前回の記事〈日本で住宅を購入すると浸水リスクはある？〉の中で、何度も「ハザードマップ」を確認するようにお伝えしました。多くのお客様から「それは一体何なのか、どう見ればいいのか」というご質問をいただいたため、今回はこのテーマに絞って詳しく解説します。ハザードマップとは何か、どんな種類があるのか、どうやって調べるのか、どう読み解けばよいのか——この記事を読めば、気になる物件の災害リスクをご自身でも調べられるようになります。
🗺 物件の防災リスク、シュウ（周周）がお調べします
気になる物件はありますか？住所をシュウ（周周）にお送りいただければ、浸水・土砂災害のリスクを調べて、中国語で分かりやすくご説明いたします。
💬 LINEでシュウ（周周）に調査依頼ハザードマップとは？「防災地図」のことハザードマップ（hazard map）は、日本語で一般的に「防災地図」または「災害予測地図」と訳されます。これは日本の各自治体が法律に基づいて作成し、公開している地図で、ある地域で発生する可能性のある自然災害（洪水、土砂災害、津波など）の「想定される範囲」と「被害の程度」を示したものです。住民が事前に、自宅や購入を検討している物件がどのようなリスク区域に該当するかを把握できるようにすることが目的です。
どんな種類があるか一般的なハザードマップには以下の種類があり、住宅購入時には特に上位3つを確認すべきです。
・洪水（河川氾濫）：堤防の決壊や越水による浸水範囲
・内水（雨水が排水しきれない）：下水道の処理が追いつかず市街地が冠水するリスク
・高潮：台風によって海水面が上昇し発生する浸水
・津波：地震によって引き起こされる津波の浸水範囲
・土砂災害：土石流、がけ崩れ、地すべりの危険区域
・地震：揺れの強さや液状化のリスク
・火山：火山周辺における災害の想定範囲
どうやって調べるか：2つの方法ひとつ目、そして最も便利な方法は、国土交通省の「重ねるハザードマップ」（disaportal.gsi.go.jp）です。住所を入力するだけで、洪水・内水・土砂災害・津波などのリスクを一枚の地図に重ねて確認できます。ふたつ目は、各市区町村（市役所）の公式サイトが公開しているハザードマップで、より詳細な情報や避難情報も掲載されていることが多いです。両方を照らし合わせて確認することをおすすめします。（参照：国土交通省 重ねるハザードマップ disaportal.gsi.go.jp）
どう読み解くか：色と「浸水深」を見る読み解き方は直感的です。色が濃いほどリスクが高いことを意味します。浸水関連の地図では、色によって「想定浸水深」、つまりどの程度の深さまで浸水するかが示されており、おおよそ次のようなイメージで対応します。
| 想定浸水深 | おおよそのイメージ |
|---|---|
| 約0.5メートル未満 | 膝下程度まで浸水し、1階の床が浸水し始める |
| 約0.5〜3メートル | 1階が完全に浸水し、2階への避難が必要 |
| 約3〜5メートル | 2階まで浸水し、3階以上への避難が必要 |
| 約5メートル以上 | 2階も水没する可能性があり、非常に高いリスク |
土砂災害の地図では一般的に2つの色が使われます。黄色は「警戒区域」、赤色は「特別警戒区域」を示し、赤色の方がより危険度が高く、建築に法的な制限がかかる場合もあります。購入を検討している物件が濃い色や赤色の区域にある場合は、特に慎重に、しっかりと調査することが大切です。
住宅購入で特に重要：これは「法律で説明が義務付けられている」事項ですこれは意外と知られていない点ですが、2020年8月28日以降、日本では法改正により、不動産取引（売買・賃貸）の際、宅地建物取引業者は「重要事項説明」において水害（洪水・内水・高潮）に関するハザードマップを提示し、物件のおおよその位置を示すことが「義務付け」られています。つまり契約前には必ず正式な説明を受けることになりますが、契約当日に初めて知るよりも、事前に自分で調べておくほうが、冷静に検討する時間を確保でき、価格交渉の材料にもなり得ます。（出典：国土交通省 2020年宅地建物取引業法施行規則改正）
日本語が分からない場合はどうすればよいかご安心ください。「重ねるハザードマップ」は主に色で判断できるため、日本語を読めなくても大きな支障はありません。サイトの表示言語も切り替え可能です。それでも不安な場合は、物件の住所をシュウ（周周）にお送りいただければ、代わりに調査し、その土地のリスクレベルや注意点を中国語で分かりやすくご説明いたします。
