周周・日本房仲「手上這些預算，在東京到底買得到哪一區？」幾乎每個開始看房的人，遲早都會卡在這一題。今天就用 2026 年的實際行情，幫你畫一張簡單的價位地圖。另外先講一句：地圖只是起點，真正合不合適，還要看你的通勤、家庭與貸款條件。
先給你一個整體感覺：2026 年東京 23 區的中古公寓大樓，平均大約 6,900 萬日圓，換算坪單價約 366 萬／坪（約 110 萬／㎡）。但「平均」這個詞其實很騙人——最貴的都心 3 區（千代田、中央、港區）平均破億，最親民的江戶川、葛飾、足立大概 3,600～4,500 萬，最高最低差了快 4 倍。好消息是，2026 上半年漲勢已經稍微放緩了一點。（行情參考國土交通省取引價格資料及各不動產統計，2025 下半～2026 上半）
| 預算（中古大樓） | 可考慮區域 | 特色 |
|---|---|---|
| 1 億日圓以上 | 港、千代田、中央、渋谷 | 都心精華、保值性最強 |
| 5,000～8,000 萬 | 品川、江東、目黑、世田谷、文京、中野 | 人氣高、機能好、部分有再開發 |
| 3,600～5,200 萬 | 足立、葛飾、板橋、江戶川、大田、荒川、北 | 預算有限但想留在都內 |
為各區「全區平均」概略帶，實際依車站、屋齡、坪數差很多。資料：2026 年行情整理，僅供參考。
先破除一個迷思：「平均價」參考就好你可能會看到「東京 23 區平均約 6,900 萬」這種數字，但平均其實很容易誤導——都心破億、外圍三千多萬，平均出來兩邊都不像。真正有用的是「以你的預算，能在哪幾個區、買到什麼樣的條件」，這才是實際挑房時用得到的。
💎 想買都心精華（大約 1 億日圓以上）：港區、千代田、中央、渋谷。這些地方政府機關、企業總部、精華商業區集中，海外投資客最愛，保值性也最強，但門檻很高，純自住的話 CP 值不一定是最好的。
港區、千代田一帶的都心精華，保值性最強，門檻也最高。
🏙 想要人氣又兼顧生活機能（大約 5,000～8,000 萬）：品川（約 7,600 萬）、江東（約 7,300 萬）、目黑、世田谷、文京、中野。生活機能好、自住人氣高，其中江東、品川、中野還有再開發題材，是很多台灣自住客的甜蜜點。
🌿 預算有限但想留在都內（大約 3,600～5,200 萬）：足立（約 3,600 萬）、葛飾（約 3,900 萬）、板橋（約 4,100 萬）、江戶川（約 4,500 萬）、大田（約 4,800 萬），還有荒川、北。這些是預算有限、又想保留東京生活圈和通勤的首選，有些主要轉乘站附近其實通勤很方便。
江戶川、葛飾等外圍區親民許多，下町生活機能一樣完整。
那同樣的預算到底該怎麼選？關鍵在於你要的是「都心的小坪數」還是「外圍的大空間」。重視保值、增值就往都心靠；重視坪數、生活感、控制預算就往外圍走。再開發題材（江東、品川、中野）想像空間大，但有一部分已經反映在價格上了；中央線沿線（像杉並）則是長期人氣很穩的選擇。
外國人自住選區，別只看價格選區不是只比每坪多少錢。貸款好不好過會影響你實際能買的範圍（能不能貸、成數依個案與銀行審查為準）；生活機能（超市、醫院、學校、對外國人友善度）決定你住得舒不舒服；通勤路線與轉乘方便度攸關每天的生活品質。這些周周會陪你一起看，不會只用一個平均價幫你決定。
再開發題材，想像空間大但別追高像江東（豐洲、有明一帶）、品川（車站周邊再開發）、中野（車站前更新）這些有再開發題材的區域，未來想像空間大、人氣旺，但要注意有一部分預期已經反映在現在的價格上。買再開發區，重點是看清楚現況值不值這個價，而不是單純為題材追高。
有小孩的家庭，學區與環境一起看如果家裡有小孩，文京區的文教氣氛、世田谷的住宅環境、目黑的生活質感常是自住客的口袋名單；預算有限又想要好環境，也可以往中野、杉並、練馬這些中央線・西武沿線找。學區、公園、治安這些「住起來的感覺」，對自住比投報數字更重要。
自住也要順便想「將來好不好賣」就算是自住，人生階段會變，將來可能換屋或回台。所以買的時候順便看一下這個區、這間房未來的轉售性——車站近、屋況管理好、區域有人口支撐的，將來要脫手比較不擔心。周周幫你選區時，一定會把這點放進來。
台灣自住客常見的選擇實務上，不少台灣自住客會在江東、品川、中野這種「機能好＋有再開發＋價格還算可親」的區域下手；預算高、重視保值的則鎖定港區、目黑、文京。每個人的工作地點、家庭需求不同，適合的區也不一樣——把你的條件給周周，我幫你縮到 2～3 個最合適的區再細看。畢竟買房是要住很久的，多花點時間選對區，比什麼都值得。
每個區的「氣質」也不一樣同樣在東京，港區的國際精華、文京的沉靜文教、世田谷的住宅悠閒、下町（台東、墨田、江東）的親切生活感——氛圍差很多。買自住不只是買價格，更是選一種生活。有機會的話，鎖定幾個候選區實際去走走、感受一下，會比看數字更有感覺；周周也可以先幫你描述各區大概的生活調性，再排實地看屋。
通勤，是選區最實際的一條線在東京，決定生活品質的往往不是行政區，而是「離你每天要去的地方多久」。同樣預算，沿著你的通勤路線去找，常常比執著某個區更聰明。像山手線、中央線、都營大江戶線沿線各有不同價位帶，周周可以依你的公司或常去的地點，幫你沿線抓合適的站。
坪數與屋齡，會大幅改變「同區的價格」前面講的都是全區平均，但同一個區裡，築淺 vs 築古、40㎡ vs 80㎡，價差可以非常大。所以看行情時，一定要用接近你要的條件（屋齡、坪數）去比，才不會被平均價誤導，也才知道你的預算在那個區實際買得到什麼。
預算怎麼抓才實際？抓預算不是只看房價，還要留出諸費用（約房價 6～9%）、頭期，以及貸款能貸多少。有時候把貸款條件先確認好，反而會發現能買的區比想像中多或少。與其自己猜，不如先讓周周幫你把「房價＋諸費用＋貸款」一起估，再回頭定位可以看哪些區。
提醒一下，上面講的都是「全區平均」，千萬別直接拿來套單一物件。同一個區，車站、屋齡、坪數差很多；如果改用「築 10 年、70㎡」這種比較一致的標準來看，23 區平均其實會拉到約 8,985 萬，比全區平均高不少。所以實際買哪裡、買多少，最後還是要看個別物件。
最後一句真心話：不要只看「哪一區便宜」。外國人自住還要一起考慮貸款好不好過、生活機能、未來轉售性。把你的預算和需求丟給我，我幫你抓出 2～3 個最適合的區，再一起往下看。
※ 行情會隨市場變動，本文數字僅供參考，實際請以最新成交資料與個別物件為準。