周周・日本房仲買日本房，仲介費（日文叫「仲介手數料」）常是諸費用裡最大的一筆。很多人以為就是房價的某個固定趴數，其實嚴格來說，日本的仲介費是依房價區間「分級距」計算的。這篇把公式講清楚，並附上自動計算機，讓你輸入房價就能直接算。
仲介手數料是什麼？
仲介手數料是買賣成立時，付給仲介公司的報酬。它有法定上限，仲介不能超收；我們平常算的，就是這個「上限金額」。除了費用本身，還要另計 10% 消費稅。
不是單一趴數，而是「分級距」計算
為了方便客戶試算，整理成以下計算方法（都需另計 10% 消費稅）：
📐 仲介手數料 級距公式
・房價在 200 萬日圓以下：房價 × 5%
・房價 200 萬～400 萬日圓：房價 × 4% ＋ 2 萬日圓
・房價 超過 400 萬日圓：房價 × 3% ＋ 6 萬日圓
超過 400 萬用「速算公式」最快
大多數東京的物件都超過 400 萬日圓，這時直接用速算公式：房價 × 3% ＋ 6 萬日圓，再加 10% 消費稅。例如 6,000 萬日圓的物件，上限就是（6,000 萬 × 3% ＋ 6 萬）×1.1 ≈ 205 萬日圓（含稅）。
📊 各房價的仲介費上限（含稅）
依速算公式（房價×3%＋6萬）×1.1 計算，單位為萬日圓。可以看到金額隨房價幾乎等比往上，級距的影響其實不大。
| 房價 | 仲介費上限（含稅） |
|---|---|
| 1,000 萬日圓 | 約 39.6 萬日圓 |
| 3,000 萬日圓 | 約 105.6 萬日圓 |
| 5,000 萬日圓 | 約 171.6 萬日圓 |
| 8,000 萬日圓 | 約 270.6 萬日圓 |
200 萬以下、200～400 萬怎麼算？
低價位的物件用另外兩段公式。舉例：150 萬日圓的物件，5% ×1.1 ≈ 8.3 萬日圓；300 萬日圓的物件，（300 萬 × 4% ＋ 2 萬）×1.1 ≈ 15.4 萬日圓。會分級距，是為了讓低總價物件的仲介費不會低到不合理。
2024 年 7 月新制：低價物件上限提高
針對日益嚴重的空屋（空き家）問題，日本國土交通省修改了宅建業法的報酬規定，2024 年 7 月 1 日起，成交價 800 萬日圓以下的物件（舊制是 400 萬日圓以下），仲介費上限可提高到 30 萬日圓＋消費稅（含稅約 33 萬日圓）；而且過去這個特例只有賣方適用，新制連買方也能適用。用意是補償仲介處理低總價、偏遠空屋的帶看與文書成本，讓業者更願意承接這類物件。要提醒的是，這是「上限」而且需要事前向客戶說明並取得同意才適用，不是所有低價物件都自動變成 33 萬。
| 項目 | 舊制（～2024/6） | 新制（2024/7～） |
|---|---|---|
| 適用的成交價 | 400 萬日圓以下 | 800 萬日圓以下 |
| 特例上限（含稅） | 約 19.8 萬日圓 | 約 33 萬日圓 |
| 適用對象 | 只有賣方 | 買方也適用 |
還是覺得麻煩？用自動計算機
公式記不起來沒關係，直接用周周做的計算機，輸入房價就會自動依級距算出含稅上限：
仲介費什麼時候付？實務上常見分兩次付：簽約（契約）時付一半、交屋（引渡）時付另一半；也有業者要求在交屋時一次付清。這筆錢通常要用現金或匯款準備，不一定能包進房貸，記得在頭期款之外另外預留。
仲介費到底買到什麼服務？它不是單純「介紹一間房」的介紹費，而是涵蓋整個交易流程：帶看與物件篩選、代為向賣方斡旋議價、調查產權與法規、製作並解說重要事項說明書（重説）與買賣契約、協調房貸與交屋（引渡）、確認稅務與過戶等。對外國買家來說，能用中文把「重説」這種硬條文講清楚、幫你避開地雷，其實才是這筆錢最值得的地方。
💡 周周的提醒
上面算的是法定「上限」，實際金額以契約為準；新成屋／建商直售等情況收費方式可能不同。想知道某個物件的實際仲介費與總費用，把資料傳給周周，我幫你一次算清楚。
資料來源：仲介手數料上限與速算式（宅地建物取引業法・日本國土交通省告示）、2024 年 7 月宅建業法報酬規定改正（空き家等・成交價 800 萬日圓以下上限 30 萬＋稅，日本國土交通省「不動產業による空き家對策推進プログラム」）、消費稅（日本國稅廳）。實際收費以契約與各業者規定為準。
本文為一般資訊整理，不構成貸款、稅務或投資建議；實際仲介費與相關費用請以契約、宅建士及各業者最新規定為準。