📈 租金投報率試算器

表面投報率跟實質投報率差在哪

日本物件廣告上寫的那個投報率，幾乎清一色是表面投報率（表面利回り）：年租金收入 ÷ 物件價格，不扣任何成本。它的用途是快速比較物件，不是拿來估你實際會拿到多少現金。

實質投報率（実質利回り）則是分子扣掉每年的持有成本（管理費與修繕基金、固都稅、管理委託費、火災保險），分母加上取得時的諸費用（一般是物件價格的 6～10%）。同一間房，兩個數字經常差 1.5 個百分點以上。

現在的市場水準

健美家的〈收益物件 市場動向マンスリーレポート〉2026 年 6 月期顯示，全國區分公寓的平均表面投報率是 6.61%；但那是全國平均，包含很多地方物件。東京都心的中古區分，實際看到的表面投報率多半落在 4.5～6.0%。低不代表差——都心低投報物件買的是空室風險低、租金穩定、將來好處理。

算出來之後，還有四件事這個工具算不到

• 租約的真實條件——現在租金多少、押金多少、何時到期、有沒有欠繳，寫在レントロール與租賃契約上，網路廣告不會登。
• 管理費與修繕基金會漲——調漲時程與大樓的積立金餘額，要向管理公司調「重要事項調查報告書」。
• 非居住者的源泉徵收——你人不在日本時，承租人支付租金原則上要先扣 20.42% 再付給你（國稅廳 No.2880），之後可透過確定申告調整，但現金流的時點會完全不同。
• 高投報背後的原因——地點、屋齡、構造、租客結構、將來好不好脫手，通常要看謄本與管理組合議事錄才知道。

把物件網址或物件圖面（販売図面）傳給我，這四份資料我幫你調齊再算一次，算完你會清楚知道這一間值不值得出手——就算結論是「這間不要買」，我也會直接跟你說。

常見問題