周周・日本房仲很多人研究日本買房研究得超仔細，貸款、管理費、固定資產稅都問清楚了，結果等到要賣房才發現：原來賣掉也要繳稅。先記住最關鍵的一句——日本賣房課的不是成交價，而是你實際賺到的「讓渡所得」（也就是資本利得）。這篇就把賣房會遇到的稅、海外屋主要注意的地方，一次幫你講清楚。
算法是這樣：讓渡所得 ＝ 出售價格 － 取得費 － 讓渡費用。取得費是你當初的購入成本（房價、土地、仲介費、登記費、印花稅、不動產取得稅等，不過建物部分要扣折舊）；讓渡費用則是這次賣房花的錢（仲介費、測量費、解體費等）。所以你會看到，有人帳面上賺很多卻幾乎不用繳稅，也有人賣價沒高多少卻被課了一筆。
取得費不明怎麼辦？可按售價 5% 計賣的是很久以前買的、或繼承來的房子，常常找不到當初的買賣合約、算不出取得費。這種情況稅法允許用售價的 5% 當作取得費（概算取得費）。但這通常對你不利——取得費被壓很低，帳面獲利就變高、稅也跟著多。所以當初的買賣契約、費用單據，務必留好，別隨手丟。
建物要扣折舊，土地不用算取得費時，建物部分會隨持有年數折舊（依構造與法定耐用年數計算），土地則不折舊。也就是說，你持有越久，建物的取得費會被折得越低，帳面獲利可能因此變高。這一塊怎麼算會直接影響稅額，通常交給稅理士處理最準。
📊 讓渡所得稅率（2026）
・長期（持有逾 5 年）：合計約 20.315%（所得稅 15.315%＋住民稅 5%）。
・短期（持有 5 年以下）：合計約 39.63%（所得稅 30.63%＋住民稅 9%），幾乎是長期的兩倍。
・上述所得稅已含復興特別所得稅。
資料來源：日本國稅廳（No.3208／No.3211）、三井不動產 Rehouse2026 年度稅金手引。
🕐 最多人算錯的「5 年」
它不是從你買到賣的實際天數，而是看「出售那一年的 1 月 1 日」有沒有滿 5 年。
例：2020 年 7 月買、2025 年 8 月賣，乍看超過 5 年，但用 2025 年 1/1 來算其實還沒滿，仍算短期、課 39.63%。差一倍稅，賣前務必確認。
差一年，稅率可能差一倍長期（持有超過 5 年）與短期的稅率差很多（約 20% vs 約 40%）。而且這個「5 年」不是從買到賣的天數，而是看賣出那年的 1 月 1 日有沒有滿 5 年。差一點點就可能從長期變短期、稅多將近一倍。要賣之前，先確認持有年限落在哪一邊，是很重要的一步。
✅ 自住房的稅務優惠
・符合條件的自住房，讓渡所得可直接扣 最高 3,000 萬日圓（居住用財產 3,000 萬特別控除），扣完在額度內就不用繳。
・自住又持有逾 10 年，課稅讓渡所得 6,000 萬以下部分可能適用約 14.21% 的輕減稅率。
・是否屬自住、能不能用到這些優惠，影響非常大，務必由稅理士確認。
資料來源：日本國稅廳（No.3302／No.3305）。
如果你是海外居住者（非日本稅務居民），有幾件事要特別注意：通常需要指定一位「納稅管理人」幫你處理稅務通知和申告；賣房後多半要辦「確定申告」向國稅廳申報；某些情況買方還得幫你做「源泉徵收」（預扣稅）。這部分會因為買賣雙方的身分和用途而不同，務必由司法書士、稅理士確認。
海外屋主特別注意：源泉徵收如果你是非居住者賣掉日本的不動產，原則上買方要先預扣售價的 10.21% 幫你繳（源泉徵收），你之後再透過確定申告多退少補。（買方自住用、且售價在一定金額以下等特定情況可能免預扣，依規定認定。）這對海外賣家的金流影響不小，事前一定要先算進去。
賣房後要辦「確定申告」有獲利（或想用控除、退回被預扣的稅）時，通常要在賣出隔年的 2/16～3/15辦確定申告。海外居住者一般要先指定一位納稅管理人幫你收通知、代辦申報。時程與文件都不少，提早準備、找好稅理士才不會手忙腳亂。
順便幫你破解幾個常見誤會：賣 5,000 萬不是直接課 20%（課的是獲利）；漲 1,000 萬也不是課 1,000 萬（還能扣購入成本）；海外人士不是不用繳（日本境內的不動產原則上仍要申報）；賣掉也不是就結束（後面還有納稅管理人、確定申告、匯款規劃要處理）。
賣房的「必要經費」可以扣算讓渡所得時，這次賣房實際花的錢——仲介費、印花稅、測量費、為了賣而做的拆除或修繕等（讓渡費用）——可以從獲利裡扣掉。單據都要留好，能扣的別漏掉。有沒有找專業幫你整理，稅額往往差不少。
你是「居住者」還是「非居住者」，稅務差很多日本稅制看的是你賣房當下的稅務身分。人住日本、在日本報稅的「居住者」，跟人在海外的「非居住者」，在申報方式、源泉徵收、能不能用某些控除上都有差別。搞不清楚自己算哪一種，最好先問稅理士。
台灣這邊要不要繳？如果你是台灣稅務居民，海外財產交易所得在台灣也可能有申報與課稅問題，日本與台灣之間還牽涉是否重複課稅。這要看你的整體身分與金額，建議兩邊的稅務一起問清楚，別只看日本這一端。
賣虧了呢？如果賣出是虧損，一般情況下這筆損失不能拿去抵你其他的所得（例如薪資）；不過自住房在特定條件下有損益通算與結轉的特例。適不適用、怎麼算，同樣要由稅理士依你的情況判斷。
💡 周周的提醒
賣之前先試算一次：備好買賣契約書、登記資料、仲介費與裝修資料、預計售價，先把讓渡所得估一遍，免得成交後才發現稅金超出預期。
什麼時候賣，也會影響稅除了持有滿不滿 5 年，賣出的時機還牽涉到你當年度的其他所得、能不能搭配自住控除的條件、以及匯率換算。有時候晚幾個月賣、跨過持有年限那條線，稅就差很多。真的要賣之前，值得先跟稅理士排一下時程。
從買的那天就先做好準備賣房的稅，很多是「買的時候就決定」的——當初的合約、費用單據、裝修紀錄有沒有留，會直接影響將來能扣多少。所以就算現在還沒打算賣，這些文件也建議收好。周周在你買的時候，就會先提醒你哪些要留著。
要賣之前，先抓個方向賣房的稅牽涉取得費、折舊、持有年限、自住與否、你的居住者身分，環環相扣，自己很難抓準。想賣日本的房子、或想先估個大概要繳多少，把資料傳給周周，我先幫你看方向，也能協助對接可靠的稅理士，讓你賣得清楚、報得安心。賣房這一步報得對，賺到的才真正留得住。
想賣日本的房子、或想先抓個大概要繳多少稅，把資料傳給我，我先幫你看方向，也能協助對接稅理士。
※ 本文為一般資訊整理，不構成稅務建議，實際課稅請以日本國稅廳及稅理士意見為準。