很多人看日本房子時會問：「買房能不能順便拿簽證、移居日本？」先講清楚——在日本買房，本身通常不會讓你取得簽證或居留資格，想長住要另外規劃在留資格。其中靠「在日本開公司、實際經營事業」取得居留，最常見的就是經營管理簽證。但要特別注意：這個簽證在 2025 年 10 月有重大改制，門檻大幅提高，想走這條路一定要看新制。
經營管理簽證是什麼？它是發給「在日本實際經營公司或事業」的人的在留資格，常見用途像在日本開公司做貿易、餐飲、民宿或不動產投資管理等。重點是要真的有在經營，不能只是掛名。
2025 年 10 月 16 日重大改制：門檻大幅拉高日本為了防止假申請、鼓勵對日本經濟的實質貢獻，從 2025 年 10 月 16 日起大幅收緊條件。新舊制比較一次看：
| 項目 | 舊制（～2025/10/15） | 新制（2025/10/16 起） |
|---|---|---|
| 資本金 | 500 萬日圓以上 | 3,000 萬日圓以上 |
| 雇用 | 資本金達標，或雇用 2 名常勤 | 須雇用至少 1 名常勤職員 |
| 日語能力 | 無要求 | 申請人或一名員工 N2（BJT 400+）以上 |
| 經營經驗／學歷 | 無要求 | 3 年以上經營管理經驗，或碩士等學位 |
| 事業計畫書 | 需提出 | 須經專家（會計師等）確認 |
| 事業所 | 需有事業所 | 須獨立實體辦公室（不可純虛擬） |
新制五大核心要件新制下，要拿到經營管理簽證，下面五項要同時達標：
🎯 新制五大核心要件（須同時滿足）
① 資金門檻：3,000 萬日圓
・法人：實收資本額至少 3,000 萬日圓。
・個人事業：營業場所費用、首年薪資、設備投資等總開支達 3,000 萬日圓。
・資金來源必須透明、可追溯（如台灣帳戶匯款證明、合法所得來源說明）；虛假增資或借貸卻沒有書面證明，極易被拒簽。
② 僱用：至少 1 名常勤（全職）員工
・員工資格限：日本國民、永住者、特別永住者，或依日本法令附表二取得居留資格者（如日本人配偶）。
・聘僱留學生或持一般工作簽證的外籍員工，不符合此標準。
③ 日語能力：申請人本人或一名常勤職員，需具備 JLPT N2（或 BJT 400 分以上）程度。
④ 學歷與經歷：3 年以上企業經營與管理實務經驗，或取得碩士、博士等相關學位。
⑤ 商業計畫書：須具體可行，並經日本當地專業人士（中小企業診斷士或公認會計師）審核認證。
⚠️ 實務佈局建議
・實體營業場所：不能用虛擬辦公室、共享空間或住宅地址登記，必須租用具「事業實體性」的獨立個室辦公室。
・別把 3,000 萬當成「移民花費」：這是你日本公司的營運資金，建議先做好市場驗證、釐清商業模式，避免一開始現金流壓力太大。
已經有簽證、或正在申請的人怎麼辦？有設緩衝：在 2025 年 10 月 15 日前已受理的申請，仍以舊制（資本金 500 萬日圓等）審查；已經持有經營管理簽證的人，則有到 2028 年 10 月 16 日約 3 年的經過措施，這段期間要逐步調整、符合新制，續簽才會順。
買房和經營管理簽證有關係嗎？直接說：買房不等於拿簽證。但如果你的事業就是不動產投資、出租或民宿經營，買進的物件可能是事業的一部分；開公司也需要實體辦公室。這些「事業要用的不動產、投資物件、辦公空間」，正是周周可以幫你的地方。
重要提醒經營管理簽證審查嚴格、2025 年起大幅改制，且完全依個案。簽證與在留資格的申請，請務必交給行政書士，或直接向日本出入國在留管理廳（入管）確認辦理。周周是房仲，能幫你處理事業與居住要用的不動產、買房與選物件；簽證本身交給專業，兩邊搭配才安心。
想在日本開公司、找辦公室或投資物件？把想法和需求跟周周說，我幫你從不動產這端一起規劃，也能幫你介紹配合的行政書士。
資料來源：日本經濟新聞、日本出入國在留管理廳相關公告，及多家行政書士事務所整理（2025 年 10 月 16 日施行新制）。簽證條件依個案與最新公告變動，實際請向行政書士／入管確認。
本文為一般資訊整理，不構成簽證、移民或法律建議；經營管理簽證條件依日本出入國在留管理廳最新公告與個案而定，實際申請請由行政書士確認辦理。