「我預算 OO 萬日圓，在東京到底買得到哪裡？」這是台灣客戶問我問到爆的問題。今天就用 2026 年的實際行情，幫你畫一張簡單的價位地圖。
先給你一個整體感覺：2026 年東京 23 區的中古公寓大樓，平均大約 6,900 萬日圓，換算坪單價約 366 萬／坪（約 110 萬／㎡）。但「平均」這個詞其實很騙人——最貴的都心 3 區（千代田、中央、港區）平均破億，最親民的江戶川、葛飾、足立大概 3,600～4,500 萬，最高最低差了快 4 倍。好消息是，2026 上半年漲勢已經稍微放緩了一點。（行情參考國土交通省取引價格資料及各不動產統計，2025 下半～2026 上半）
💎 想買都心精華（大約 1 億日圓以上）：港區、千代田、中央、渋谷。這些地方政府機關、企業總部、精華商業區集中，海外投資客最愛，保值性也最強，但門檻很高，純自住的話 CP 值不一定是最好的。
港區、千代田一帶的都心精華，保值性最強，門檻也最高。
🏙 想要人氣又兼顧生活機能（大約 5,000～8,000 萬）：品川（約 7,600 萬）、江東（約 7,300 萬）、目黑、世田谷、文京、中野。生活機能好、自住人氣高，其中江東、品川、中野還有再開發題材，是很多台灣自住客的甜蜜點。
🌿 預算有限但想留在都內（大約 3,600～5,200 萬）：足立（約 3,600 萬）、葛飾（約 3,900 萬）、板橋（約 4,100 萬）、江戶川（約 4,500 萬）、大田（約 4,800 萬），還有荒川、北。這些是預算有限、又想保留東京生活圈和通勤的首選，有些主要轉乘站附近其實通勤很方便。
江戶川、葛飾等外圍區親民許多，下町生活機能一樣完整。
那同樣的預算到底該怎麼選？關鍵在於你要的是「都心的小坪數」還是「外圍的大空間」。重視保值、增值就往都心靠；重視坪數、生活感、控制預算就往外圍走。再開發題材（江東、品川、中野）想像空間大，但有一部分已經反映在價格上了；中央線沿線（像杉並）則是長期人氣很穩的選擇。
提醒一下，上面講的都是「全區平均」，千萬別直接拿來套單一物件。同一個區，車站、屋齡、坪數差很多；如果改用「築 10 年、70㎡」這種比較一致的標準來看，23 區平均其實會拉到約 8,985 萬，比全區平均高不少。所以實際買哪裡、買多少，最後還是要看個別物件。
最後一句真心話：不要只看「哪一區便宜」。外國人自住還要一起考慮貸款好不好過、生活機能、未來轉售性。把你的預算和需求丟給我，我幫你抓出 2～3 個最適合的區，再一起往下看。
※ 行情會隨市場變動，本文數字僅供參考，實際請以最新成交資料與個別物件為準。