在上一篇〈在日本买房会不会淹水〉里，我一直提到要查「ハザードマップ」。很多客户问我：那到底是什么、又要怎么看？这篇就专门把它讲清楚——它是什么、有哪些种类、怎么查、怎么判读，看完你自己就能上网查任何一个物件的灾害风险。
ハザードマップ是什么？中文叫「防灾地图」ハザードマップ（hazard map）中文一般翻成「防灾地图」或「灾害潜势地图」。它是日本各级政府依法制作、公开的地图，把某个地区可能发生的自然灾害（淹水、土石流、海啸等）的「可能范围」和「严重程度」标示出来，让居民事先知道自家或想买的房子，到底落在哪一种风险区。
有哪些种类？常见的防灾地图分成这几种，买房时最该看的是前三项：
・洪水（河川泛滥）：河堤溃决或溢流时的淹水范围
・内水（雨水排不掉）：下水道来不及排，街区积水
・高潮（暴潮）：台风把海水推高造成的淹水
・津波（海啸）：地震引发的海啸淹没范围
・土砂灾害：山崩、土石流、地滑的危险区
・地震：摇晃强度、土壤液状化的风险
・火山：火山周边的灾害范围
怎么查？两个管道第一个、也最方便的，是国土交通省的「重ねるハザードマップ」入口网站（disaportal.gsi.go.jp）：输入地址，就能把洪水、内水、土砂、海啸等风险「叠」在同一张地图上一次看完。第二个是各市区町村（市役所）官网的防灾地图，通常做得更细、还附避难资讯。建议两边一起对照。（查询：国交省 重ねるハザードマップ disaportal.gsi.go.jp）
怎么判读？看颜色和「淹水深度」判读其实很直觉：颜色越深，代表风险越高。淹水类的地图会用颜色标出「浸水想定深度」，也就是预估会淹到多高，大致可以这样对照感觉：
| 预估浸水深度 | 大概是什么感觉 |
|---|---|
| 约 0.5 公尺以下 | 淹到膝盖以下，1 楼地板开始进水 |
| 约 0.5～3 公尺 | 淹过 1 楼，需要往 2 楼避难 |
| 约 3～5 公尺 | 淹到 2 楼，需要 3 楼以上 |
| 约 5 公尺以上 | 连 2 楼都可能灭顶，风险很高 |
土砂灾害的地图则常用两种颜色：黄色是「警戒区域」、红色是「特别警戒区域」，红色代表危险度更高、盖房子还可能受到法规限制。看到自己想买的物件落在深色或红色区，就要特别谨慎、多做功课。
买房特别重要：这是「法律规定要说明」的这点很多人不知道——从 2020 年 8 月 28 日起，日本修法规定：不动产交易（买卖、租赁）时，宅建业者在「重要事项说明」中「必须」出示水害（洪水、内水、高潮）防灾地图，并指出物件大概的位置。换句话说，你签约前一定会被正式告知；但与其等到签约当下才知道，不如自己先查，才有时间冷静评估、甚至拿去议价。（资料：国土交通省 2020 年宅地建物取引业法施行规则改正）
看不懂日文怎么办？别担心。「重ねるハザードマップ」主要用颜色判读，不太需要读懂日文；网站介面也能切换。真的不确定，就把物件地址传给周周，我帮你查、再用中文跟你解释这块地的风险等级和要注意的地方。
查询小步骤（不用 3 分钟）实际操作很简单：打开 disaportal.gsi.go.jp → 在搜寻框输入物件地址 → 勾选想看的灾害（洪水、内水、土砂…）→ 地图就会用颜色叠出风险，点一下还能看那一点的预估淹水深度。整个过程通常不到 3 分钟。
看的时候，记得看「最大规模」同一种灾害，防灾地图常有两个版本：一个是「计画规模」（比较常发生的雨量），一个是「想定最大规模」（百年、千年一遇的极端雨量）。买房评估时建议直接看「想定最大规模」那版——宁可先看最坏情况、心里有底，也比较不会被「平常版」的乐观数字误导。
不只看水，地震与液状化也别漏日本是地震国，除了水害，防灾地图也有「摇晃强度」和「液状化（土壤液化）」的图层。湾岸填海地、旧河道、低湿地的液状化风险通常较高。特别在意耐震的人，可以搭配看我写的〈日本耐震标准〉那篇，一起评估房子的安全性。
进阶：看「地形分类」「重ねるハザードマップ」还有一个很实用、却常被忽略的图层叫「地形分类（土地的由来）」，它会标出这块地原本是什么地形——自然堤防、后背湿地、旧河道、台地…等。原本是湿地或旧河道的地方，淹水与液状化风险通常较高。这个图层能帮你看穿那种「现在看起来很平整、其实底子是低湿地」的物件。
租屋族也用得到顺带一提，防灾地图不只买房用得到——租屋时同样可以先查，挑一个比较安全的住处；而且依规定，租赁签约时的重要事项说明，一样要出示水害防灾地图。
💡 周周的提醒
防灾地图看的是「可能性」，不是「一定会发生」；风险区的房子也不是不能买，重点是你知不知情、有没有对策（楼层、保险、防水设备）。看房前先查一次防灾地图，是保护自己最简单、也最该做的一步。
📖 延伸阅读
想了解日本的排水治水、以及看房时的防淹检查清单，看 → 在日本买房会不会淹水？从排水治水到防灾地图一次看懂
这篇适合哪些人
・准备在日本买房、想自己先查风险的人
・看上河岸／海边／山边物件的人
・想先知道签约时宅建士会说明什么的人
看完后，下一步可以这样做
・打开 disaportal.gsi.go.jp 查你想买物件的地址
・再对照市区町村的防灾地图与避难资讯
・把查到的结果传给周周，我帮你判断风险与对策
资料来源：国土交通省「重ねるハザードマップ」（disaportal.gsi.go.jp）、国土交通省 2020 年宅地建物取引业法施行规则改正（水害防灾地图说明义务化，2020 年 8 月 28 日施行）。各地灾害潜势会随资料更新而变动，实际请以官方最新防灾地图为准。
本文为一般资讯整理，不构成投资、保险、贷款或法律建议；交易时的重要事项说明与物件状况，请以宅建士提供的最新资料为准。