日本の不動産、法人名義と個人名義どちらが有利？税率・融資・売却時の違いを比較

「日本に会社があるのですが、不動産は法人名義と個人名義、どちらで買うべきでしょうか」

経営・管理の在留資格をお持ちで、既に日本に法人がある方から毎月のようにいただくご質問です。ネット上の情報は「法人は必ず節税になる」か「個人の方が簡単」かの両極端になりがちですが、実際にはどちらにも優位な場面があります。鍵は保有期間・収益の種類・ご自身の所得階層の3つです。

まず売却時：保有期間で大きく変わります

整理すると、長期保有してから売却する想定なら個人が有利（20.3% 対 29.7%）、数年内に売却する可能性があるなら法人が有利（29.7% 対 39.6%）ということになります。

次に毎年の賃料収入

個人の所得税は累進課税のため、賃料収入は給与や事業所得に上乗せされ、階層が上がるほど負担が重くなります。最高で所得税45%＋住民税10%です。

法人は、中小法人の年800万円以下の所得部分に15%の軽減税率が適用されます。

目安としてよく挙げられるのは課税所得900万円前後で、これを超えると法人の税率上の優位性が明確になってきます。ただしこれはあくまで粗い目安で、実際には法人住民税・事業税・社会保険料・税理士報酬まで含めて比較する必要があります。

法人の3つの見えにくいメリット

1つめは経費計上の範囲の広さ。役員報酬・賞与・退職金、出張日当などを損金に算入でき、課税所得を圧縮できます。個人にはこの余地がありません。

2つめは欠損金の繰越期間。法人は最長10年、個人は青色申告でも3年です。不動産投資は初期に赤字が出やすく、長期では効いてきます。

3つめは減価償却の柔軟性。個人は強制償却ですが、法人は任意償却のため、その年の損益に合わせて調整できます。

法人のデメリットは「毎年出ていく固定費」

均等割について補足します。資本金1,000万円以下・従業者50人以下であれば最低年7万円ですが、経営・管理の在留資格に必要な資本金は3,000万円のため、より上の区分に該当し金額も上がります。実際の額は所在地と規模により異なりますので、税理士にご確認ください。

これらを合計すると年間数十万円の固定支出は避けられません。したがって、ご自宅を1軒購入するためだけに法人を設立するのは、多くの場合は割に合いません。

融資の違い（あまり語られない点）

個人の購入は住宅ローンで条件が比較的明確ですが、法人の購入は事業性融資となり、銀行は会社の業績・決算書・経営者の背景を見ます。審査の考え方が異なり、借入割合も金利も変わります。

さらに現実的な話として、設立して間もなく決算期の実績が乏しい法人が、日本の銀行から融資を受けるのは容易ではありません。会社を作れば法人名義で借りられると考えていて、ここで止まる方が少なくありません。可否と借入割合は個別の審査によります。

ご自宅を法人名義にするのは通常おすすめしません

経費にできると考えて自宅を法人名義にするケースがありますが、実務では社宅としての賃料認定が必要になり、処理を誤ると給与所得とみなされます。また個人の居住用にのみ認められる特例（売却時の特別控除など）も使えなくなります。

判断の方向性

特に経営・管理の在留資格をお持ちの方は、会社も税理士も既にいらっしゃるため、法人保有の固定コストは実質的に支払い済みです。この点は既にお持ちの強みで、意外と意識されていません。