周周・日本房仲做房仲做到第幾年，我才敢跟客戶說「這間我不建議你買」。
早期不敢。怕講了就沒成交，怕對方覺得我不專業。
後來發現，講完之後成交的反而更多。因為客戶知道我會擋下不好的，他才敢聽我說哪一間是好的。
上個月有位客戶看了八間，我攔了五間。第九間他當場決定。
你遇過會主動勸你不要買的業務嗎？
周周在留言的補充
這很真實🤩真的都要好好說！
我也希望我買房的時候是遇到誠實的人，所以自己先成為這樣的人!
謝謝你的分享！
我覺得這其實不是經歷幾次成功成交就能跨越的門檻，而是對業務這份工作的認知。
畢竟，不是每一次說真話都會換來成交，有時候甚至會因此失去一筆生意。
但我認為，房仲的價值不只是幫客戶找到想買的房子，更重要的是協助客戶判斷什麼房子真正適合自己。
當我們把每一次帶看都把客戶的長期利益放在第一位，信任自然會慢慢累積起來！
今天來告訴你小白也要懂的日本知識
D＝Dining 餐廳，K＝Kitchen 廚房，L＝Living 客廳。
最狠的是「1R」。Room，就一間。
什麼都沒隔，廚房在你床邊。
你住過最小的房間長怎樣？
周周在留言的補充
我自己先！
大學時住的套房連廚房都沒有🥹
想煮飯只能用快煮鍋
結果煮完房間都是油煙味🥲
做日本房仲，最常被問的不是價格，是這句：
「我沒住在日本，可以買嗎？」
可以。不用簽證、不用居留證，產權永久。
反而住在日本的人，貸款常常更卡。我遇過最可惜的一位，有工作簽證、頭期款也夠，就差年資3個月，銀行就是不放。等了一季，房子被別人買走。
留言告訴我你以為「外國人在日本買房最難的一關」是什麼，我一個一個回。
蓋樓時間。
在日本租屋或買房，你踩過最扯的雷是什麼？
我先：帶客戶看一間寫「南向採光佳」的房子，到現場發現南邊三公尺就是隔壁棟的外牆。對方仲介說「南向沒有錯啊」。
對，沒有錯，但也沒有光。
一人一個，我全部回。
在日本看房，台灣人最容易卡住的一題：
「為什麼這間屋齡40年，比隔壁屋齡10年還貴？」
因為日本人買的是土地。房子在稅務上30幾年就折舊完了，地段好的老屋，貴的是它站的那塊地。
我上週帶看一間昭和54年的，客戶在門口皺眉，進去之後第一句話是「欸，這個比我想像中新」。
你覺得在東京買房，屋齡幾年是你的底線？
我是房仲，但我從來不說「這間房一定會漲」。
有人覺得我太保守。也有客戶直接問我：「你是房仲欸，你不知道嗎？」
我真的不知道。而且我認為，敢跟你保證會漲的人，你更應該小心。
房價牽涉利率、政策、人口、匯率、還有一堆沒人能預測的事。任何人跟你說「一定漲」，他不是在分析，他是在賣東西。
那我看什麼？
我會幫你看👇
自住的話，就算沒漲，你至少住得舒服、通勤變短、生活變好，那筆錢有換到東西。
投資的話，就算沒漲，租金收益能不能覆蓋持有成本，撐不撐得住空租三個月。
⚠️會跟你說100%、肯定會漲的你才要小心。（要是確定會漲還有你們我們來買的機會嗎🤣）
周周在留言的補充
對👍真的要看需求來找
不然住進去才發現不是自己要的更慘
在日本買中古一戶建，「再建築不可」不一定好，也不一定不好。
價格通常比較便宜，但未來重建、貸款或轉售可能會受到限制～
但如果符合自己的用途和持有規劃，也可能是可以考慮的選擇。
重點不是看到這四個字就直接淘汰，建議先搞清楚「為什麼不能重建」。
▓大多數是因為接道條件不足、道路不符合規定，或其他法規上的限制～
不過～買房沒有絕對的好壞，適不適合自己才是重點哦～
下課▓
如果同樣3000～4000萬日圓，
A：東京23區、屋齡30幾年、坪數比較小
B：偏僻郊區、屋齡新、房子大又漂亮
我選A。
而且我可能連猶豫都不會猶豫😂
因為，
房子舊了可以翻新，
設備舊了可以換，
格局不喜歡甚至都還有機會改。
周周在留言的補充
很多啦！修繕金太低的我才怕
現在管理+修繕平均都2.5-3萬了
這時候就要看都市計畫了！
重劃真的不管哪裡都要花錢花時間🤣
B還是意外的很有市場的哦～
土地也是有保值跟魅力在的
還是建議要以實際需求為主！
位置好，但家庭人口多，房間不夠就本末倒置了🤣
他簽完約之後,那個仲介竟然就不回訊息了?!
