周周・日本房仲
新築和中古，諸費用比例不同新築（尤其建商直售）有時仲介費較低或沒有，但可能有其他費用；中古屋幾乎都有仲介費。整體來說，中古屋的諸費用比例通常抓得比新築保守一點，實際還是要看物件與交易方式。先把諸費用搞懂、抓進預算，才不會簽約前才發現現金不夠。買前先問清楚交易方式，才好抓預算。
在日本買房，很多人第一次看到帳單都會嚇一跳——除了房屋本身的價格，還要另外準備一筆「諸費用」。這篇用白話幫你整理：諸費用到底包含哪些、大概要抓多少、公寓和一戶建差在哪，最後也附上周周的試算工具，讓你自己先抓個大概。
買房不是只付房價
日本的「諸費用」指的是買房本體價格以外、在過戶與貸款過程中會產生的各種費用與稅金。這些大多是一次性的，要在簽約、過戶前後用現金準備好，沒辦法全部包進房貸裡，所以一定要先抓進預算。
諸費用大概要抓多少？
一個好記的概算：有貸款的話，諸費用大約是物件售價的 7%；現金全款大約 5%。差別主要在「銀行貸款相關的費用」——因為有貸款才會有事務手續費、保證費、貸款事務代行費這些項目。舉例來說，一間 6,000 萬日圓 的中古公寓，有貸款時諸費用大約抓 420 萬日圓 上下、現金全款大約 300 萬日圓 上下（實際會依物件、銀行與自治體不同）。
貸款相關費用是差別關鍵為什麼有貸款抓 7%、現金抓 5%？差就差在貸款會多出事務手續費、保證料、抵押權設定登記等費用；貸款成數越高、金額越大，這部分也越多。評估預算時，別忘了把貸款本身的成本算進去。所以同一間房，用貸款買要準備的現金會比純看房價時多一截。
📋 諸費用通常包含這些
・登記費用（登錄免許稅＋司法書士報酬）
・仲介手數料（含稅）
・火災保險（多為 5 年）
・契約書貼用的印紙稅
・金融機構事務手續費
・金融機構保證費
・固定資產稅・都市計畫稅的精算金
・貸款事務代行費
※ 其中金融機構事務手續費、保證費、貸款事務代行費是「有貸款才會有」，這也是為什麼貸款會比現金多大約 2%。
登記費用（登錄免許稅＋司法書士）過戶要辦所有權移轉登記，會有登錄免許稅（依固定資產稅評價額計算，稅率因新築／中古、自住與否而不同）加上司法書士報酬；有貸款還要辦抵押權設定登記，再多一筆。這部分通常由司法書士統一處理，金額依物件與評價額浮動。
火災・地震保險有貸款的銀行幾乎都會要求投保火災保險，常見一次保 5 年；地震保險多為附加、可自由選擇。金額依建物構造、坪數與保障範圍而定，是諸費用裡少數「可以自己比價」的項目。多花點時間比一下，長期能省一些。
印紙稅買賣契約書、貸款契約書都要貼印紙，金額依契約金額分級，通常幾千到幾萬日圓不等。金額不大，但別漏掉。
公寓和一戶建，諸費用差在哪
兩種物件的基本項目差不多，但有兩個重點不同：
・公寓大樓：過戶時會多一筆管理費／修繕積立金的精算（把當月費用和賣方按比例分攤）。
・新築一戶建：因為是全新蓋好的房子，會多一筆建物表示登記（把新建物登記上去）的費用。
中古一戶建因為建物早就登記過了，通常就沒有這一筆。
仲介手數料怎麼算？
仲介手數料有法定上限，而且是分級距計算的（200萬日圓以下、200～400萬、超過400萬各有公式），不是單一趴數。大多數東京物件都超過 400 萬日圓，上限約為「售價 × 3% ＋ 6 萬日圓，再加 10% 消費稅」；以 6,000 萬日圓為例約 205 萬日圓（含稅）。完整算法、各級距公式與自動計算，看這篇：日本買房仲介費怎麼算？
別忘了：購入後還有「不動產取得稅」
上面的諸費用是過戶當下要準備的，但買完之後幾個月，還會收到一張「不動產取得稅」的單子。它依物件的固定資產稅評價額計算，金額與減免依各自治體規定不同，請務必由稅理士確認，並先預留這筆錢，才不會被突然的帳單嚇到。
用一個例子抓感覺假設買一間 5,000 萬日圓的中古公寓、有貸款，諸費用抓約 7% 就是 約 350 萬日圓；現金全款抓約 5% 約 250 萬日圓。這是概算，實際依物件、貸款方案與自治體浮動——看上具體物件時，讓周周幫你抓一份接近真實的明細最準。抓對這個數字，買房才不會卡在最後一步。
諸費用什麼時候付？大部分在簽約到過戶（決済）之間用現金或匯款準備，跟頭期款分開。仲介費常見簽約付一半、交屋付一半；登記與司法書士費在決済當天結清；不動產取得稅則是買完幾個月後才寄單。記得留一筆「過戶用現金」，別全壓在頭期上。時間點抓錯，容易在決済當天手忙腳亂。
要先準備多少現金？頭期款＋諸費用，才是你真正要先拿出來的現金。舉例：5,000 萬的物件、貸款 8 成，頭期 1,000 萬＋諸費用約 350 萬，等於要先準備約 1,350 萬日圓。先把這個數字抓出來，才知道買不買得起、要不要調整預算。這也是周周一定會先幫客戶算清楚的地方。
諸費用能省嗎？大部分是稅金與法定費用，能動的空間有限；火災保險可比價、貸款方案可挑，但省下來通常不多。與其想著省諸費用，不如先把總預算抓準、避免臨時湊不出現金，這才是重點。周周會幫你把「房價＋頭期＋諸費用」一次算清楚。把力氣放在談房價，通常比省諸費用更划算。
💡 周周的提醒
諸費用的比例會因物件、貸款方案與自治體而浮動，上面的 7%／5% 是方便抓預算的概算，不是保證值。看上的物件把資料傳給周周，我可以幫你抓比較貼近實際的諸費用，連同貸款一起評估。
資料來源：仲介手數料上限（宅地建物取引業法・日本國土交通省告示）、印紙稅（日本國稅廳）、登錄免許稅與不動產取得稅（日本國稅廳・各自治體）。各項費用與稅額依物件、銀行方案與各自治體規定不同，實際金額請以司法書士、稅理士與各銀行最新報價為準。
本文為一般資訊整理，不構成貸款、稅務或投資建議；實際費用、稅額與貸款條件請由司法書士、稅理士、宅建士及各銀行確認。