周周・日本房仲做房仲做到第几年，我才敢跟客户说「这间我不建议你买」。
早期不敢。怕讲了就没成交，怕对方觉得我不专业。
后来发现，讲完之后成交的反而更多。因为客户知道我会挡下不好的，他才敢听我说哪一间是好的。
上个月有位客户看了八间，我拦了五间。第九间他当场决定。
你遇过会主动劝你不要买的业务吗？
周周在留言的补充
这很真实🤩真的都要好好说！
我也希望我买房的时候是遇到诚实的人，所以自己先成为这样的人!
谢谢你的分享！
我觉得这其实不是经历几次成功成交就能跨越的门槛，而是对业务这份工作的认知。
毕竟，不是每一次说真话都会换来成交，有时候甚至会因此失去一笔生意。
但我认为，房仲的价值不只是帮客户找到想买的房子，更重要的是协助客户判断什么房子真正适合自己。
当我们把每一次带看都把客户的长期利益放在第一位，信任自然会慢慢累积起来！
今天来告诉你小白也要懂的日本知识
D＝Dining 餐厅，K＝Kitchen 厨房，L＝Living 客厅。
最狠的是「1R」。Room，就一间。
什么都没隔，厨房在你床边。
你住过最小的房间长怎样？
周周在留言的补充
我自己先！
大学时住的套房连厨房都没有🥹
想煮饭只能用快煮锅
结果煮完房间都是油烟味🥲
做日本房仲，最常被问的不是价格，是这句：
「我没住在日本，可以买吗？」
可以。不用签证、不用居留证，产权永久。
反而住在日本的人，贷款常常更卡。我遇过最可惜的一位，有工作签证、头期款也够，就差年资3个月，银行就是不放。等了一季，房子被别人买走。
留言告诉我你以为「外国人在日本买房最难的一关」是什么，我一个一个回。
盖楼时间。
在日本租屋或买房，你踩过最扯的雷是什么？
我先：带客户看一间写「南向采光佳」的房子，到现场发现南边三公尺就是隔壁栋的外墙。对方仲介说「南向没有错啊」。
对，没有错，但也没有光。
一人一个，我全部回。
在日本看房，台湾人最容易卡住的一题：
「为什么这间屋龄40年，比隔壁屋龄10年还贵？」
因为日本人买的是土地。房子在税务上30几年就折旧完了，地段好的老屋，贵的是它站的那块地。
我上周带看一间昭和54年的，客户在门口皱眉，进去之后第一句话是「欸，这个比我想像中新」。
你觉得在东京买房，屋龄几年是你的底线？
我是房仲，但我从来不说「这间房一定会涨」。
有人觉得我太保守。也有客户直接问我：「你是房仲欸，你不知道吗？」
我真的不知道。而且我认为，敢跟你保证会涨的人，你更应该小心。
房价牵涉利率、政策、人口、汇率、还有一堆没人能预测的事。任何人跟你说「一定涨」，他不是在分析，他是在卖东西。
那我看什么？
我会帮你看👇
自住的话，就算没涨，你至少住得舒服、通勤变短、生活变好，那笔钱有换到东西。
投资的话，就算没涨，租金收益能不能覆盖持有成本，撑不撑得住空租三个月。
⚠️会跟你说100%、肯定会涨的你才要小心。（要是确定会涨还有你们我们来买的机会吗🤣）
周周在留言的补充
对👍真的要看需求来找
不然住进去才发现不是自己要的更惨
在日本买中古一户建，「再建筑不可」不一定好，也不一定不好。
价格通常比较便宜，但未来重建、贷款或转售可能会受到限制～
但如果符合自己的用途和持有规划，也可能是可以考虑的选择。
重点不是看到这四个字就直接淘汰，建议先搞清楚「为什么不能重建」。
▓大多数是因为接道条件不足、道路不符合规定，或其他法规上的限制～
不过～买房没有绝对的好坏，适不适合自己才是重点哦～
下课▓
如果同样3000～4000万日圆，
A：东京23区、屋龄30几年、坪数比较小
B：偏僻郊区、屋龄新、房子大又漂亮
我选A。
而且我可能连犹豫都不会犹豫😂
因为，
房子旧了可以翻新，
设备旧了可以换，
格局不喜欢甚至都还有机会改。
周周在留言的补充
很多啦！修缮金太低的我才怕
现在管理+修缮平均都2.5-3万了
这时候就要看都市计划了！
重划真的不管哪里都要花钱花时间🤣
B还是意外的很有市场的哦～
土地也是有保值跟魅力在的
还是建议要以实际需求为主！
位置好，但家庭人口多，房间不够就本末倒置了🤣
他签完约之后,那个仲介竟然就不回讯息了?!
