日本的房子要怎么卖？海外屋主的卖房流程、费用与时程一次看懂

站上写了五十篇怎么买，这是第一篇写怎么卖。会想写，是因为这两年开始有客户回头找我：有人小孩毕业要回台湾、有人换到更大的房子、也有人单纯想把资金收回来。买的时候一头雾水，卖的时候一样一头雾水，而且卖方比买方更容易踩坑——因为买方付钱就好，卖方要交出去的是产权。

这篇把海外屋主在日本卖房的整套流程、费用、税金和时程讲清楚。你不一定要现在卖，但先知道规则，你才有办法决定什么时候卖。

一、先想清楚：现在卖，还是先租？

我通常会先问客户三个问题：这笔钱有没有明确的去处？房子现在的状态能不能出租？以及，你的持有期间到今年为止满五年了吗？

第三个问题最现实，因为它直接决定税率。日本的让渡所得税是用「卖出那一年的 1 月 1 日」来判定持有满不满五年，短期跟长期差了将近一倍——这一段我在第六节会摊开讲。如果你只差几个月就跨过那条线，多等一下通常是划算的。

至于租还是卖，没有标准答案。东京的租金这几年是往上走的，但当房东要处理修缮、退租、空置，人在海外还要找包租代管公司。这件事我两边都做，所以我可以很坦白地说：如果你已经不打算再回来住、也不想管理，卖掉会单纯很多。

二、卖房的流程长什么样

顺序其实很固定：先估价，决定要开多少；签媒介契约，把房子正式委托出去；登录到 REINS 让全日本的同业都看得到；接着就是排内见、等买方提出购买申请书（买付申込书）；谈定条件之后签买卖契约、收订金；最后在银行做交屋结算（决済），过户、拿尾款、交钥匙，一天内完成。

估价这一步我想多讲两句。日本的行情资料其实比台湾透明，成交价可以在国土交通省的不动产资讯库查到，同栋同格局的近期成交也查得到。所以定价不是靠感觉，是靠可比案例加上你能等多久。开得比行情高一点当然可以，但代价是时间——房子挂太久，同业会开始问「是不是有什么问题」，那时候反而更难卖。

三、媒介契约有三种，选错会拖很久

把房子委托给不动产公司的那份合约叫媒介契约（媒介契约），分成一般、专任、专属专任三种。差别不只是「能委托几家」，更关键的是对方有没有义务把你的房子登录到 REINS、以及有没有义务定期回报进度。

很多人直觉会选一般媒介——「多找几家，卖得比较快吧？」实务上常常相反。一般媒介没有 REINS 登录义务、也没有回报义务，每一家都知道自己可能白做工，投入的广告与人力自然会保留。结果就是房子挂在五家公司，但五家都没有真的在推。

我自己的建议是专任媒介：一家负责到底、七个工作天内一定要上 REINS 让全日本同业看得到、每两周要跟你回报一次。你保有自己找到买家直接成交的权利，责任归属又清楚。真的担心的话，契约期间三种都以三个月为上限，不满意换一家就好，不会被绑住。

四、人在海外，会多三个关卡

这一段是台湾屋主最容易卡住的地方，而且卡住的时候通常已经在赶交屋了，所以请先看。

第一，没有印鉴证明怎么办。过户要用印鉴证明，但你人不在日本、没有住民票，就登记不了印鉴。替代方式是到当地的日本大使馆或领事馆办「签名证明（サイン证明）」，等同于印鉴证明；同时要办「在留证明（在留证明）」，证明你现在住哪里，取代住民票。这两份都要亲自到馆办理，不能代办，而且各馆的预约与作业时间差很多，请至少抓一个月。

第二，要指定纳税管理人。卖房隔年要在日本做确定申告（报税），人在海外不能自己申报，必须在日本指定一位纳税管理人代为处理，并向税务署提出届出书。实务上多半是委任税理士，也可以是在日本的亲友。这件事要在卖之前就先安排好，不要等到隔年三月才想到。

第三，买方会先扣走 10.21%。非居住者卖日本不动产，买方依法必须从价金里先源泉征收 10.21% 的所得税，替你缴给国税局，你当下拿到的只有 89.79%。这不是被多收税，是预扣——多扣的部分隔年报税时退回来。但它会实实在在影响你的现金流，如果你卖掉是为了马上拿去付另一笔钱，一定要先算进去。（例外：买方是个人、买来自己住、而且成交价在 1 亿日圆以下的时候，不需要源泉征收。）

