表面投報率 6% 到手剩多少？外國人買日本收租房最常誤判的 5 件事

客戶傳物件給我看的時候，第一句話幾乎都是：「這間投報率 6%，不錯吧？」我通常會先問一句——你看到的是表面還是實質？十次有九次，回答是「⋯⋯不知道欸」。

這不是外行，是因為日本的物件廣告上寫的那個數字，幾乎清一色是表面投報率（表面利回り）。它是一個「還沒扣任何成本」的數字，用途是讓你快速比較物件，不是拿來算你會賺多少。今天這篇，我用一個具體的模型，把中間差掉的東西一項一項攤開給你看。看到最後你會發現一件事：真正會讓你算錯的，不是公式，是你根本拿不到的那幾份資料。

一、表面投報率（表面利回り）：廣告上那個數字

算法非常單純：年租金收入 ÷ 物件價格。就這樣，不扣管理費、不扣稅、不扣仲介費，也不管你買進去要另外花多少錢。

所以它有兩個用途：一是快速篩選、二是跟同類型物件互相比較。用它來估「我一年能拿多少現金」，一定會失望。

順帶一提，現在的市場行情大概是這樣：健美家的「收益物件 市場動向マンスリーレポート」2026 年 6 月期顯示，全國區分公寓（一戶一戶賣的那種）平均表面投報率是 6.61%；但那是全國平均，包含很多地方物件。同一份報告 5 月期還寫到，區分公寓的全國平均價格來到 2,715 萬日圓，投報率創下 2008 年開始調查以來的最低。價格漲，投報率就會被壓下來——這是現在整個日本收益不動產市場的基調。

東京都心的中古區分，實際看到的表面投報率多半落在 4.5～6.0% 這個區間，比全國平均低。低不代表差，這點後面會講。

二、實質投報率（実質利回り）：把錢真正花掉的地方算進去

實質投報率做兩件事：分子扣掉每年的持有成本，分母加上你買進去時多花的錢。

每年要扣的大致有：管理費與修繕積立金、固定資產稅・都市計畫稅、委託管理公司的管理費、火災保險費，有些物件還有町會費、網路費之類的雜項。

分母那邊要加的是取得時的諸費用——仲介手續費、登錄免許稅、司法書士報酬、印紙稅、不動產取得稅、火災保險首期等等，日本一般估算是物件價格的 6～10%。這筆錢通常要用現金準備、不一定能跟房貸一起借，所以它同時影響兩件事：你的實質投報率，還有你到底要準備多少現金。我會在你出價之前就把這張表算給你，不會讓你到簽約當天才發現錢不夠。

登錄免許稅有減免措施，但要注意期限：土地所有權移轉的減免（評價額 × 1.5%）已在 2026 年 3 月 31 日到期，建物所有權移轉（× 0.3%）與抵押權設定（× 0.1%）的減免則到 2027 年 3 月 31 日。這種東西每年都在動，實際適用哪一版請由司法書士確認。

三、實際算一次給你看

假設一間 4,000 萬日圓的都心中古區分，月租 19 萬日圓（年租 228 萬）。

同一間房，5.7%、4.3%、3.8%。三個數字都沒有造假，只是把不同的東西算進去而已。而第三個才比較接近你實際會遇到的狀況。

上面的支出是我抓的一般行情值，實際依物件與管理公司而不同；而且這還沒算所得稅——那是下一段的事。

四、外國人最容易誤判的 5 件事

第一，用表面比表面，卻忘了取得成本。兩間都寫 5.5%，一間諸費用抓 6%、一間 10%，實質差距馬上出來。尤其是要貸款的人，還要加上融資手續費與抵押權設定的費用。這一項是五件事裡唯一你自己能大致估出來的——後面四件就不是了。

第二，把「滿租想定月租」當成一定收得到。日本物件廣告上常寫「滿室想定」，意思是「如果全部租出去的話」。現況空屋的物件，那個租金是估算值，不是已經在收的錢。現況出租中的物件（オーナーチェンジ）比較實在，但你要看的是實際租約條件——租金多少、押金多少、什麼時候到期、有沒有欠繳。而這些寫在「レントロール」（租金明細表）跟租賃契約影本上，網路廣告不會登，要由仲介向賣方索取。

第三，忽略管理費與修繕積立金會漲。中古公寓的修繕積立金通常會隨著建物年齡往上調，這是制度設計本來就會發生的事。買的時候看到的金額，不等於十年後的金額。想知道會漲多少、什麼時候漲、這棟大樓的修繕基金存夠了沒，要向管理公司調閱「重要事項調查報告書」——那份資料網路上查不到，要透過仲介申請。

第四，稅的部分算得太粗。除了固都稅，租金收入還要申報所得稅。而且如果你人不住在日本（稅務上的非居住者），有一條連不少日本房東自己都不知道的規定：承租人支付租金給非居住者時，原則上要先源泉徵收 20.42%再把餘額付給你（國稅廳 No.2880）。承租人是個人且自己或家人自住的話不用扣，但如果是法人租來當社宅，那間公司就有扣繳義務。這筆錢不是被沒收，之後可以透過確定申告調整、多扣的可以退——但你的現金流時點會完全不一樣。實際怎麼處理，請由稅理士確認。

第五，看到高投報就興奮。日本的高投報幾乎都有原因：地點偏、屋齡老、建物構造特殊、租客結構特殊、或者將來不好脫手。投報率是「風險的價格」，不是「賺錢的保證」。反過來說，東京都心 4% 出頭的物件之所以有人買，買的是空室風險低、租金穩定、將來好處理。至於眼前這一間的高投報到底是哪個原因造成的，通常要調謄本、看管理組合的議事錄、再問過管理公司才會知道。

你有沒有發現——這五件事裡面，只有第一件是你自己算得出來的。其餘四件的關鍵資料：レントロール、重要事項調查報告書、管理組合議事錄、登記謄本，全都不在公開的物件廣告上，要透過仲介向賣方或管理公司調閱才拿得到。這就是為什麼同一間房，兩個人看到的「投報率」會差這麼多——不是誰算錯，是拿到的資料不一樣。

五、那到底該看幾 %？

我不會給你一個「幾 % 以上才能買」的數字，因為那要看你的目的。

如果你要的是穩定與保值、將來可能自用或給小孩住，都心低投報但空室風險低的物件比較合理；如果你要的是現金流，那就要往投報高一點的區域或物件型態走，但相對要接受空室期較長、管理較費心、融資條件較嚴。

有一個判斷方式我覺得比較實用：先算出「一年空兩個月、管理費調漲兩成」的情境下，這間房還剩多少實質投報率。如果那個數字你還能接受，這筆投資的體質就比較穩。

實務上我幫客戶看一間收租房，會做三件事：向賣方調レントロール與租賃契約、向管理公司調重要事項調查報告書、再把諸費用依這一間的實際條件算一次。三份資料到齊，才算得出前面那個「③」的數字。少一份，算出來的都只是估計值。

另外提醒一件跟時機有關的事：東京的租金這幾年是在漲的。根據三井住友信託基礎研究所（三井住友トラスト基礎研究所）的公寓租金指數，2026 年第一季東京 23 區的租金比去年同期上漲 6.7%，是連續第 14 季創新高。租金漲會讓既有物件的實質投報率往上走，但也代表你現在進場的價格不便宜。