前幾天一個客戶來找我,語氣很急。
三個月前他在日本買了房,透過另一家仲介。
他不常在日本、日文也不熟,
最擔心的是——水電瓦斯到底有沒有幫他開通?
會不會哪天突然被停掉?
他一個人焦慮了好幾天。
在日本,簽完約才是瑣事的開始。
但對某些仲介來說,成交就是結束了。
說個很多人不知道的:
在日本買房/租房，錢從來不是「匯給仲介個人」。
是交屋當天，買賣雙方、仲介、司法書士全部到場，
在正式流程中付款，司法書士當天辦過戶。
所以如果有人叫你「先把錢匯到他個人帳戶」——快跑。
前幾天一位客戶突然來找我，語氣超無助。
他3個月前跟「別家仲介」在日本買了房，結果簽完約對方就幾乎不回訊息了。人不在日本、日文也不熟，最怕的是：水電瓦斯到底有沒有開通好？會不會哪天突然被停？就這樣自己焦慮了好幾天😢
很多人以為買房「簽完約付完錢」就結束了。
但在日本，簽約後才是瑣事的開始……
(1/2)
在日本看房最痛苦的就是——看不懂日文的「販売資料圖」😵
我做了一個免費工具分享給大家！
把日文房產圖丟進去，不到10 秒幫你翻成中文＋整理重點分析！
（價格／格局／坪數／車站通通都有！）
最近日本「永住」的新聞又引起不少討論。
很多人看到標題就開始擔心：「是不是以後拿不到永住了？」
其實目前看到的內容，比較像是政府正在檢討審查方向，重點放在：
✔️ 是否有穩定的收入
✔️ 是否有足夠的退休規劃
✔️ 是否能長期在日本自立生活
對於已經在日本工作的外國人來說，與其焦慮，不如趁現在開始做好準備。
例如：
・穩定工作與收入
・按時繳納稅金、年金、保險
・累積自己的資產規劃
日本一直都在調整制度，房地產、貸款、簽證也是一樣。
有問題歡迎來找我討論👇
日本買房小知識｜你知道日本買房實際要準備多少錢嗎？
簡單抓一個大概：
需要貸款的人
房屋價格＋房屋價格的約 7%
＝大約需要準備的總費用
不需要貸款的人
房屋價格＋房屋價格的約 5%
＝大約需要準備的總費用
例如房價是 5,000萬日圓：
・有貸款：約 5,350萬日圓
・無貸款：約 5,250萬日圓
實際金額會依物件、貸款銀行及登記內容有所不同，
但前期抓預算時，可以先用這個方式估算。
不知道自己該準備多少合適嗎？
留言「金額」，周周直接幫你算🏠
很多人問我：「新房子是不是一定比較好？」
我都直接告訴他：不一定啦！
在日本，很多屋齡二、三十年的老房子，管理反而比新大樓還好。
管委會很成熟、修繕基金充足、住戶素質也穩定。
反而有些新建案，要住個幾年後才知道管理到底靠不靠譜。
買房真的不能只看屋齡！
更重要的是——這棟房子有沒有被好好照顧。
房子會老，但好的管理，能讓它的價值一直保持下去✨
周周在留言的補充
沒錯💪💪💪
我自己現在住的其實也是30年的房子！也是住的很舒適👍
管理費/修繕費充裕才是最重要的
房子就跟感情一樣好好維繫是可以細水長流的🫶🏻✨
這種都是詐騙喔～
不要給資料、資料可能會被他們再拿去用
我遇過一個非常真實的就是把資料再拿來用的人！
對方傳了物件圖跟其他房仲名片來找我問說這件還在嗎？
查了一下物件真的還在、名片上的仲介也是真人，是日本人
一開始說要買房子，後面就開始說要介紹朋友給我、更扯的來了
也完全沒有口音、會說要電話諮詢。
也很禮貌的問有沒有空。
過幾天後繪聲繪影的講了一個老婆在他視訊時死在他面前的故事，說很傷心、帶個小孩生活很辛苦，為了小孩的教育想要找好一點的房子。
（這邊我就想說為啥不電話報警叫救護車…還視訊？？？就覺得非常奇怪你買房跟我扯這些做什麼🤔）
聊了一陣子說要教我股票…要辦網路帳號啥啥啥的（就確定是詐騙了）
結論：前面都在取得信任，果斷封鎖！
最近在研究算命，突然想到一件事：
到底是命好的人比較早買房，還是敢先買房的人把自己的命越過越好？
有人覺得買房要等到存款夠多、工作穩定、人生都準備好了。