前几天一个客户来找我,语气很急。
三个月前他在日本买了房,透过另一家仲介。
他不常在日本、日文也不熟,
最担心的是——水电瓦斯到底有没有帮他开通?
会不会哪天突然被停掉?
他一个人焦虑了好几天。
在日本,签完约才是琐事的开始。
但对某些仲介来说,成交就是结束了。
说个很多人不知道的:
在日本买房/租房，钱从来不是「汇给仲介个人」。
是交屋当天，买卖双方、仲介、司法书士全部到场，
在正式流程中付款，司法书士当天办过户。
所以如果有人叫你「先把钱汇到他个人帐户」——快跑。
前几天一位客户突然来找我，语气超无助。
他3个月前跟「别家仲介」在日本买了房，结果签完约对方就几乎不回讯息了。人不在日本、日文也不熟，最怕的是：水电瓦斯到底有没有开通好？会不会哪天突然被停？就这样自己焦虑了好几天😢
很多人以为买房「签完约付完钱」就结束了。
但在日本，签约后才是琐事的开始……
(1/2)
在日本看房最痛苦的就是——看不懂日文的「贩売资料图」😵
我做了一个免费工具分享给大家！
把日文房产图丢进去，不到10 秒帮你翻成中文＋整理重点分析！
（价格／格局／坪数／车站通通都有！）
最近日本「永住」的新闻又引起不少讨论。
很多人看到标题就开始担心：「是不是以后拿不到永住了？」
其实目前看到的内容，比较像是政府正在检讨审查方向，重点放在：
✔️ 是否有稳定的收入
✔️ 是否有足够的退休规划
✔️ 是否能长期在日本自立生活
对于已经在日本工作的外国人来说，与其焦虑，不如趁现在开始做好准备。
例如：
・稳定工作与收入
・按时缴纳税金、年金、保险
・累积自己的资产规划
日本一直都在调整制度，房地产、贷款、签证也是一样。
有问题欢迎来找我讨论👇
日本买房小知识｜你知道日本买房实际要准备多少钱吗？
简单抓一个大概：
需要贷款的人
房屋价格＋房屋价格的约 7%
＝大约需要准备的总费用
不需要贷款的人
房屋价格＋房屋价格的约 5%
＝大约需要准备的总费用
例如房价是 5,000万日圆：
・有贷款：约 5,350万日圆
・无贷款：约 5,250万日圆
实际金额会依物件、贷款银行及登记内容有所不同，
但前期抓预算时，可以先用这个方式估算。
不知道自己该准备多少合适吗？
留言「金额」，周周直接帮你算🏠
很多人问我：「新房子是不是一定比较好？」
我都直接告诉他：不一定啦！
在日本，很多屋龄二、三十年的老房子，管理反而比新大楼还好。
管委会很成熟、修缮基金充足、住户素质也稳定。
反而有些新建案，要住个几年后才知道管理到底靠不靠谱。
买房真的不能只看屋龄！
更重要的是——这栋房子有没有被好好照顾。
房子会老，但好的管理，能让它的价值一直保持下去✨
周周在留言的补充
没错💪💪💪
我自己现在住的其实也是30年的房子！也是住的很舒适👍
管理费/修缮费充裕才是最重要的
房子就跟感情一样好好维系是可以细水长流的🫶🏻✨
这种都是诈骗喔～
不要给资料、资料可能会被他们再拿去用
我遇过一个非常真实的就是把资料再拿来用的人！
对方传了物件图跟其他房仲名片来找我问说这件还在吗？
查了一下物件真的还在、名片上的仲介也是真人，是日本人
一开始说要买房子，后面就开始说要介绍朋友给我、更扯的来了
也完全没有口音、会说要电话咨询。
也很礼貌的问有没有空。
过几天后绘声绘影的讲了一个老婆在他视讯时死在他面前的故事，说很伤心、带个小孩生活很辛苦，为了小孩的教育想要找好一点的房子。
（这边我就想说为啥不电话报警叫救护车…还视讯？？？就觉得非常奇怪你买房跟我扯这些做什么🤔）
聊了一阵子说要教我股票…要办网路帐号啥啥啥的（就确定是诈骗了）
结论：前面都在取得信任，果断封锁！
最近在研究算命，突然想到一件事：
到底是命好的人比较早买房，还是敢先买房的人把自己的命越过越好？
有人觉得买房要等到存款够多、工作稳定、人生都准备好了。
