表面利回り 6% 到手剩多少？外国人买日本收租房最常误判的 5 件事

客户传物件给我看的时候，第一句话几乎都是：「这间投报率 6%，不错吧？」我通常会先问一句——你看到的是表面还是实质？十次有九次，回答是「⋯⋯不知道欸」。

这不是外行，是因为日本的物件广告上写的那个数字，几乎清一色是表面利回り（表面投报率）。它是一个「还没扣任何成本」的数字，用途是让你快速比较物件，不是拿来算你会赚多少。今天这篇，我用一个具体的模型，把中间差掉的东西一项一项摊开给你看。

一、表面利回り：广告上那个数字

算法非常单纯：年租金收入 ÷ 物件价格。就这样，不扣管理费、不扣税、不扣仲介费，也不管你买进去要另外花多少钱。

所以它有两个用途：一是快速筛选、二是跟同类型物件互相比较。用它来估「我一年能拿多少现金」，一定会失望。

顺带一提，现在的市场行情大概是这样：健美家的「收益物件 市场动向マンスリーレポート」2026 年 6 月期显示，全国区分公寓（一户一户卖的那种）平均表面投报率是 6.61%；但那是全国平均，包含很多地方物件。同一份报告 5 月期还写到，区分公寓的全国平均价格来到 2,715 万日圆，投报率创下 2008 年开始调查以来的最低。价格涨，投报率就会被压下来——这是现在整个日本收益不动产市场的基调。

东京都心的中古区分，实际看到的表面投报率多半落在 4.5～6.0% 这个区间，比全国平均低。低不代表差，这点后面会讲。

二、実质利回り：把钱真正花掉的地方算进去

実质利回り（实质投报率）做两件事：分子扣掉每年的持有成本，分母加上你买进去时多花的钱。

每年要扣的大致有：管理费与修缮积立金、固定资产税・都市计划税、委托管理公司的管理费、火灾保险费，有些物件还有町会费、网路费之类的杂项。

分母那边要加的是取得时的诸费用——仲介手续费、登录免许税、司法书士报酬、印纸税、不动产取得税、火灾保险首期等等。日本一般估算是物件价格的 6～10%。仲介手续费本身有法定上限，是「物件价格 × 3% ＋ 6 万日圆＋消费税」（2024 年 7 月起，800 万日圆以下的物件上限调整为含税 33 万日圆）。

登录免许税有减免措施，但要注意期限：土地所有权移转的减免（评价额 × 1.5%）已在 2026 年 3 月 31 日到期，建物所有权移转（× 0.3%）与抵押权设定（× 0.1%）的减免则到 2027 年 3 月 31 日。这种东西每年都在动，实际适用哪一版请由司法书士确认。

三、实际算一次给你看

假设一间 4,000 万日圆的都心中古区分，月租 19 万日圆（年租 228 万）。

同一间房，5.7%、4.3%、3.8%。三个数字都没有造假，只是把不同的东西算进去而已。而第三个才比较接近你实际会遇到的状况。

上面的支出是我抓的一般行情值，实际依物件与管理公司而不同；而且这还没算所得税——那是下一段的事。

四、外国人最容易误判的 5 件事

第一，用表面比表面，却忘了取得成本。两间都写 5.5%，一间诸费用抓 6%、一间 10%，实质差距马上出来。尤其是要贷款的人，还要加上融资手续费与抵押权设定的费用。

第二，把「满租想定月租」当成一定收得到。日本物件广告上常写「满室想定」，意思是「如果全部租出去的话」。现况空屋的物件，那个租金是估算值，不是已经在收的钱。现况出租中的物件（オーナーチェンジ）比较实在，但你要看的是实际租约条件——租金多少、押金多少、什么时候到期。

第三，忽略管理费与修缮积立金会涨。中古公寓的修缮积立金通常会随着建物年龄往上调，这是制度设计本来就会发生的事。买的时候看到的金额，不等于十年后的金额。

第四，税的部分算得太粗。除了固都税，租金收入还要申报所得税。而且如果你人不住在日本（税务上的非居住者），有一条很多人不知道的规定：承租人支付租金给非居住者时，原则上要先源泉征收 20.42%再把余额付给你（国税厅 No.2880）。承租人是个人且自己或家人自住的话不用扣，但如果是法人租来当社宅，那间公司就有扣缴义务。这笔钱不是被没收，之后可以透过确定申告调整、多扣的可以退——但你的现金流时点会完全不一样。实际怎么处理，请由税理士确认。

第五，看到高投报就兴奋。日本的高投报几乎都有原因：地点偏、屋龄老、建物构造特殊、租客结构特殊、或者将来不好脱手。投报率是「风险的价格」，不是「赚钱的保证」。反过来说，东京都心 4% 出头的物件之所以有人买，买的是空室风险低、租金稳定、将来好处理。

五、那到底该看几 %？

我不会给你一个「几 % 以上才能买」的数字，因为那要看你的目的。

如果你要的是稳定与保值、将来可能自用或给小孩住，都心低投报但空室风险低的物件比较合理；如果你要的是现金流，那就要往投报高一点的区域或物件型态走，但相对要接受空室期较长、管理较费心、融资条件较严。

有一个判断方式我觉得比较实用：先算出「一年空两个月、管理费调涨两成」的情境下，这间房还剩多少实质投报率。如果那个数字你还能接受，这笔投资的体质就比较稳。

另外提醒一件跟时机有关的事：东京的租金这几年是在涨的。根据三井住友信托基础研究所（三井住友トラスト基础研究所）的公寓租金指数，2026 年第一季东京 23 区的租金比去年同期上涨 6.7%，是连续第 14 季创新高。租金涨会让既有物件的实质投报率往上走，但也代表你现在进场的价格不便宜。