「我预算 OO 万日圆，在东京到底买得到哪里？」这是台湾客户问我问到爆的问题。今天就用 2026 年的实际行情，帮你画一张简单的价位地图。
先给你一个整体感觉：2026 年东京 23 区的中古公寓大楼，平均大约 6,900 万日圆，换算坪单价约 366 万／坪（约 110 万／㎡）。但「平均」这个词其实很骗人——最贵的都心 3 区（千代田、中央、港区）平均破亿，最亲民的江户川、葛饰、足立大概 3,600～4,500 万，最高最低差了快 4 倍。好消息是，2026 上半年涨势已经稍微放缓了一点。（行情参考国土交通省取引价格资料及各不动产统计，2025 下半～2026 上半）
💎 想买都心精华（大约 1 亿日圆以上）：港区、千代田、中央、渋谷。这些地方政府机关、企业总部、精华商业区集中，海外投资客最爱，保值性也最强，但门槛很高，纯自住的话 CP 值不一定是最好的。
港区、千代田一带的都心精华，保值性最强，门槛也最高。
🏙 想要人气又兼顾生活机能（大约 5,000～8,000 万）：品川（约 7,600 万）、江东（约 7,300 万）、目黑、世田谷、文京、中野。生活机能好、自住人气高，其中江东、品川、中野还有再开发题材，是很多台湾自住客的甜蜜点。
🌿 预算有限但想留在都内（大约 3,600～5,200 万）：足立（约 3,600 万）、葛饰（约 3,900 万）、板桥（约 4,100 万）、江户川（约 4,500 万）、大田（约 4,800 万），还有荒川、北。这些是预算有限、又想保留东京生活圈和通勤的首选，有些主要转乘站附近其实通勤很方便。
江户川、葛饰等外围区亲民许多，下町生活机能一样完整。
那同样的预算到底该怎么选？关键在于你要的是「都心的小坪数」还是「外围的大空间」。重视保值、增值就往都心靠；重视坪数、生活感、控制预算就往外围走。再开发题材（江东、品川、中野）想像空间大，但有一部分已经反映在价格上了；中央线沿线（像杉并）则是长期人气很稳的选择。
提醒一下，上面讲的都是「全区平均」，千万别直接拿来套单一物件。同一个区，车站、屋龄、坪数差很多；如果改用「筑 10 年、70㎡」这种比较一致的标准来看，23 区平均其实会拉到约 8,985 万，比全区平均高不少。所以实际买哪里、买多少，最后还是要看个别物件。
最后一句真心话：不要只看「哪一区便宜」。外国人自住还要一起考虑贷款好不好过、生活机能、未来转售性。把你的预算和需求丢给我，我帮你抓出 2～3 个最适合的区，再一起往下看。
※ 行情会随市场变动，本文数字仅供参考，实际请以最新成交资料与个别物件为准。