事故物件怎么查？大島てる的用法、极限，与日本的告知义务规定

「周周，这间会不会是凶宅啊？」——看房看到价格特别漂亮的物件时，这句话几乎一定会出现。

这是很合理的担心，但日本的处理方式跟台湾不太一样。首先，日本法律上没有「凶宅」这个词，正式的讲法叫「心理的瑕疵」——房子本身结构没问题，是心理上会让人在意的因素。而什么情况卖方必须告诉你、什么情况可以不说，一直到 2021 年才有全国统一的标准。

这篇把两件事讲清楚：法律规定卖方要告诉你什么，以及你自己上网查得到什么、查不到什么。

一、2021 年之后，日本终于有了统一标准

在那之前，「人死在屋子里要不要告诉买家」完全没有明文标准，各家仲介做法不一，也产生不少诉讼。国土交通省在 2021 年 10 月公布了「宅地建物取引业者による人の死の告知に関するガイドライン」（不动产业者关于人之死亡告知的指引），第一次把界线画出来。

自然死与日常生活中的意外，原则上不用告知

高龄自然过世、在家中跌倒、噎到窒息这类「日常生活中会发生的死亡」，指引认为在住宅里本来就有一定比例会发生，原则上不构成必须告知的事项。

但有一个很重要的例外：即使是自然死，只要事后进行过「特殊清扫」（特殊清扫，指为了回复原状而做的除臭、消毒、清洁），就要告知。白话说就是——如果过世后一段时间才被发现、需要专业清理，那就算自然死也要讲。

他杀、自杀这类，买卖没有时间限制

上述以外的死亡（他杀、自杀，或需要特殊清扫的情形），指引把租赁和买卖分开处理，而这个差别对买家非常关键：

所以常听到的「过三年就不用讲了」，那是租屋的规则，买卖不适用。这点很多人搞混。另外，事件性与社会关注度特别高的案件，即使超过三年也不适用这个免除。

指引也画了空间范围：发生在隔壁住户、或平常不会用到的共用部分（例如很少人上去的屋顶），原则上不在告知范围；但发生在日常生活会经过的共用部分（电梯、楼梯、大厅这类），就比照上面的规则处理。

还有一条很实用：只要买方主动询问，而该事项在社会通念上具有重要性，业者就应该据实说明。换句话说，「你没问所以我没说」在指引下是站不住脚的——前提是你要问。

最后提醒一件事：这是指引，不是法律条文。它整理的是宅地建物取引业法下的义务解释，个案真的有争议时，最终仍然回到司法判断。所以「符合指引」不等于「绝对不会有纠纷」。

二、「大島てる」是什么，怎么用

讲完法律面，来讲大家最常听到的那个网站。

「大島てる」（Oshima Teru）是一个把日本各地的事故物件标在地图上的网站。打开地图、缩放到你要看的地区，有纪录的地点会出现火焰图示，点下去可以看到发生时间与简短描述。用法很直觉，输入地址就能查。

它的资料来源是网友投稿加上站方查证，运作原则大致是「查证得到事实就登」。要特别注意的是，它的收录标准跟宅建业法的告知义务是两套完全不同的东西——站方自己也把两者分开看。

至于删除，一般来说毫无根据的臆测、诽谤中伤、或与心理瑕疵无关的内容，经申请与查证后可能会被移除；但站方查证后认定属实的，就会长期留在上面。

三、用之前要知道的四个极限

我不会叫你不要用，它确实是个有用的补充工具。但如果把它当成唯一依据，很容易误判。

第一，它是投稿制。有人投稿才有资料，所以既可能出现错误或张冠李戴的内容，也可能该有的没有。

第二，「地图上没有」不等于「没发生过」。这是最常见的误会。没有标记只代表没有人投稿或没有被查证登录，不代表这间房子的历史是干净的。

第三，标记的精度到建物为止。大多数纪录标的是整栋建物或地址，不一定指得出是哪一户、哪一层。看到某栋大楼有标记，不代表你要买的那一户就是。

第四，它跟法律义务对不起来。上面有标记，不代表卖方就负有告知义务；上面没标记，也不代表卖方就没有。两套标准各走各的。

四、实务上我会怎么查

真的要确认一间房子的来历，我的顺序是这样：

先直接问卖方与仲介，而且要问得具体——不要只问「这是凶宅吗」，要问「这间房子过去有没有发生过人的死亡？有没有做过特殊清扫？」问法不同，得到的答案也不同。

接着看重要事项说明书的「告知事项」栏。这是正式文件，签约前由宅建士向你说明，写在上面的东西是有法律份量的。关于这份文件与签约要准备什么，我整理在日本买房签约要带什么？海外与在日买家证件清单那篇。

然后到现场感受。管理员通常最清楚；信箱、阳台、玄关的状态也会透露一些讯息。人在海外没办法自己跑的话，这一段就是我帮你做。

最后才把大島てる当补充参考，交叉比对而已，不当唯一依据。

另外一个实务讯号：价格明显低于同栋同区行情，背后通常都有原因——可能是心理瑕疵，也可能是借地权、法规限制、或管理状况不佳。看到便宜要先问为什么，不要先高兴。相关的判断方式可以参考日本买房可以谈价格吗？买付申込与议价技巧完整解析。

五、如果它便宜到你会心动

确实有人是刻意买事故物件的：取得成本低、出租的话租金报酬看起来也漂亮。这个选择本身没有对错，但有一件事一定要先算进去。

因为买卖的告知没有年限，所以当你未来要脱手的时候，换成你是那个必须告知的人。你买进时省下来的那一段价差，很可能在卖出时原封不动还回去，而且愿意接手的买家范围会比一般物件小。如果你的规划里有「几年后转售」这件事，这个成本要先放进试算，不能只看买进当下的折扣。相关的卖方流程我写在日本的房子要怎么卖？海外屋主的卖房流程、费用与时程一次看懂。

所以我的建议很简单：自住的话，除非你本人完全不介意，否则不建议为了价差勉强；投资的话，把「未来比较难卖」当成已知条件去算，算得过再买。

看房时觉得「这个价格不太对」，或者拿到资料看不懂告知事项那一栏写什么，都可以直接把物件资料丢给我。我帮你问清楚再决定要不要出手，比买完才发现好得多。加 LINE 跟我说一声就好。

资料来源

・国土交通省「宅地建物取引业者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021 年 10 月公布）：自然死与日常生活中的意外死原则免告知、进行过特殊清扫者须告知、租赁自发觉起约 3 年、买卖无期间规定、隣接住户与非日常使用之共用部分原则不在范围、买方询问且属社会通念上重要者应据实说明。
・大島てる网站之收录与删除方针，系依该站公开说明与相关报导整理。
本文为一般性说明，非法律意见。指引属宅地建物取引业法下的义务解释，个案有争议时仍以司法判断为准；实际物件的告知事项请以重要事项说明书与宅建士的说明为准。以上为 2026 年 9 月查询，制度可能调整，请以官方最新公告为准。