但也有人是買了房之後，才開始更認真工作、存錢，慢慢把生活穩定下來。
做房仲之後我發現，很多人不是買不起，而是一直在等一個「最完美的時機」。
但房價、年齡和時間，不一定會一起等你。
買房到底該等萬事俱備，還是先跨出去呢？
不知道自己現在適不適合買房的人，歡迎留言/私訊告訴我，我幫你詳細分析🏠
你有沒有發現，
每次看房，
你第一個注意的地方都差不多。
不是巧合。
因為每個人的「看房雷達」都不一樣。
你第一眼最容易被什麼吸引？
A｜先看價格，預算永遠第一。
B｜先看採光，沒陽光直接扣分。
C｜先看格局，動線順不順最重要。
D｜先看廚房，料理的人最懂。
E｜先看浴室、廁所，乾淨最重要。
F｜先站陽台，看景觀、棟距。
G｜一直開櫃子，看收納夠不夠。
H｜一直摸牆、敲地板，看屋況。
I｜一直問管理費、修繕基金、公設。
J｜開始幻想家具怎麼擺，已經住進去了。
你是哪一種？🤣
留言打一個字母，看看哪一個最多人！
今天客戶突然問我一句：
「房間比較多，是不是就一定比較貴？」
答案其實不是。
決定房價的，通常還是地點、坪數、屋齡、樓層、採光、管理狀況，以及市場需求。
有時候同樣的坪數，
2LDK改成3LDK，只是隔間不同，價格不一定會比較高；反而如果隔太多，空間變得擁擠，未必是加分。
看房子不能只看「房間數」，
而是要看這個格局，是不是符合自己的生活方式。
畢竟，多一個房間，如果最後只是拿來堆紙箱，那它的價值就不是房間，而是儲藏室了。😂
以前覺得房仲只是單純在賣房子。
自己當房仲後才覺得，更像是在幫大家解決問題。
有人卡在貸款、
有人卡在稅金、
有人卡在家人意見不同、
有人卡在「到底該不該現在買」。
房子只是最後成交的結果。
真正花時間的，往往都是成交前那些看不見的事情。
周周在留言的補充
真的🥹
大小事其實我們都要處理的很到位
大條的反而每次都差不多所以習慣了就還好
雞毛蒜皮的小事真的都不太一樣，反而處理起來更花時間的超多🤣🤣
❓想在東京買房，卻不知道該選哪個車站附近？
別急，其實選對「車站」比買對「房子」還重要！💡
今天一次整理好，讓你秒懂怎麼挑地點、怎麼跟房仲說才專業✨
📍 東京熱門車站推薦清單
🔹 新宿・澀谷・惠比壽・目黑・五反田・品川
👉 山手線核心車站，生活便利＋交通暢通＋資產性穩定，是很多人夢想中的地點！
🔹 目黑・武藏小山
👉 目黑線上的寶藏住宅區，安靜不偏遠，生活機能強，超適合長期自住！
✅ 上班通勤超方便
✅ 周邊超市、藥妝店、商店街通通有
✅ 治安良好、居住環境舒適，自住＆投資兩相宜
💬 想跟房仲說清楚，可以這樣講：
✔️「我希望通勤到新宿30分鐘內，山手線或目黑線沿線最好。」
✔️「我不一定要住在熱鬧鬧區，但希望走路可到超市、便利商店。」
✔️「目黑、武藏小山這類生活方便又安靜的地點，很吸引我。」
✔️「最好是步行10分鐘內就能到車站。」
✨ 重點是：不用死背車站名，把你「想要的生活方式」講出來，房仲才更容易幫你找！
📌 想了解更多東京生活圈＆房產知識，歡迎私訊或留言交流！
在日本租房或買房時，「一定」會遇到兩份非常重要的文件喔！
✍️契約書
→ 簡單說，就是雙方正式約定的內容。像是租金多少、租期多久、退租時怎麼辦等等，確認後簽字或蓋章，契約才算成立！
🔎重要事項説明書
→ 這份是專業的「宅建士」來說明的重要文件！會講到像是房子有沒有抵押、建築規定、還有哪些要特別注意的地方。
目的是讓你在正式簽約前，先了解清楚重要資訊，避免踩雷～
✅簡單整理：
契約書＝正式簽約文件
重要事項説明書＝簽約前的重要說明
其他整理
→ 一個台灣人在東京當房仲的日常→ 在日本住久了才知道的事→ 日本買房完整指南（長文版）→ 關於周周（宅建業者免許番号可查證）以上為周周本人在 Threads（@travelfish.jp）發表的貼文原文，依主題整理。日常更新在那邊。