買房自住的人
・剛來日本 1～2 年、想知道現在能不能貸的人
・收入不錯卻被銀行打槍、想知道卡在哪的人
・持工作簽或經營管理簽、想評估貸款可能性的人
看完後，下一步可以這樣做：
・整理你的年收入與自備款金額
・備好在留卡與源泉徵收票
・先做一次貸款事前審查抓方向
・把有興趣的物件傳給房仲確認條件
如果你正在日本工作，想知道自己的條件能不能貸款、適合買哪一區，或看到喜歡的物件不知道有沒有問題，也可以把資料傳給周周，我會先幫你整理方向。
※ 本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務、貸款或投資建議，實際條件請以政府機關、金融機構及相關專業人士的最新說明為準。
