事故物件怎麼查？大島てる的用法、極限，與日本的告知義務規定

「周周，這間會不會是凶宅啊？」——看房看到價格特別漂亮的物件時，這句話幾乎一定會出現。

這是很合理的擔心，但日本的處理方式跟台灣不太一樣。首先，日本法律上沒有「凶宅」這個詞，正式的講法叫「心理的瑕疵」——房子本身結構沒問題，是心理上會讓人在意的因素。而什麼情況賣方必須告訴你、什麼情況可以不說，一直到 2021 年才有全國統一的標準。

這篇把兩件事講清楚：法律規定賣方要告訴你什麼，以及你自己上網查得到什麼、查不到什麼。

一、2021 年之後，日本終於有了統一標準

在那之前，「人死在屋子裡要不要告訴買家」完全沒有明文標準，各家仲介做法不一，也產生不少訴訟。國土交通省在 2021 年 10 月公布了「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（不動產業者關於人之死亡告知的指引），第一次把界線畫出來。

自然死與日常生活中的意外，原則上不用告知

高齡自然過世、在家中跌倒、噎到窒息這類「日常生活中會發生的死亡」，指引認為在住宅裡本來就有一定比例會發生，原則上不構成必須告知的事項。

但有一個很重要的例外：即使是自然死，只要事後進行過「特殊清掃」（特殊清掃，指為了回復原狀而做的除臭、消毒、清潔），就要告知。白話說就是——如果過世後一段時間才被發現、需要專業清理，那就算自然死也要講。

他殺、自殺這類，買賣沒有時間限制

上述以外的死亡（他殺、自殺，或需要特殊清掃的情形），指引把租賃和買賣分開處理，而這個差別對買家非常關鍵：

所以常聽到的「過三年就不用講了」，那是租屋的規則，買賣不適用。這點很多人搞混。另外，事件性與社會關注度特別高的案件，即使超過三年也不適用這個免除。

指引也畫了空間範圍：發生在隔壁住戶、或平常不會用到的共用部分（例如很少人上去的屋頂），原則上不在告知範圍；但發生在日常生活會經過的共用部分（電梯、樓梯、大廳這類），就比照上面的規則處理。

還有一條很實用：只要買方主動詢問，而該事項在社會通念上具有重要性，業者就應該據實說明。換句話說，「你沒問所以我沒說」在指引下是站不住腳的——前提是你要問。

最後提醒一件事：這是指引，不是法律條文。它整理的是宅地建物取引業法下的義務解釋，個案真的有爭議時，最終仍然回到司法判斷。所以「符合指引」不等於「絕對不會有糾紛」。

二、「大島てる」是什麼，怎麼用

講完法律面，來講大家最常聽到的那個網站。

「大島てる」（Oshima Teru）是一個把日本各地的事故物件標在地圖上的網站。打開地圖、縮放到你要看的地區，有紀錄的地點會出現火焰圖示，點下去可以看到發生時間與簡短描述。用法很直覺，輸入地址就能查。

它的資料來源是網友投稿加上站方查證，運作原則大致是「查證得到事實就登」。要特別注意的是，它的收錄標準跟宅建業法的告知義務是兩套完全不同的東西——站方自己也把兩者分開看。

至於刪除，一般來說毫無根據的臆測、誹謗中傷、或與心理瑕疵無關的內容，經申請與查證後可能會被移除；但站方查證後認定屬實的，就會長期留在上面。

三、用之前要知道的四個極限

我不會叫你不要用，它確實是個有用的補充工具。但如果把它當成唯一依據，很容易誤判。

第一，它是投稿制。有人投稿才有資料，所以既可能出現錯誤或張冠李戴的內容，也可能該有的沒有。

第二，「地圖上沒有」不等於「沒發生過」。這是最常見的誤會。沒有標記只代表沒有人投稿或沒有被查證登錄，不代表這間房子的歷史是乾淨的。

第三，標記的精度到建物為止。大多數紀錄標的是整棟建物或地址，不一定指得出是哪一戶、哪一層。看到某棟大樓有標記，不代表你要買的那一戶就是。

第四，它跟法律義務對不起來。上面有標記，不代表賣方就負有告知義務；上面沒標記，也不代表賣方就沒有。兩套標準各走各的。

四、實務上我會怎麼查

真的要確認一間房子的來歷，我的順序是這樣：

先直接問賣方與仲介，而且要問得具體——不要只問「這是凶宅嗎」，要問「這間房子過去有沒有發生過人的死亡？有沒有做過特殊清掃？」問法不同，得到的答案也不同。

接著看重要事項說明書的「告知事項」欄。這是正式文件，簽約前由宅建士向你說明，寫在上面的東西是有法律份量的。關於這份文件與簽約要準備什麼，我整理在日本買房簽約要帶什麼？海外與在日買家證件清單那篇。

然後到現場感受。管理員通常最清楚；信箱、陽台、玄關的狀態也會透露一些訊息。人在海外沒辦法自己跑的話，這一段就是我幫你做。

最後才把大島てる當補充參考，交叉比對而已，不當唯一依據。

另外一個實務訊號：價格明顯低於同棟同區行情，背後通常都有原因——可能是心理瑕疵，也可能是借地權、法規限制、或管理狀況不佳。看到便宜要先問為什麼，不要先高興。相關的判斷方式可以參考日本買房可以談價格嗎？買付申込與議價技巧完整解析。

五、如果它便宜到你會心動

確實有人是刻意買事故物件的：取得成本低、出租的話租金報酬看起來也漂亮。這個選擇本身沒有對錯，但有一件事一定要先算進去。

因為買賣的告知沒有年限，所以當你未來要脫手的時候，換成你是那個必須告知的人。你買進時省下來的那一段價差，很可能在賣出時原封不動還回去，而且願意接手的買家範圍會比一般物件小。如果你的規劃裡有「幾年後轉售」這件事，這個成本要先放進試算，不能只看買進當下的折扣。相關的賣方流程我寫在日本的房子要怎麼賣？海外屋主的賣房流程、費用與時程一次看懂。

所以我的建議很簡單：自住的話，除非你本人完全不介意，否則不建議為了價差勉強；投資的話，把「未來比較難賣」當成已知條件去算，算得過再買。

看房時覺得「這個價格不太對」，或者拿到資料看不懂告知事項那一欄寫什麼，都可以直接把物件資料丟給我。我幫你問清楚再決定要不要出手，比買完才發現好得多。加 LINE 跟我說一聲就好。

資料來源

・國土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021 年 10 月公布）：自然死與日常生活中的意外死原則免告知、進行過特殊清掃者須告知、租賃自發覺起約 3 年、買賣無期間規定、隣接住戶與非日常使用之共用部分原則不在範圍、買方詢問且屬社會通念上重要者應據實說明。
・大島てる網站之收錄與刪除方針，係依該站公開說明與相關報導整理。
本文為一般性說明，非法律意見。指引屬宅地建物取引業法下的義務解釋，個案有爭議時仍以司法判斷為準；實際物件的告知事項請以重要事項說明書與宅建士的說明為準。以上為 2026 年 9 月查詢，制度可能調整，請以官方最新公告為準。