周周・日本の不動産
お客様のご案内で「中目黒・代官山・恵比寿」の話になりますと、十人中八人は同じご質問をなさいます。「この3駅は歩いて回れる距離ですよね。どうして価格がこんなに違うのですか」というものです。
もっともなご疑問でございます。地図で見ますと3つのエリアはほとんど隣り合っておりますが、価格帯はまったく別の印象になります。本稿ではその理由を整理し、あわせて、ご予算が中間帯の方がどう選ぶとよいかもお話しいたします。
1. まず数字から：隣り合っていても、地価は違います
国土交通省の地価公示（2026年・令和8年）を整理しますと、住宅地の平均はおおむね次のとおりです。恵比寿が坪あたり550万円（前年比+9.3%）、中目黒が476万円（+11.1%）、代官山駅周辺が975万円（+17.3%）。土地だけを見ますと、中目黒は恵比寿より1割強低い水準でございます。
ここで2点ご注意いただきたいことがございます。1つ目は、代官山駅周辺はこの集計では標準地が2地点しかなく、標本が少ないため、代官山全体の平均とは言えず、方向感をつかむための数字にとどまることです。2つ目は、地価公示は公的な土地評価であって成約価格ではないことで、実際の成約価格は築年数・面積・階数・状態によって大きく変わります。
中古マンションの参考相場としては、ダイヤモンド不動産研究所のAI推計で、代官山駅が約8,387万円、中目黒駅が約6,996万円（中目黒の面積の中央値は約43㎡）とされています。いずれもAI推計で、基準年や面積も異なりますので、「おおよその水準」としてご覧いただくもので、成約を保証するものではございません。
2. 価格差を生むのは距離ではなく、次の4点です
まず距離ですが、ダイヤモンド不動産研究所には、中目黒1丁目のあるマンションについて、恵比寿駅まで徒歩5分、代官山駅まで徒歩6分、中目黒駅まで徒歩10分と掲載されております（2025年8月時点）。つまり、1つの住戸から3駅すべてに歩けるということです。ですから価格差を広げているのは、徒歩何分かではなく、以下の点でございます。
1つ目は駅の条件です。恵比寿駅にはJR山手線と東京メトロ日比谷線があり、新宿・池袋・品川・六本木・銀座方面へ便利です。代官山駅は東急東横線の1路線のみ、中目黒駅は東横線と日比谷線が利用できます。路線が多く、1本で行ける範囲が広いほど、購入希望者・賃借希望者から選ばれやすい傾向がございます。
2つ目は街の個性です。恵比寿駅周辺は商業・飲食が集まり夜もにぎやかですが、住宅街に数分歩くと静かになります。代官山は小さくて質の高い街で、店舗と住宅が混在し、落ち着いた雰囲気です。中目黒は目黒川沿いとカフェ・個性的な店で知られ、肩の力が抜けた、生活感のある街でございます。
3つ目は供給量です。代官山駅そのものが小さく、実際にご購入いただける物件は多くございません。しかも単価の高い高級住宅が中心で、数が少ないぶん、一般的な相場に価格が引っ張られにくい傾向がございます。
4つ目は地形です。目黒川沿いは低地で、川から離れるほど高くなり、この一帯は坂道が多くございます。同じ駅距離でも、坂の上か川沿いかで、歩いたときの感覚・日当たり・災害リスクが変わり、価格も変わってまいります。内見の際は必ず坂の様子もあわせて確認し、各区役所が公表しているハザードマップでそのエリアの状況をご確認いただくよう、お客様にご案内しております。
3. 同じご予算でも、手に入るものは異なります
一般的には、同じご予算ですと、恵比寿では面積が小さめ、あるいは築年数が古めの物件、中目黒では同じご予算でやや広め、あるいは状態の良い物件が見つかりやすく、代官山は総額のハードルがそもそも高い、という傾向がございます。あくまで傾向であり、規則ではございませんので、実際は1戸ずつの条件でご判断ください。
4. 周周のおすすめ：どう選ぶか
私はお客様に、おおむね次のようにお伝えしております。出てすぐににぎやかで、乗り換えが便利、渋谷・新宿どちらにも近い暮らしがよければ恵比寿。落ち着いた雰囲気で、ご予算にも余裕があれば代官山。生活感があり、散歩やカフェが好きで、総額もやや抑えたいなら中目黒は第一希望の方が多い街ですが、川沿いの低地は災害リスクをよく確認してください。
ご予算が中間帯の場合は、「駅前」にこだわらず、徒歩8〜12分の住宅エリアまで範囲を広げるのも実用的な方法です。単価はさらに少し下がり、生活利便性はそれほど変わらず、より静かでございます。なお、投資・賃貸運用の観点では、3エリアとも都心寄りの人気エリアですが、単価が高く利回りは高くなりにくいため別途精査が必要です。今後の値動きの予測は申し上げておりません。
東京23区全体の特徴は〈東京23区の住宅購入入門：各区の特徴とエリアの選び方〉、ご予算の目安は〈東京23区、予算でどのエリアが買えるか〉、渋谷駅前の交差点にご関心がございましたら〈渋谷スクランブル交差点はなぜあれほど人が集まるのか〉もあわせてご覧ください。
ご希望の駅がすでにございましたら、LINEでご予算・お住まいの人数・勤務先の最寄り駅をお知らせください。現実的な範囲を絞り込んだうえで、ご一緒に内見にまいります。住宅ローンのご利用可否・融資割合は個別の事情と金融機関の審査によります。税額は税理士、登記・契約内容は司法書士・宅地建物取引士にてご確認いただきます。相場・価格も時期により変動いたします。
出典
・中古マンション参考相場：ダイヤモンド不動産研究所「AI予測」中目黒駅・代官山駅（2024〜2025年の推計）。AI推計値であり成約価格ではございません。
・同一マンションから3駅への徒歩分数：ダイヤモンド不動産研究所 中目黒1丁目の相場ページ（2025年8月）。
※ 上記の数値・時期はいずれも変更の可能性がございます。実際は各官公庁・各データ提供元の最新の公表をご確認ください。