日本で不動産を購入する際、初めて費用の内訳を見て驚かれる方は少なくありません。物件そのものの価格に加えて、別途「諸費用」を用意する必要があるからです。この記事では、諸費用にはどのような項目が含まれるのか、おおよその金額感、マンションと戸建てでの違いについて分かりやすく整理し、最後にシュウがご用意したシミュレーションツールで、大まかな目安を確認いただけるようにしました。
物件価格だけでは購入できません
日本の「諸費用」とは、物件本体の価格とは別に、決済・引き渡しや住宅ローンの手続きの過程で発生するさまざまな費用や税金のことを指します。これらの多くは一度限りの支払いで、契約から決済の前後にかけて現金で用意する必要があり、住宅ローンにすべて組み込むことはできません。そのため、事前に予算に組み込んでおくことが大切です。
諸費用はどのくらい見ておけばよいか
覚えやすい目安として、住宅ローンを利用する場合、諸費用は物件価格の約7%、現金一括の場合は約5%程度とされています。差が生じる主な理由は「住宅ローンに関連する諸費用」の有無です。ローンを利用する場合のみ、事務手数料や保証料、ローン代行手数料といった項目が発生します。例えば、6,000万円の中古マンションであれば、ローン利用時の諸費用は420万円前後、現金一括の場合は300万円前後が目安となります（実際の金額は物件、金融機関、自治体により異なります）。
📋 諸費用の主な内訳
・登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）
・仲介手数料（消費税込み）
・火災保険料（多くは5年契約）
・契約書に貼付する印紙税
・金融機関事務手数料
・金融機関保証料
・固定資産税・都市計画税の精算金
・ローン事務代行手数料
※ 金融機関事務手数料、保証料、ローン事務代行手数料は「ローンを利用する場合のみ」発生する費用です。これが、ローン利用時が現金一括より約2%多くなる理由です。
マンションと戸建て、諸費用の違いは？
基本的な項目はどちらも大きくは変わりませんが、次の2点が異なります。
・マンション：決済時に管理費・修繕積立金の精算が発生します（当月分を売主と日割りで按分します）。
・新築一戸建て：新たに建てられた建物のため、建物表示登記（新築の建物を登記する手続き）の費用が別途必要になります。
中古戸建ての場合は建物の登記がすでに完了しているため、通常この費用はかかりません。
仲介手数料はどう計算する？
仲介手数料には法定の上限額があり、また取引額に応じた段階的な計算方法が定められています（200万円以下、200万円超400万円以下、400万円超でそれぞれ異なる計算式が適用され、一律の料率ではありません）。東京都内の物件の多くは400万円を超えるため、上限額は「物件価格 × 3%＋6万円」に消費税10%を加えた金額となります。6,000万円の物件であれば、上限額は約205万円（税込）です。詳しい計算方法や各区分の計算式、自動計算については、こちらの記事をご覧ください。日本の不動産仲介手数料の計算方法とは？
お忘れなく：購入後には「不動産取得税」も
ここまでご紹介した諸費用は決済時に必要となるものですが、購入後数ヶ月してから「不動産取得税」の納税通知書が届きます。これは物件の固定資産税評価額に基づいて算出され、税額や軽減措置は自治体によって異なるため、必ず税理士にご確認いただき、あらかじめこの分の資金も見込んでおくことで、突然の納税通知に慌てずに済みます。
🧮 まずは大まかな目安を知りたい方へ
シュウの「購入総費用シミュレーション」なら、物件価格を入力するだけで、頭金と諸費用を含めた必要資金の目安がすぐに分かります（ローン利用／現金一括、マンション／戸建ての切り替えにも対応）。
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諸費用の割合は物件、ローンの条件、自治体によって変動するため、上記の7%・5%はあくまで予算を立てる際の目安であり、確定額をお約束するものではありません。気になる物件の資料をお送りいただければ、より実際に近い諸費用を試算し、ローンとあわせてご提案いたします。
出典：仲介手数料の上限（宅地建物取引業法・日本国土交通省告示）、印紙税（日本国税庁）、登録免許税および不動産取得税（日本国税庁・各自治体）。各費用・税額は物件、金融機関の商品内容、各自治体の規定により異なりますので、実際の金額は司法書士、税理士および各金融機関の最新情報をご確認ください。
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、ローン、税務、投資に関する助言を構成するものではありません。実際の費用、税額、ローン条件につきましては、司法書士、税理士、宅地建物取引士および各金融機関にご確認ください。