周周・日本房仲买日本房，仲介费（日文叫「仲介手数料」）常是诸费用里最大的一笔。很多人以为就是房价的某个固定趴数，其实严格来说，日本的仲介费是依房价区间「分级距」计算的。这篇把公式讲清楚，并附上自动计算机，让你输入房价就能直接算。
仲介手数料是什么？
仲介手数料是买卖成立时，付给仲介公司的报酬。它有法定上限，仲介不能超收；我们平常算的，就是这个「上限金额」。除了费用本身，还要另计 10% 消费税。
不是单一趴数，而是「分级距」计算
为了方便客户试算，整理成以下计算方法（都需另计 10% 消费税）：
📐 仲介手数料 级距公式
・房价在 200 万日圆以下：房价 × 5%
・房价 200 万～400 万日圆：房价 × 4% ＋ 2 万日圆
・房价 超过 400 万日圆：房价 × 3% ＋ 6 万日圆
超过 400 万用「速算公式」最快
大多数东京的物件都超过 400 万日圆，这时直接用速算公式：房价 × 3% ＋ 6 万日圆，再加 10% 消费税。例如 6,000 万日圆的物件，上限就是（6,000 万 × 3% ＋ 6 万）×1.1 ≈ 205 万日圆（含税）。
📊 各房价的仲介费上限（含税）
依速算公式（房价×3%＋6万）×1.1 计算，单位为万日圆。可以看到金额随房价几乎等比往上，级距的影响其实不大。
| 房价 | 仲介费上限（含税） |
|---|---|
| 1,000 万日圆 | 约 39.6 万日圆 |
| 3,000 万日圆 | 约 105.6 万日圆 |
| 5,000 万日圆 | 约 171.6 万日圆 |
| 8,000 万日圆 | 约 270.6 万日圆 |
200 万以下、200～400 万怎么算？
低价位的物件用另外两段公式。举例：150 万日圆的物件，5% ×1.1 ≈ 8.3 万日圆；300 万日圆的物件，（300 万 × 4% ＋ 2 万）×1.1 ≈ 15.4 万日圆。会分级距，是为了让低总价物件的仲介费不会低到不合理。
2024 年 7 月新制：低价物件上限提高
针对日益严重的空屋（空き家）问题，日本国土交通省修改了宅建业法的报酬规定，2024 年 7 月 1 日起，成交价 800 万日圆以下的物件（旧制是 400 万日圆以下），仲介费上限可提高到 30 万日圆＋消费税（含税约 33 万日圆）；而且过去这个特例只有卖方适用，新制连买方也能适用。用意是补偿仲介处理低总价、偏远空屋的带看与文书成本，让业者更愿意承接这类物件。要提醒的是，这是「上限」而且需要事前向客户说明并取得同意才适用，不是所有低价物件都自动变成 33 万。
| 项目 | 旧制（～2024/6） | 新制（2024/7～） |
|---|---|---|
| 适用的成交价 | 400 万日圆以下 | 800 万日圆以下 |
| 特例上限（含税） | 约 19.8 万日圆 | 约 33 万日圆 |
| 适用对象 | 只有卖方 | 买方也适用 |
还是觉得麻烦？用自动计算机
公式记不起来没关系，直接用周周做的计算机，输入房价就会自动依级距算出含税上限：
仲介费什么时候付？实务上常见分两次付：签约（契约）时付一半、交屋（引渡）时付另一半；也有业者要求在交屋时一次付清。这笔钱通常要用现金或汇款准备，不一定能包进房贷，记得在头期款之外另外预留。
仲介费到底买到什么服务？它不是单纯「介绍一间房」的介绍费，而是涵盖整个交易流程：带看与物件筛选、代为向卖方斡旋议价、调查产权与法规、制作并解说重要事项说明书（重说）与买卖契约、协调房贷与交屋（引渡）、确认税务与过户等。对外国买家来说，能用中文把「重说」这种硬条文讲清楚、帮你避开地雷，其实才是这笔钱最值得的地方。
💡 周周的提醒
上面算的是法定「上限」，实际金额以契约为准；新成屋／建商直售等情况收费方式可能不同。想知道某个物件的实际仲介费与总费用，把资料传给周周，我帮你一次算清楚。
资料来源：仲介手数料上限与速算式（宅地建物取引业法・日本国土交通省告示）、2024 年 7 月宅建业法报酬规定改正（空き家等・成交价 800 万日圆以下上限 30 万＋税，日本国土交通省「不动产业による空き家对策推进プログラム」）、消费税（日本国税厅）。实际收费以契约与各业者规定为准。
本文为一般资讯整理，不构成贷款、税务或投资建议；实际仲介费与相关费用请以契约、宅建士及各业者最新规定为准。