五、卖方要出哪些钱

卖方这一侧的支出项目其实不多，可以先有个底：

买卖契约书要贴的印纸税，目前有减免措施——成交价 1,000 万～5,000 万日圆是 1 万日圆、5,000 万～1 亿日圆是 3 万日圆、1 亿～5 亿日圆是 6 万日圆，这个减免适用到 2027 年 3 月 31 日为止。如果房子还有贷款，要办抵押权涂销，登录免许税是每一笔不动产 1,000 日圆（土地和建物分开算），加上司法书士的报酬，实务上大概一两万日圆的量级；提前清偿房贷还会有银行的手续费，主要都银大约 1 万日圆上下。

另外就是仲介手数料。法定上限是成交价超过 400 万日圆的部分按 3% 加 6 万日圆再加消费税计算；2024 年 7 月的法规调整之后，800 万日圆以下的物件上限改为 30 万日圆加税（含税 33 万日圆），但这要在签媒介契约时事先合意，不能事后单方加收。剩下的就是视情况才有的：清空搬运、屋况修补、如果要做地籍测量的话还有测量费。

六、税：关键是「持有满不满五年」

卖掉的获利（卖价扣掉当初的取得成本与各项费用）叫让渡所得，税率完全看持有期间：

这里有一个非常容易误会的点：五年不是从买到卖算实际天数，而是看卖出那一年的 1 月 1 日。举例来说，2021 年 6 月买的房子，2026 年 8 月卖掉，实际持有超过五年了，但 2026 年 1 月 1 日当下只持有四年半，仍然算短期。差这一年，税率从 20.315% 变成 39.63%。所以如果你在边界附近，卖之前务必先让税理士算一次。

另外，如果这间房子曾经是你自己居住的自用住宅，有机会适用「居住用财产的 3,000 万日圆特别控除」，把获利先扣掉 3,000 万再课税。但适用条件不少（例如搬走之后要在第三年的 12 月 31 日之前卖掉、买方不能是配偶或直系亲属、前两年不能已经用过这个特例），非居住者能不能用也要看个案。这一题我不会给你保证，请以税理士的判断为准。

至于买房当时的契约书、手续费收据、装修发票，请务必留着。取得成本拿不出凭证的话，税务上会用卖价的 5% 当作取得费，这对持有多年的房子非常不利。

七、时程要抓多久

从决定卖到拿到钱，一般会抓三到六个月。粗略拆开来看：整理资料与估价一到两周，签约上架之后开始带看，这一段最不可控，行情价开价通常一到三个月会有买方，开高就会拉长；谈定之后从签买卖契约到交屋结算，还要再一到两个月，因为买方多半要跑贷款审查。

海外屋主要再往前加一段：办签名证明与在留证明的时间。我的建议是决定要卖的当下就先去约大使馆，不要等到买方出现了才开始办——这一步是整条路上最常拖到交屋日的环节。

八、我的建议

卖房跟买房最大的差别是，买房你可以慢慢挑，卖房是在跟时间赛跑：挂得越久，议价空间就越被压缩。所以真正决定成败的其实是前两周——定价定得准、资料备得齐、契约选得对，后面就会顺。

如果你在日本有房子想估个价，或只是想知道「现在卖大概值多少、扣完税实拿多少」，可以直接加 LINE 跟我说物件的地址、格局、屋龄跟当初的购入年份，我帮你查同栋同格局的近期成交，先给你一个实际的区间，要不要卖再慢慢决定。人在海外的话，签名证明、纳税管理人、汇款回台这几段我也可以一起帮你排。

买房那一侧的流程可以参考日本买房完整流程；卖房的税金想看得更细，站上有一篇专门写的日本卖房要缴多少税：海外屋主税金完整指南；卖掉之后的资金要汇回台湾，可以看日本买卖房的跨国汇款怎么做。（能不能卖到什么价格依市况与个案而定；实际税额与特例适用请由税理士确认；契约与登记由司法书士・宅建士确认。）

资料来源：日本国税厅（国税庁）「No.7108 不动产的让渡、建设工程的承揽相关契约书之印纸税减免措施」（减免适用至 2027 年 3 月 31 日）与非居住者让渡对价之源泉征收（10.21%，买方为个人且自用、价金 1 亿日圆以下时不适用）；宅地建物取引业法 2024 年 7 月施行之低廉空家等媒介特例（800 万日圆以下上限 30 万日圆加税，须事先合意）；REINS（不动产流通机构）媒介契约制度说明（专任 7 个工作天／专属专任 5 个工作天内登录、报告频率 2 周／1 周、契约期间上限 3 个月）；所得税法之让渡所得税率（短期 39.63%／长期 20.315%，以卖出年 1 月 1 日判定）与居住用财产 3,000 万日圆特别控除之适用要件；外务省与各在外公馆之在留证明・签名证明说明。以上为 2026 年 9 月查询，制度与税率可能调整，实际请以官方最新公告与税理士的判断为准。