日本の不動産購入については、住宅ローン、管理費、固定資産税まで細かく調べる方が多い一方で、いざ売却する段階になって初めて「売却時にも税金がかかる」ことに気づく方が少なくありません。まず最も重要なポイントを押さえておきましょう。日本の売却時の課税対象は成約価格そのものではなく、実際に得た利益である「譲渡所得」（キャピタルゲイン）です。
計算式は次の通りです。譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用。取得費とは、購入時にかかった費用（物件価格、土地代、仲介手数料、登記費用、印紙税、不動産取得税など）で、建物部分については減価償却分を差し引く必要があります。譲渡費用は、今回の売却にかかった費用（仲介手数料、測量費、解体費など）です。そのため、帳簿上は大きな利益が出ているように見えても税金がほとんどかからない方もいれば、売却価格がそれほど上がっていないのに思わぬ税額を課される方もいるのです。
📊 譲渡所得税の税率（2026年）
・長期譲渡（所有期間5年超）：合計約20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）。
・短期譲渡（所有期間5年以下）：合計約39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）で、長期譲渡のほぼ2倍です。
・上記の所得税には復興特別所得税が含まれています。
情報源：国税庁（No.3208／No.3211）、三井のリハウス2026年度税金ガイド。
🕐 最も間違えやすい「5年」の数え方
これは購入から売却までの実日数ではなく、「売却した年の1月1日」時点で5年を超えているかどうかで判断します。
例：2020年7月に購入し、2025年8月に売却した場合、一見5年を超えているように見えますが、2025年1月1日時点で計算するとまだ5年に達しておらず、短期譲渡として39.63%が課税されます。税額が2倍近く変わるため、売却前に必ず確認が必要です。
✅ 居住用不動産の税制優遇
・要件を満たす居住用不動産の場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（居住用財産の3,000万円特別控除）。控除後、譲渡所得が控除額の範囲内であれば課税されません。
・居住用かつ所有期間10年超の場合、課税譲渡所得6,000万円以下の部分について約14.21%の軽減税率が適用される可能性があります。
・居住用として認められるか、これらの優遇が適用できるかは非常に大きな影響があるため、必ず税理士にご確認ください。
情報源：国税庁（No.3302／No.3305）。
海外にお住まいの方（日本の非居住者）の場合、いくつか特に注意すべき点があります。通常、税務通知や申告手続きを代行する「納税管理人」を選任する必要があります。売却後は多くの場合「確定申告」を国税庁に対して行う必要があります。また、場合によっては買主側で「源泉徴収」（税金の天引き）を行うこともあります。これらは売主・買主それぞれの立場や物件の用途によって異なるため、必ず司法書士・税理士にご確認ください。
あわせて、よくある誤解も解いておきましょう。5,000万円で売却しても一律20%が課税されるわけではありません（課税対象はあくまで利益部分です）。1,000万円値上がりしても1,000万円全額に課税されるわけでもありません（購入時の費用を差し引くことができます）。海外在住者だからといって納税が免除されるわけでもありません（日本国内の不動産は原則として申告が必要です）。そして、売却したら手続きが終わりというわけでもありません（この後、納税管理人の選任、確定申告、送金計画などの対応が必要です）。
💡 周周からのアドバイス
売却前に一度シミュレーションをしておきましょう。売買契約書、登記関連資料、仲介手数料やリフォームの資料、想定売却価格を準備し、まず譲渡所得を試算しておくことで、成約後に想定外の税額に驚くことを防げます。
日本の不動産を売却したい方、あるいはおおよその税額を先に把握しておきたい方は、ぜひ資料をお送りください。まずは方向性を一緒に確認し、税理士のご紹介もいたします。
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、税務に関する助言を構成するものではありません。実際の課税については、国税庁の発表および税理士の見解に基づいてご判断ください。