多くの方は、日本で不動産を購入した後は毎月の住宅ローンと管理費さえ払えばよいと思いがちです。しかし実際には、購入・保有・賃貸・売却のそれぞれの段階で異なる税金が発生する可能性があります。とはいえ、必要以上に不安になる必要はありません。すべての支出が「税金」というわけではなく、管理費・修繕積立金・保険料・ローン利息はそれぞれ性質が異なるものです。この記事では、時系列に沿って「いつ、何を納めるのか」を整理してご説明します。
🗓 税金の時系列
購入時：印紙税、登録免許税、不動産取得税（＋建物部分の消費税）
保有中（毎年）：固定資産税、都市計画税
賃貸時：家賃収入に対する所得税（不動産所得）
売却時：譲渡所得（キャピタルゲイン）に対する税金
（居住用の場合は住宅ローン減税などの優遇措置もあります）
一、購入時にかかる税金。主に三種類あります。印紙税（売買契約書に貼付するもので、金額に応じて段階的に設定されており、現在不動産譲渡契約書には軽減措置があります）、登録免許税（所有権移転登記の際に納付するもので、土地所有権移転の本則税率は2.0％、現在の特例により1.5％に軽減されており、2026年度税制改正大綱により2029年3月31日まで延長されています。建物や抵当権設定については別途税率・軽減措置があります）、不動産取得税（取得後に一度だけ課される税金で、原則4％、住宅および住宅用地には軽減措置が多く、実質的には約3％程度になることが多く、条件を満たせば0円になるケースもあります。2026年には非課税枠も引き上げられています）。（出典：日本国土交通省、2026年度税制改正大綱、東急リバブル）
消費税についても触れておきます。建物部分には消費税が課される場合がありますが、土地には原則として課税されません。また、個人の売主から中古住宅を購入する場合は通常消費税が課されません。この点は台湾とは大きく異なりますので、成約価格にそのまま消費税をかけて計算し、不安になる必要はありません。
二、毎年かかる税金：固定資産税＋都市計画税。納税義務者は毎年1月1日時点の登記名義人で、春頃に納税通知書が届きます。固定資産税の標準税率は1.4％、都市計画税の上限は0.3％で、いずれも「固定資産税課税標準額」に基づいて計算されます。成約価格で計算するものではありません。（出典：日本総務省／地方税法、各自治体公表資料）
三、固定資産税の計算方法は？想像より安くなることが多いのはなぜ？
✅ 固定資産税が下がる3つのポイント
・課税標準額は通常、市場価格より低く設定されています。
・居住用の小規模住宅用地には課税標準の大幅な軽減措置があります。
・新築住宅には一定期間、固定資産税が半額になる特例があります（この特例は2026年度税制改正大綱により2031年3月31日まで延長）。
そのため、実際の税額は「成約価格×1.4％」より大幅に低くなることが少なくありません。
出典：日本総務省、国土交通省、2026年度税制改正大綱
四、税金ではない支出とは？
| 税金にあたるもの | 税金ではないが必要な支出 |
|---|---|
| 印紙税、登録免許税、不動産取得税 | 管理費、修繕積立金 |
| 固定資産税、都市計画税 | 火災保険、地震保険 |
| 賃貸収入の所得税、売却時の譲渡所得税 | ローン利息、管理会社への委託料 |
この二つを混同すると、資金計画にズレが生じます。管理費や修繕積立金まで「税金」だと考えてしまう方が多いですが、これらはマンションの運営や修繕のための費用です。
五、居住用不動産の優遇措置：住宅ローン減税。条件を満たす居住用の住宅ローンについては、一定期間、年末のローン残高に一定の割合を乗じた金額を所得税から控除でき（控除しきれない分は住民税から一部控除）できます。主な条件としては、自らが居住すること、取得後一定期間内に入居すること、床面積が原則50㎡以上（一部の場合40㎡以上）であること、所得制限があることなどが挙げられます。外国人の方も日本の税務上の居住者であり、かつ条件を満たせば原則として適用され得ますが、実際に適用できるか、どの程度控除されるかは個々のケースや年度の規定によって異なりますので、必ず税理士にご確認ください。（出典：日本国税庁）
六、賃貸物件にかかる税金。家賃収入は不動産所得にあたり、確定申告が必要です。管理費、修繕費、減価償却費、対応するローン利息、固定資産税などの必要経費を差し引いた純額に対して課税され、毎年確定申告を行う必要があります。（出典：日本国税庁）
七、海外にお住まいのオーナー様（非居住者）が注意すべき点。通常は納税管理人の選任が必要です。賃貸や売却の際には、借主または買主による源泉徴収が発生することが多く、毎年確定申告が必要になります。また、海外送金についても事前の計画が必要です。ご自身の状況によって適用される規定が大きく異なりますので、必ず司法書士や税理士にご確認ください。
