输入物件价格、月租与支出，算出表面投报率与实质投报率。
表面投报率（表面利回り）＝年租金÷物件价格；实质投报率（実质利回り）再扣掉持有支出与购入诸费用。
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日本物件广告上写的那个投报率，几乎清一色是表面投报率（表面利回り）：年租金收入 ÷ 物件价格，不扣任何成本。它的用途是快速比较物件，不是拿来估你实际会拿到多少现金。
实质投报率（実质利回り）则是分子扣掉每年的持有成本（管理费与修缮基金、固都税、管理委托费、火灾保险），分母加上取得时的诸费用（一般是物件价格的 6～10%）。同一间房，两个数字经常差 1.5 个百分点以上。
健美家的〈收益物件 市场动向マンスリーレポート〉2026 年 6 月期显示，全国区分公寓的平均表面投报率是 6.61%；但那是全国平均，包含很多地方物件。东京都心的中古区分，实际看到的表面投报率多半落在 4.5～6.0%。低不代表差——都心低投报物件买的是空室风险低、租金稳定、将来好处理。
把物件网址或物件图面（贩売図面）传给我，这四份资料我帮你调齐再算一次，算完你会清楚知道这一间值不值得出手——就算结论是「这间不要买」，我也会直接跟你说。
没有一个通用的数字，要看你的目的。要稳定与保值、将来可能自用，都心低投报但空室风险低的物件比较合理；要现金流，就要往投报高一点的区域或物件型态走，但相对要接受空室期较长、管理较费心、融资条件较严。
意思是「如果全部租出去的话」。现况空屋的物件，广告上那个租金是估算值，不是已经在收的钱。现况出租中的物件（オーナーチェンジ）比较实在，但要看的是实际租约条件。
租金收入要申报所得税；另外若你在税务上属于非居住者，承租人支付租金时原则上要先源泉征收 20.42%。这笔之后可以透过确定申告调整、多扣的可以退，但实际怎么处理请由税理士确认。
本页试算仅供概念参考，不构成贷款、税务或投资建议。
实际数字以各银行、税理士、司法书士与最新法规为准。