調べ方の手順（3分もかかりません）実際の操作はとても簡単です。disaportal.gsi.go.jp を開く→検索欄に物件の住所を入力する→確認したい災害の種類（洪水、内水、土砂災害など）にチェックを入れる→地図上に色分けされたリスクが表示されます。該当地点をクリックすれば、想定される浸水深も確認できます。全体の所要時間はおよそ3分以内です。
確認する際は「想定最大規模」を見ること同じ種類の災害でも、ハザードマップには通常2つのバージョンがあります。ひとつは「計画規模」（比較的発生しやすい降雨量を想定したもの）、もうひとつは「想定最大規模」（百年に一度、千年に一度クラスの極端な降雨量を想定したもの）です。住宅購入の判断材料としては、「想定最大規模」の方を確認することをおすすめします。最悪のケースをあらかじめ把握しておくことで、「通常版」の楽観的な数字に惑わされにくくなります。
水害だけでなく、地震や液状化にも注意日本は地震大国であるため、水害だけでなく、ハザードマップには「揺れやすさ」や「液状化」に関するレイヤーもあります。湾岸の埋立地、旧河道、低湿地は液状化のリスクが比較的高い傾向にあります。耐震性を特に重視される方は、〈日本の耐震基準〉に関する記事も合わせてご覧いただき、建物の安全性を総合的に評価することをおすすめします。
さらに詳しく：「地形分類」を確認する「重ねるハザードマップ」には、あまり知られていないものの非常に役立つ「地形分類（土地の成り立ち）」というレイヤーもあります。これは、その土地がもともとどのような地形だったか——自然堤防、後背湿地、旧河道、台地など——を示すものです。もともと湿地や旧河道だった土地は、浸水や液状化のリスクが比較的高い傾向にあります。このレイヤーを確認することで、「見た目は平坦でも、実は低湿地が基盤になっている」ような物件を見抜く手がかりになります。
賃貸を検討中の方にも役立ちますちなみに、ハザードマップは住宅購入時だけでなく、賃貸物件を探す際にも活用できます。事前に確認することで、より安全な住まいを選ぶことができます。また規定により、賃貸契約時の重要事項説明でも、水害ハザードマップの提示が義務付けられています。
💡 シュウ（周周）からのアドバイス
ハザードマップが示すのはあくまで「可能性」であり、「必ず発生する」という意味ではありません。リスク区域内の物件だからといって購入できないわけではなく、重要なのはリスクを正しく理解し、対策（階層の選択、保険、防水設備など）を講じているかどうかです。内見前にハザードマップを一度確認しておくことが、自分自身を守るための最も簡単で、最も大切な一歩です。
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日本の排水・治水対策や、内見時の浸水チェックリストについて詳しく知りたい方はこちら → 日本で住宅を購入すると浸水リスクはある？排水・治水対策からハザードマップまで徹底解説
この記事はこんな方におすすめです
・日本での住宅購入を検討しており、事前に自分でリスクを調べたい方
・河川沿い・海沿い・山沿いの物件に興味がある方
・契約時に宅地建物取引士からどのような説明があるのか、事前に知っておきたい方
この記事を読んだ後、次にできること
・disaportal.gsi.go.jp で購入を検討している物件の住所を検索する
・市区町村が公開しているハザードマップや避難情報と照らし合わせる
・調べた結果をシュウ（周周）にお送りいただければ、リスクと対策について一緒に判断いたします
データ出典：国土交通省「重ねるハザードマップ」（disaportal.gsi.go.jp）、国土交通省 2020年宅地建物取引業法施行規則改正（水害ハザードマップの説明義務化、2020年8月28日施行）。各地域の災害想定は情報の更新により変動するため、実際の判断は必ず公的機関の最新のハザードマップをご確認ください。
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、投資・保険・融資・法律に関する助言を構成するものではありません。取引時の重要事項説明および物件状況については、宅地建物取引士が提供する最新の資料をご確認ください。