八、売却時の税金（譲渡所得）。売却時に課税されるのは「利益にあたる部分」、すなわち売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。保有期間によって短期・長期に区分され、居住用不動産には最大3,000万円の特別控除もあります。この点については「日本で不動産を売却する際の税金」の記事でより詳しく解説していますので、ここでは概要の把握にとどめてください。
九、よくある誤解を解消します。
⚠️ よくある誤解
・「物件価格×税率」が税額だと思っている（誤り。保有税は評価額で計算します）
・海外在住者は納税不要だと思っている（誤り。日本国内の不動産は原則として申告が必要です）
・利益が出ていなければ納税不要だと思っている（保有税は毎年課税されます）
・管理費や修繕積立金を税金だと思っている（これらは税金ではありません）
・固定資産税は購入価格で計算されると思っている（実際は課税標準額で計算されます）
十、購入前に税金分の資金をどう確保すべきか。大きく二つに分けて考えることをおすすめします。一時的な費用としては、購入時の印紙税・登録免許税・不動産取得税に加え、仲介手数料などの諸費用があり、中古物件では成約価格の約6～9％を目安にすることが多いです（実際は物件、金融機関、保険内容や登記内容によって異なります）。毎年の費用としては、固定資産税＋都市計画税＋管理費＋修繕積立金＋保険料が挙げられます。新築か中古か、マンションか戸建てか、自己居住用か投資用かによって金額は異なります。※これはあくまで一般的な目安であり、金額を保証するものではありません。
補足：登録免許税は実はいくつかの項目に分かれています。所有権登記は一度きりの支払いではありません。よくあるものとして、中古物件購入時の所有権移転登記、新築物件の所有権保存登記、そして住宅ローンを組む際の抵当権設定登記（本則税率0.4％、居住用住宅で条件を満たせば軽減あり）があります。これらは通常、司法書士がまとめて手続きし、代理で受け取ることが多く、費用明細に記載されます。
補足：固定資産税の「目安」計算方法。例えば、ある物件の課税標準額が2,000万円だとすると、大まかに固定資産税＝2,000万円×1.4％＝約28万円／年、都市計画税＝2,000万円×0.3％＝約6万円／年となります。ただし、これはあくまで目安であり、実際には小規模住宅用地の特例や新築住宅の減額措置などにより低くなります。正確な金額は自治体から届く納税通知書でご確認ください。
補足：不動産取得税は通常「少し後」に届きます。引き渡し当日に納めるものではなく、取得後数ヶ月してから都道府県より納税通知書が届き、一括で納付します。引き渡し後にこの税金の存在を忘れてしまう方が多いため、購入時にあらかじめ予算に組み込んでおき、手元資金を使い切らないようにすることをおすすめします。
📝 ポイントまとめ
・購入、保有、賃貸、売却の4段階それぞれで税金が発生します
・保有税（固定資産税1.4％＋都市計画税0.3％）は評価額で計算され、成約価格ではありません
・管理費、修繕積立金、保険料、利息は税金ではありません
・居住用には住宅ローン減税、新築や小規模住宅用地には軽減措置があります
・賃貸、海外オーナー、売却など複雑なケースは税理士に相談することをおすすめします
この記事はこんな方におすすめです：
・日本での不動産購入を検討中で、総コストを把握しておきたい方
・すでに購入済みで、毎年どのような税金がかかるか知りたい方
・海外にお住まいのオーナー様（非居住者）
・物件を賃貸に出すことを検討している方
この記事を読んだ後、次にできること：
・「一時的な費用」と「毎年の費用」のリストを作成する
・中古物件の場合、成約価格の約6～9％を諸費用の目安として確保しておく
・売却を検討する際は「日本で不動産を売却する際の税金」の記事を先にご覧ください
・複雑なケース（賃貸、海外オーナー、売却）は税理士に確認する
・物件資料をシュウにお送りいただければ、コストの方向性を整理いたします
日本の物件をご検討中で、購入時の「一時的な費用」と「毎年の費用」がどのくらいになるか事前に知りたい方は、物件資料をシュウまでお送りください。まず方向性を整理させていただき、必要に応じて税理士のご紹介もいたします。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、法律、税務、金融、投資に関する助言を構成するものではありません。実際の内容は必ず政府機関、金融機関および関連の専門家による最新の説明をご確認ください。
