民泊（Airbnb型）用の投資物件を検討される際は、法規制が適合しているか（詳しくは〈2026年最新｜東京23区民泊法規制完全ガイド〉をご覧ください）だけでなく、物件そのもののエリアと間取りの選び方が、実際の収益を左右する重要なポイントになります。今回は「どのエリアが人気か」「どんな間取りが選ばれているか」について整理しました。
まずは数字から国土交通省の民泊制度ポータルサイトの統計によると、2026年1月時点で全国の有効な届出住宅（合法的に登録された民泊）は約38,112件、そのうち東京23区だけで全国の約41%（約15,696件）を占めており、全国で最も届出が集中しているエリアです。2026年5月時点では全国累計の申請件数が63,658件（廃業分を除いた有効件数は約40,745件）に達しています。さらに実際の「宿泊日数」で見ると、東京は全国連続トップを維持しており、2026年2〜3月期の宿泊日数は322,504日（前年同期は223,758日）、1組あたりの平均宿泊数も3.9泊と全国最多。つまり東京は届出件数だけでなく、実際の利用率も全国で最も高いエリアだということです。
どのエリアが特に集中しているかについては、複数の業界ブログが新宿区が全国最多（約3,620件）、次いで墨田区（約1,989件、スカイツリー近接）、豊島区（約1,867件、池袋近接）と指摘しています。意外にも浅草を擁する台東区は、条例により家主不在型物件が休日・年末年始のみ営業可能と制限されているため、想定より届出件数は少なめです。このエリア別のランキングは業界の二次情報を整理したもので、国土交通省や東京都の一次データではない点にご留意ください。あくまで参考程度にとどめていただければと思います。また大田区は日本で初めて「特区民泊」の試験導入エリア（羽田空港に近接）となっており、法的な枠組みが異なり、年間365日営業が可能で180日の上限もありません。これは住宅宿泊事業法とは完全に独立した、別の制度です。
間取りについて業界では、面積が広く多人数が宿泊できる1LDKや戸建て住宅のほうが、1泊あたりの単価が高くなる傾向があると一般的に言われていますが、これは業界の経験則であり、厳密な統計に基づくものではありません。実際の収益は物件やエリアによって大きく異なります。一例として（あくまで一つの事例であり市場平均ではありません）、浅草エリアの約40㎡・最大6名宿泊可能な1LDKで、月間20泊程度の稼働を想定した場合、月間収入が約100万円に近づくというブログ紹介もありますが、これは一つの事例に過ぎず、すべての物件に当てはまるものではない点にご注意ください。
立地条件業界では、最寄り駅から徒歩10分以内、できれば2路線以上利用できる立地が望ましいとされ、外国人観光客向けにはさらに徒歩5分以内が推奨されることもあります。これは外国人旅行者が現地の道に不慣れなためです。観光地への近さでは、新宿・渋谷・上野・浅草・池袋などが人気エリアとして挙げられます。ただしこれらはいずれもコンサルタントの経験に基づく意見であり、名前の明かされた調査による裏付けはありませんので、購入前には必ずご自身で現地を確認されることをおすすめします。
比較的信頼できる公的な基準としては、消防法上のハードルがあります。宿泊室の合計面積が50㎡を超えると、旅館並みの消防設備一式の設置が求められ、独立した戸建て住宅で延床面積300㎡以下・2階建て以下の場合は、より簡易な「特定小規模施設用自動火災報知設備」で足ります。収容人数が30人以上になると防火管理者の選任も必要です。これは実際の改装コストに直結する制度的な規定ですので、物件を見る際は面積に対応する消防設備のレベルを必ず確認してください。また、家主が常駐しない場合や5室を超えて管理する場合は、登録済みの「住宅宿泊管理業者」への委託が必須です。マンションの「管理規約」で民泊営業そのものが禁止されているケースも多く、これは住宅宿泊事業法とは別に、建物単位で拘束力を持つ制限ですので、購入前に必ず確認しておく必要があります（詳しくは〈民泊法規制完全ガイド〉をご覧ください）。
全体的な背景日本政府観光局（JNTO）の公式データによると、2024年の訪日外国人旅行者数は3,686万9,900人と過去最高を記録し、2025年（速報値）ではさらに4,000万人を突破（4,268万3,600人）、前年比15.8%増となりました。台湾からの旅行者数も過去最高を更新し続けており、2025年は676万3,400人で、韓国・中国に次ぐ訪日旅行者数第3位の国・地域となっています。訪日観光は全体として引き続き成長傾向にあり、反転して減少しているわけではありません。これが民泊需要を判断するうえでの大きな背景です。なお「稼働率」「平均単価」といった具体的な数字については、東京に特化した権威ある統計は現時点で存在せず、民間プラットフォームが出す数値のばらつきも大きいため、マーケティング目的の推計として捉え、そのまま事実として引用しないことをおすすめします。
💡 まとめると
東京全体の民泊市場は届出件数・実際の利用率ともに全国トップで、成長トレンドも続いており、方向性としては明るいと言えます。ただし「どのエリアが一番良いか」「どの間取りが一番稼げるか」については、現時点で厳密な公的統計はなく、多くは業界の経験談です。購入前には、物件面積に対応する消防設備レベル、マンション管理規約による民泊禁止の有無、そして実際に合法的に届出できるか（自治体ごとにルールが異なります）を必ずご自身で確認してください。
💡 周周からのアドバイス
民泊物件は、立地や間取り以上に「合法性」が重要です。どんなに立地が良くても、管理規約で禁止されていたり届出条件を満たさなければ営業できません。気になる物件があれば、まずはお気軽にお送りください。制度・用途地域・消防設備のレベルなど、詳細を一緒に確認いたします。
📖 あわせて読みたい
・法規制の全体像、エリア別の制限、購入リスクについて → 2026年最新｜東京23区民泊法規制完全ガイド
出典：国土交通省 民泊制度ポータルサイト統計（2026年1月・5月）、日本政府観光局（JNTO）訪日外客統計プレスリリース（2025年1月・2026年1月）、訪日ラボ／台湾人訪日旅行者データ整理、東京消防庁の民泊関連消防規定、国土交通省 住宅宿泊事業法関連規定。（エリア別ランキング、坪効率、収益に関する数値は業界ブログの整理であり、公的な一次データではありません。あくまで参考程度としてご覧ください。）
本記事は一般的な情報整理を目的としたものであり、投資や法律に関する助言ではありません。実際に合法的に届出可能かどうか、消防・建築に関する規定については、各自治体の担当窓口、消防署、宅地建物取引士に個別にご確認ください。