很多人看日本房子时会问：「买房能不能顺便拿签证、移居日本？」先讲清楚——在日本买房，本身通常不会让你取得签证或居留资格，想长住要另外规划在留资格。其中靠「在日本开公司、实际经营事业」取得居留，最常见的就是经营管理签证。但要特别注意：这个签证在 2025 年 10 月有重大改制，门槛大幅提高，想走这条路一定要看新制。
经营管理签证是什么？它是发给「在日本实际经营公司或事业」的人的在留资格，常见用途像在日本开公司做贸易、餐饮、民宿或不动产投资管理等。重点是要真的有在经营，不能只是挂名。
2025 年 10 月 16 日重大改制：门槛大幅拉高日本为了防止假申请、鼓励对日本经济的实质贡献，从 2025 年 10 月 16 日起大幅收紧条件。新旧制比较一次看：
| 项目 | 旧制（～2025/10/15） | 新制（2025/10/16 起） |
|---|---|---|
| 资本金 | 500 万日圆以上 | 3,000 万日圆以上 |
| 雇用 | 资本金达标，或雇用 2 名常勤 | 须雇用至少 1 名常勤职员 |
| 日语能力 | 无要求 | 申请人或一名员工 N2（BJT 400+）以上 |
| 经营经验／学历 | 无要求 | 3 年以上经营管理经验，或硕士等学位 |
| 事业计划书 | 需提出 | 须经专家（会计师等）确认 |
| 事业所 | 需有事业所 | 须独立实体办公室（不可纯虚拟） |
新制五大核心要件新制下，要拿到经营管理签证，下面五项要同时达标：
🎯 新制五大核心要件（须同时满足）
① 资金门槛：3,000 万日圆
・法人：实收资本额至少 3,000 万日圆。
・个人事业：营业场所费用、首年薪资、设备投资等总开支达 3,000 万日圆。
・资金来源必须透明、可追溯（如台湾帐户汇款证明、合法所得来源说明）；虚假增资或借贷却没有书面证明，极易被拒签。
② 雇用：至少 1 名常勤（全职）员工
・员工资格限：日本国民、永住者、特别永住者，或依日本法令附表二取得居留资格者（如日本人配偶）。
・聘雇留学生或持一般工作签证的外籍员工，不符合此标准。
③ 日语能力：申请人本人或一名常勤职员，需具备 JLPT N2（或 BJT 400 分以上）程度。
④ 学历与经历：3 年以上企业经营与管理实务经验，或取得硕士、博士等相关学位。
⑤ 商业计划书：须具体可行，并经日本当地专业人士（中小企业诊断士或公认会计师）审核认证。
⚠️ 实务布局建议
・实体营业场所：不能用虚拟办公室、共享空间或住宅地址登记，必须租用具「事业实体性」的独立个室办公室。
・别把 3,000 万当成「移民花费」：这是你日本公司的营运资金，建议先做好市场验证、厘清商业模式，避免一开始现金流压力太大。
已经有签证、或正在申请的人怎么办？有设缓冲：在 2025 年 10 月 15 日前已受理的申请，仍以旧制（资本金 500 万日圆等）审查；已经持有经营管理签证的人，则有到 2028 年 10 月 16 日约 3 年的经过措施，这段期间要逐步调整、符合新制，续签才会顺。
买房和经营管理签证有关系吗？直接说：买房不等于拿签证。但如果你的事业就是不动产投资、出租或民宿经营，买进的物件可能是事业的一部分；开公司也需要实体办公室。这些「事业要用的不动产、投资物件、办公空间」，正是周周可以帮你的地方。
重要提醒经营管理签证审查严格、2025 年起大幅改制，且完全依个案。签证与在留资格的申请，请务必交给行政书士，或直接向日本出入国在留管理厅（入管）确认办理。周周是房仲，能帮你处理事业与居住要用的不动产、买房与选物件；签证本身交给专业，两边搭配才安心。
想在日本开公司、找办公室或投资物件？把想法和需求跟周周说，我帮你从不动产这端一起规划，也能帮你介绍配合的行政书士。
资料来源：日本经济新闻、日本出入国在留管理厅相关公告，及多家行政书士事务所整理（2025 年 10 月 16 日施行新制）。签证条件依个案与最新公告变动，实际请向行政书士／入管确认。
本文为一般资讯整理，不构成签证、移民或法律建议；经营管理签证条件依日本出入国在留管理厅最新公告与个案而定，实际申请请由行政书士确认办理。