但也有人是买了房之后，才开始更认真工作、存钱，慢慢把生活稳定下来。
做房仲之后我发现，很多人不是买不起，而是一直在等一个「最完美的时机」。
但房价、年龄和时间，不一定会一起等你。
买房到底该等万事俱备，还是先跨出去呢？
不知道自己现在适不适合买房的人，欢迎留言/私讯告诉我，我帮你详细分析🏠
你有没有发现，
每次看房，
你第一个注意的地方都差不多。
不是巧合。
因为每个人的「看房雷达」都不一样。
你第一眼最容易被什么吸引？
A｜先看价格，预算永远第一。
B｜先看采光，没阳光直接扣分。
C｜先看格局，动线顺不顺最重要。
D｜先看厨房，料理的人最懂。
E｜先看浴室、厕所，干净最重要。
F｜先站阳台，看景观、栋距。
G｜一直开柜子，看收纳够不够。
H｜一直摸墙、敲地板，看屋况。
I｜一直问管理费、修缮基金、公设。
J｜开始幻想家具怎么摆，已经住进去了。
你是哪一种？🤣
留言打一个字母，看看哪一个最多人！
今天客户突然问我一句：
「房间比较多，是不是就一定比较贵？」
答案其实不是。
决定房价的，通常还是地点、坪数、屋龄、楼层、采光、管理状况，以及市场需求。
有时候同样的坪数，
2LDK改成3LDK，只是隔间不同，价格不一定会比较高；反而如果隔太多，空间变得拥挤，未必是加分。
看房子不能只看「房间数」，
而是要看这个格局，是不是符合自己的生活方式。
毕竟，多一个房间，如果最后只是拿来堆纸箱，那它的价值就不是房间，而是储藏室了。😂
以前觉得房仲只是单纯在卖房子。
自己当房仲后才觉得，更像是在帮大家解决问题。
有人卡在贷款、
有人卡在税金、
有人卡在家人意见不同、
有人卡在「到底该不该现在买」。
房子只是最后成交的结果。
真正花时间的，往往都是成交前那些看不见的事情。
周周在留言的补充
真的🥹
大小事其实我们都要处理的很到位
大条的反而每次都差不多所以习惯了就还好
鸡毛蒜皮的小事真的都不太一样，反而处理起来更花时间的超多🤣🤣
❓想在东京买房，却不知道该选哪个车站附近？
别急，其实选对「车站」比买对「房子」还重要！💡
今天一次整理好，让你秒懂怎么挑地点、怎么跟房仲说才专业✨
📍 东京热门车站推荐清单
🔹 新宿・涩谷・惠比寿・目黑・五反田・品川
👉 山手线核心车站，生活便利＋交通畅通＋资产性稳定，是很多人梦想中的地点！
🔹 目黑・武藏小山
👉 目黑线上的宝藏住宅区，安静不偏远，生活机能强，超适合长期自住！
✅ 上班通勤超方便
✅ 周边超市、药妆店、商店街通通有
✅ 治安良好、居住环境舒适，自住＆投资两相宜
💬 想跟房仲说清楚，可以这样讲：
✔️「我希望通勤到新宿30分钟内，山手线或目黑线沿线最好。」
✔️「我不一定要住在热闹闹区，但希望走路可到超市、便利商店。」
✔️「目黑、武藏小山这类生活方便又安静的地点，很吸引我。」
✔️「最好是步行10分钟内就能到车站。」
✨ 重点是：不用死背车站名，把你「想要的生活方式」讲出来，房仲才更容易帮你找！
📌 想了解更多东京生活圈＆房产知识，欢迎私讯或留言交流！
在日本租房或买房时，「一定」会遇到两份非常重要的文件喔！
✍️契约书
→ 简单说，就是双方正式约定的内容。像是租金多少、租期多久、退租时怎么办等等，确认后签字或盖章，契约才算成立！
🔎重要事项说明书
→ 这份是专业的「宅建士」来说明的重要文件！会讲到像是房子有没有抵押、建筑规定、还有哪些要特别注意的地方。
目的是让你在正式签约前，先了解清楚重要资讯，避免踩雷～
✅简单整理：
契约书＝正式签约文件
重要事项说明书＝签约前的重要说明
其他整理
→ 一个台湾人在东京当房仲的日常→ 在日本住久了才知道的事→ 日本买房完整指南（长文版）→ 关于周周（宅建业者免许番号可查证）以上为周周本人在 Threads（@travelfish.jp）发表的贴文原文，依主题整理。日常更新在那边。