买日本房，仲介费（日文叫「仲介手数料」）常是诸费用里最大的一笔。很多人以为就是房价的某个固定趴数，其实严格来说，日本的仲介费是依房价区间「分级距」计算的。这篇把公式讲清楚，并附上自动计算机，让你输入房价就能直接算。
仲介手数料是什么？
仲介手数料是买卖成立时，付给仲介公司的报酬。它有法定上限，仲介不能超收；我们平常算的，就是这个「上限金额」。除了费用本身，还要另计 10% 消费税。
不是单一趴数，而是「分级距」计算
为了方便客户试算，整理成以下计算方法（都需另计 10% 消费税）：
📐 仲介手数料 级距公式
・房价在 200 万日圆以下：房价 × 5%
・房价 200 万～400 万日圆：房价 × 4% ＋ 2 万日圆
・房价 超过 400 万日圆：房价 × 3% ＋ 6 万日圆
超过 400 万用「速算公式」最快
大多数东京的物件都超过 400 万日圆，这时直接用速算公式：房价 × 3% ＋ 6 万日圆，再加 10% 消费税。例如 6,000 万日圆的物件，上限就是（6,000 万 × 3% ＋ 6 万）×1.1 ≈ 205 万日圆（含税）。
| 房价 | 仲介费上限（含税） |
|---|---|
| 1,000 万日圆 | 约 39.6 万日圆 |
| 3,000 万日圆 | 约 105.6 万日圆 |
| 5,000 万日圆 | 约 171.6 万日圆 |
| 8,000 万日圆 | 约 270.6 万日圆 |
200 万以下、200～400 万怎么算？
低价位的物件用另外两段公式。举例：150 万日圆的物件，5% ×1.1 ≈ 8.3 万日圆；300 万日圆的物件，（300 万 × 4% ＋ 2 万）×1.1 ≈ 15.4 万日圆。会分级距，是为了让低总价物件的仲介费不会低到不合理。
还是觉得麻烦？用自动计算机
公式记不起来没关系，直接用周周做的计算机，输入房价就会自动依级距算出含税上限：
💡 周周的提醒
上面算的是法定「上限」，实际金额以契约为准；新成屋／建商直售等情况收费方式可能不同。想知道某个物件的实际仲介费与总费用，把资料传给周周，我帮你一次算清楚。
资料来源：仲介手数料上限与速算式（宅地建物取引业法・日本国土交通省告示）、消费税（日本国税厅）。实际收费以契约与各业者规定为准。
本文为一般资讯整理，不构成贷款、税务或投资建议；实际仲介费与相关费用请以契约、宅建士及各业者最新规定为准。