日本的房子要怎麼賣？海外屋主的賣房流程、費用與時程一次看懂

站上寫了五十篇怎麼買，這是第一篇寫怎麼賣。會想寫，是因為這兩年開始有客戶回頭找我：有人小孩畢業要回台灣、有人換到更大的房子、也有人單純想把資金收回來。買的時候一頭霧水，賣的時候一樣一頭霧水，而且賣方比買方更容易踩坑——因為買方付錢就好，賣方要交出去的是產權。

這篇把海外屋主在日本賣房的整套流程、費用、稅金和時程講清楚。你不一定要現在賣，但先知道規則，你才有辦法決定什麼時候賣。

一、先想清楚：現在賣，還是先租？

我通常會先問客戶三個問題：這筆錢有沒有明確的去處？房子現在的狀態能不能出租？以及，你的持有期間到今年為止滿五年了嗎？

第三個問題最現實，因為它直接決定稅率。日本的讓渡所得稅是用「賣出那一年的 1 月 1 日」來判定持有滿不滿五年，短期跟長期差了將近一倍——這一段我在第六節會攤開講。如果你只差幾個月就跨過那條線，多等一下通常是划算的。

至於租還是賣，沒有標準答案。東京的租金這幾年是往上走的，但當房東要處理修繕、退租、空置，人在海外還要找包租代管公司。這件事我兩邊都做，所以我可以很坦白地說：如果你已經不打算再回來住、也不想管理，賣掉會單純很多。

二、賣房的流程長什麼樣

順序其實很固定：先估價，決定要開多少；簽媒介契約，把房子正式委託出去；登錄到 REINS 讓全日本的同業都看得到；接著就是排內見、等買方提出購買申請書（買付申込書）；談定條件之後簽買賣契約、收訂金；最後在銀行做交屋結算（決済），過戶、拿尾款、交鑰匙，一天內完成。

估價這一步我想多講兩句。日本的行情資料其實比台灣透明，成交價可以在國土交通省的不動產資訊庫查到，同棟同格局的近期成交也查得到。所以定價不是靠感覺，是靠可比案例加上你能等多久。開得比行情高一點當然可以，但代價是時間——房子掛太久，同業會開始問「是不是有什麼問題」，那時候反而更難賣。

三、媒介契約有三種，選錯會拖很久

把房子委託給不動產公司的那份合約叫媒介契約（媒介契約），分成一般、專任、專屬專任三種。差別不只是「能委託幾家」，更關鍵的是對方有沒有義務把你的房子登錄到 REINS、以及有沒有義務定期回報進度。

很多人直覺會選一般媒介——「多找幾家，賣得比較快吧？」實務上常常相反。一般媒介沒有 REINS 登錄義務、也沒有回報義務，每一家都知道自己可能白做工，投入的廣告與人力自然會保留。結果就是房子掛在五家公司，但五家都沒有真的在推。

我自己的建議是專任媒介：一家負責到底、七個工作天內一定要上 REINS 讓全日本同業看得到、每兩週要跟你回報一次。你保有自己找到買家直接成交的權利，責任歸屬又清楚。真的擔心的話，契約期間三種都以三個月為上限，不滿意換一家就好，不會被綁住。

四、人在海外，會多三個關卡

這一段是台灣屋主最容易卡住的地方，而且卡住的時候通常已經在趕交屋了，所以請先看。

第一，沒有印鑑證明怎麼辦。過戶要用印鑑證明，但你人不在日本、沒有住民票，就登記不了印鑑。替代方式是到當地的日本大使館或領事館辦「簽名證明（サイン証明）」，等同於印鑑證明；同時要辦「在留證明（在留証明）」，證明你現在住哪裡，取代住民票。這兩份都要親自到館辦理，不能代辦，而且各館的預約與作業時間差很多，請至少抓一個月。

第二，要指定納稅管理人。賣房隔年要在日本做確定申告（報稅），人在海外不能自己申報，必須在日本指定一位納稅管理人代為處理，並向稅務署提出屆出書。實務上多半是委任稅理士，也可以是在日本的親友。這件事要在賣之前就先安排好，不要等到隔年三月才想到。

第三，買方會先扣走 10.21%。非居住者賣日本不動產，買方依法必須從價金裡先源泉徵收 10.21% 的所得稅，替你繳給國稅局，你當下拿到的只有 89.79%。這不是被多收稅，是預扣——多扣的部分隔年報稅時退回來。但它會實實在在影響你的現金流，如果你賣掉是為了馬上拿去付另一筆錢，一定要先算進去。（例外：買方是個人、買來自己住、而且成交價在 1 億日圓以下的時候，不需要源泉徵收。）

