買日本房，仲介費（日文叫「仲介手數料」）常是諸費用裡最大的一筆。很多人以為就是房價的某個固定趴數，其實嚴格來說，日本的仲介費是依房價區間「分級距」計算的。這篇把公式講清楚，並附上自動計算機，讓你輸入房價就能直接算。
仲介手數料是什麼？
仲介手數料是買賣成立時，付給仲介公司的報酬。它有法定上限，仲介不能超收；我們平常算的，就是這個「上限金額」。除了費用本身，還要另計 10% 消費稅。
不是單一趴數，而是「分級距」計算
為了方便客戶試算，整理成以下計算方法（都需另計 10% 消費稅）：
📐 仲介手數料 級距公式
・房價在 200 萬日圓以下：房價 × 5%
・房價 200 萬～400 萬日圓：房價 × 4% ＋ 2 萬日圓
・房價 超過 400 萬日圓：房價 × 3% ＋ 6 萬日圓
超過 400 萬用「速算公式」最快
大多數東京的物件都超過 400 萬日圓，這時直接用速算公式：房價 × 3% ＋ 6 萬日圓，再加 10% 消費稅。例如 6,000 萬日圓的物件，上限就是（6,000 萬 × 3% ＋ 6 萬）×1.1 ≈ 205 萬日圓（含稅）。
| 房價 | 仲介費上限（含稅） |
|---|---|
| 1,000 萬日圓 | 約 39.6 萬日圓 |
| 3,000 萬日圓 | 約 105.6 萬日圓 |
| 5,000 萬日圓 | 約 171.6 萬日圓 |
| 8,000 萬日圓 | 約 270.6 萬日圓 |
200 萬以下、200～400 萬怎麼算？
低價位的物件用另外兩段公式。舉例：150 萬日圓的物件，5% ×1.1 ≈ 8.3 萬日圓；300 萬日圓的物件，（300 萬 × 4% ＋ 2 萬）×1.1 ≈ 15.4 萬日圓。會分級距，是為了讓低總價物件的仲介費不會低到不合理。
還是覺得麻煩？用自動計算機
公式記不起來沒關係，直接用周周做的計算機，輸入房價就會自動依級距算出含稅上限：
💡 周周的提醒
上面算的是法定「上限」，實際金額以契約為準；新成屋／建商直售等情況收費方式可能不同。想知道某個物件的實際仲介費與總費用，把資料傳給周周，我幫你一次算清楚。
資料來源：仲介手數料上限與速算式（宅地建物取引業法・日本國土交通省告示）、消費稅（日本國稅廳）。實際收費以契約與各業者規定為準。
本文為一般資訊整理，不構成貸款、稅務或投資建議；實際仲介費與相關費用請以契約、宅建士及各業者最新規定為準。