東京鐵塔位在港區，而港區正是東京 23 區房價最高的地方。這篇用 2026 年的最新行情和圖表，帶你看東京鐵塔周邊買房大概是什麼價位，又為什麼這麼貴。
📌 先說明
以下是區域「平均」行情，會因町別、車站、屋齡與棟別差很多，且高價新案會把平均拉高，不能直接套到單一物件。實際以最新成交與個別物件為準。
一、港區行情：23 區之冠（2026）港區的中古公寓大樓，2026 年 4 月平均成交價約 1 億 9,067 萬日圓，每平方公尺單價約 272 萬日圓；到 6 月部分統計的賣方相場更達約 286 萬／㎡（約每坪 946 萬）。穩居 23 區第一，且和一般實需物件的差距持續拉大。（資料：クラモア／t23m-navi 港區 2026、マイナビニュース 2026 年 6 月）
📊 港區每㎡單價推移（萬日圓／㎡）
9 年上漲逾一倍（約 +106%），近 1 年漲幅約 +40%。資料：t23m-navi／クラモア 港區。
二、平均總價：一年又跳一階
📊 港區中古公寓平均總價（萬日圓）
資料：クラモア 港區（2025～2026 年 4 月）。
三、同樣是港區，價差也很大港區裡面也分等級。麻布、六本木、元麻布這類頂級地段最貴；芝浦、港南（湾岸一帶）每㎡單價會比麻布、六本木低三到四成。東京鐵塔所在的芝公園、神谷町、麻布台一帶，因為近年麻布台之丘（麻布台ヒルズ）等大型再開發，行情強勢。
📊 港區內單價相對示意
為相對示意（非精確數字）；芝浦・港南約比麻布六本木低 3～4 成。
| 港區內區域 | 單價傾向 |
|---|---|
| 麻布・六本木・元麻布 | 港區最頂級、最貴 |
| 芝公園・神谷町・麻布台（東京鐵塔一帶） | 精華、受再開發帶動，行情強勢 |
| 芝浦・港南（湾岸） | 相對較親民，約比麻布六本木低 3～4 成 |
四、為什麼這麼貴？港區集中了大使館、外商總部、頂級飯店與大型再開發案，海外買家與高所得族群需求強，加上土地稀少，價格長期居高不下、保值性最被看好。但相對地，自住的進入門檻很高，租金的表面投報率（表面利回り）通常偏低。
📈 2026 最新動向
港區長期強勢，但 2026 年初出現一點降溫訊號——都心地區的中古行情曾連續兩個月小幅回落，市場上漲速度有放緩跡象。長線仍看俏，但短線追高要更謹慎。（資料：彭博 Bloomberg 2026 年 4 月、マーキュリー 2026 年 1～3 月）
五、適合誰、要注意什麼港區比較適合預算充足、重視門面與保值的買家，或想布局核心資產的投資人。要注意：單價高、投報率相對低；而且同樣掛著「港區」，價差可以很大，務必看清楚是哪個町、哪條線、屋齡與管理狀況。
💡 周周的提醒
港區的「平均價」參考意義有限，真正關鍵是「哪個町、哪一棟」。預算到港區等級，更要把保值性、管理、未來轉售一起看。把需求告訴周周，我幫你聚焦適合的物件。
這一帶適合：預算充足、重視保值與門面的自住買家，或想配置核心資產的投資人。下一步歡迎把預算與需求傳給周周。
資料來源：クラモア（港區マンション売却相場 2026）、t23m-navi（港區 価格推移）、マイナビニュース（2026 年 6 月 港區坪單價）、彭博 Bloomberg（2026 年 4 月 都心中古下落）、マーキュリー（2026 年 1～3 月 23 區動向）。各網站統計口徑不同，數字會隨市場變動，實際以最新成交資料與個別物件為準。
本文為一般資訊整理，不構成投資、貸款或稅務建議；實際稅務請由稅理士確認、登記與契約由司法書士／宅建士確認。