五、賣方要出哪些錢

賣方這一側的支出項目其實不多，可以先有個底：

買賣契約書要貼的印紙稅，目前有減免措施——成交價 1,000 萬～5,000 萬日圓是 1 萬日圓、5,000 萬～1 億日圓是 3 萬日圓、1 億～5 億日圓是 6 萬日圓，這個減免適用到 2027 年 3 月 31 日為止。如果房子還有貸款，要辦抵押權塗銷，登錄免許稅是每一筆不動產 1,000 日圓（土地和建物分開算），加上司法書士的報酬，實務上大概一兩萬日圓的量級；提前清償房貸還會有銀行的手續費，主要都銀大約 1 萬日圓上下。

另外就是仲介手數料。法定上限是成交價超過 400 萬日圓的部分按 3% 加 6 萬日圓再加消費稅計算；2024 年 7 月的法規調整之後，800 萬日圓以下的物件上限改為 30 萬日圓加稅（含稅 33 萬日圓），但這要在簽媒介契約時事先合意，不能事後單方加收。剩下的就是視情況才有的：清空搬運、屋況修補、如果要做地籍測量的話還有測量費。

六、稅：關鍵是「持有滿不滿五年」

賣掉的獲利（賣價扣掉當初的取得成本與各項費用）叫讓渡所得，稅率完全看持有期間：

這裡有一個非常容易誤會的點：五年不是從買到賣算實際天數，而是看賣出那一年的 1 月 1 日。舉例來說，2021 年 6 月買的房子，2026 年 8 月賣掉，實際持有超過五年了，但 2026 年 1 月 1 日當下只持有四年半，仍然算短期。差這一年，稅率從 20.315% 變成 39.63%。所以如果你在邊界附近，賣之前務必先讓稅理士算一次。

另外，如果這間房子曾經是你自己居住的自用住宅，有機會適用「居住用財產的 3,000 萬日圓特別控除」，把獲利先扣掉 3,000 萬再課稅。但適用條件不少（例如搬走之後要在第三年的 12 月 31 日之前賣掉、買方不能是配偶或直系親屬、前兩年不能已經用過這個特例），非居住者能不能用也要看個案。這一題我不會給你保證，請以稅理士的判斷為準。

至於買房當時的契約書、手續費收據、裝修發票，請務必留著。取得成本拿不出憑證的話，稅務上會用賣價的 5% 當作取得費，這對持有多年的房子非常不利。

七、時程要抓多久

從決定賣到拿到錢，一般會抓三到六個月。粗略拆開來看：整理資料與估價一到兩週，簽約上架之後開始帶看，這一段最不可控，行情價開價通常一到三個月會有買方，開高就會拉長；談定之後從簽買賣契約到交屋結算，還要再一到兩個月，因為買方多半要跑貸款審查。

海外屋主要再往前加一段：辦簽名證明與在留證明的時間。我的建議是決定要賣的當下就先去約大使館，不要等到買方出現了才開始辦——這一步是整條路上最常拖到交屋日的環節。

八、我的建議

賣房跟買房最大的差別是，買房你可以慢慢挑，賣房是在跟時間賽跑：掛得越久，議價空間就越被壓縮。所以真正決定成敗的其實是前兩週——定價定得準、資料備得齊、契約選得對，後面就會順。

如果你在日本有房子想估個價，或只是想知道「現在賣大概值多少、扣完稅實拿多少」，可以直接加 LINE 跟我說物件的地址、格局、屋齡跟當初的購入年份，我幫你查同棟同格局的近期成交，先給你一個實際的區間，要不要賣再慢慢決定。人在海外的話，簽名證明、納稅管理人、匯款回台這幾段我也可以一起幫你排。

買房那一側的流程可以參考日本買房完整流程；賣房的稅金想看得更細，站上有一篇專門寫的日本賣房要繳多少稅：海外屋主稅金完整指南；賣掉之後的資金要匯回台灣，可以看日本買賣房的跨國匯款怎麼做。（能不能賣到什麼價格依市況與個案而定；實際稅額與特例適用請由稅理士確認；契約與登記由司法書士・宅建士確認。）

資料來源：日本國稅廳（国税庁）「No.7108 不動產的讓渡、建設工程的承攬相關契約書之印紙稅減免措施」（減免適用至 2027 年 3 月 31 日）與非居住者讓渡對價之源泉徵收（10.21%，買方為個人且自用、價金 1 億日圓以下時不適用）；宅地建物取引業法 2024 年 7 月施行之低廉空家等媒介特例（800 萬日圓以下上限 30 萬日圓加稅，須事先合意）；REINS（不動產流通機構）媒介契約制度說明（專任 7 個工作天／專屬專任 5 個工作天內登錄、報告頻率 2 週／1 週、契約期間上限 3 個月）；所得稅法之讓渡所得稅率（短期 39.63%／長期 20.315%，以賣出年 1 月 1 日判定）與居住用財產 3,000 萬日圓特別控除之適用要件；外務省與各在外公館之在留證明・簽名證明說明。以上為 2026 年 9 月查詢，制度與稅率可能調整，實際請以官方最新公告與稅理士的判斷為準。