周周・日本房仲「手上这些预算，在东京到底买得到哪一区？」几乎每个开始看房的人，迟早都会卡在这一题。今天就用 2026 年的实际行情，帮你画一张简单的价位地图。另外先讲一句：地图只是起点，真正合不合适，还要看你的通勤、家庭与贷款条件。
先给你一个整体感觉：2026 年东京 23 区的中古公寓大楼，平均大约 6,900 万日圆，换算坪单价约 366 万／坪（约 110 万／㎡）。但「平均」这个词其实很骗人——最贵的都心 3 区（千代田、中央、港区）平均破亿，最亲民的江户川、葛饰、足立大概 3,600～4,500 万，最高最低差了快 4 倍。好消息是，2026 上半年涨势已经稍微放缓了一点。（行情参考国土交通省取引价格资料及各不动产统计，2025 下半～2026 上半）
| 预算（中古大楼） | 可考虑区域 | 特色 |
|---|---|---|
| 1 亿日圆以上 | 港、千代田、中央、渋谷 | 都心精华、保值性最强 |
| 5,000～8,000 万 | 品川、江东、目黑、世田谷、文京、中野 | 人气高、机能好、部分有再开发 |
| 3,600～5,200 万 | 足立、葛饰、板桥、江户川、大田、荒川、北 | 预算有限但想留在都内 |
为各区「全区平均」概略带，实际依车站、屋龄、坪数差很多。资料：2026 年行情整理，仅供参考。
先破除一个迷思：「平均价」参考就好你可能会看到「东京 23 区平均约 6,900 万」这种数字，但平均其实很容易误导——都心破亿、外围三千多万，平均出来两边都不像。真正有用的是「以你的预算，能在哪几个区、买到什么样的条件」，这才是实际挑房时用得到的。
💎 想买都心精华（大约 1 亿日圆以上）：港区、千代田、中央、渋谷。这些地方政府机关、企业总部、精华商业区集中，海外投资客最爱，保值性也最强，但门槛很高，纯自住的话 CP 值不一定是最好的。
港区、千代田一带的都心精华，保值性最强，门槛也最高。
🏙 想要人气又兼顾生活机能（大约 5,000～8,000 万）：品川（约 7,600 万）、江东（约 7,300 万）、目黑、世田谷、文京、中野。生活机能好、自住人气高，其中江东、品川、中野还有再开发题材，是很多台湾自住客的甜蜜点。
🌿 预算有限但想留在都内（大约 3,600～5,200 万）：足立（约 3,600 万）、葛饰（约 3,900 万）、板桥（约 4,100 万）、江户川（约 4,500 万）、大田（约 4,800 万），还有荒川、北。这些是预算有限、又想保留东京生活圈和通勤的首选，有些主要转乘站附近其实通勤很方便。
江户川、葛饰等外围区亲民许多，下町生活机能一样完整。
那同样的预算到底该怎么选？关键在于你要的是「都心的小坪数」还是「外围的大空间」。重视保值、增值就往都心靠；重视坪数、生活感、控制预算就往外围走。再开发题材（江东、品川、中野）想像空间大，但有一部分已经反映在价格上了；中央线沿线（像杉并）则是长期人气很稳的选择。
外国人自住选区，别只看价格选区不是只比每坪多少钱。贷款好不好过会影响你实际能买的范围（能不能贷、成数依个案与银行审查为准）；生活机能（超市、医院、学校、对外国人友善度）决定你住得舒不舒服；通勤路线与转乘方便度攸关每天的生活品质。这些周周会陪你一起看，不会只用一个平均价帮你决定。
再开发题材，想像空间大但别追高像江东（丰洲、有明一带）、品川（车站周边再开发）、中野（车站前更新）这些有再开发题材的区域，未来想像空间大、人气旺，但要注意有一部分预期已经反映在现在的价格上。买再开发区，重点是看清楚现况值不值这个价，而不是单纯为题材追高。
有小孩的家庭，学区与环境一起看如果家里有小孩，文京区的文教气氛、世田谷的住宅环境、目黑的生活质感常是自住客的口袋名单；预算有限又想要好环境，也可以往中野、杉并、练马这些中央线・西武沿线找。学区、公园、治安这些「住起来的感觉」，对自住比投报数字更重要。
自住也要顺便想「将来好不好卖」就算是自住，人生阶段会变，将来可能换屋或回台。所以买的时候顺便看一下这个区、这间房未来的转售性——车站近、屋况管理好、区域有人口支撑的，将来要脱手比较不担心。周周帮你选区时，一定会把这点放进来。
台湾自住客常见的选择实务上，不少台湾自住客会在江东、品川、中野这种「机能好＋有再开发＋价格还算可亲」的区域下手；预算高、重视保值的则锁定港区、目黑、文京。每个人的工作地点、家庭需求不同，适合的区也不一样——把你的条件给周周，我帮你缩到 2～3 个最合适的区再细看。毕竟买房是要住很久的，多花点时间选对区，比什么都值得。
每个区的「气质」也不一样同样在东京，港区的国际精华、文京的沉静文教、世田谷的住宅悠闲、下町（台东、墨田、江东）的亲切生活感——氛围差很多。买自住不只是买价格，更是选一种生活。有机会的话，锁定几个候选区实际去走走、感受一下，会比看数字更有感觉；周周也可以先帮你描述各区大概的生活调性，再排实地看屋。
通勤，是选区最实际的一条线在东京，决定生活品质的往往不是行政区，而是「离你每天要去的地方多久」。同样预算，沿着你的通勤路线去找，常常比执着某个区更聪明。像山手线、中央线、都营大江户线沿线各有不同价位带，周周可以依你的公司或常去的地点，帮你沿线抓合适的站。
坪数与屋龄，会大幅改变「同区的价格」前面讲的都是全区平均，但同一个区里，筑浅 vs 筑古、40㎡ vs 80㎡，价差可以非常大。所以看行情时，一定要用接近你要的条件（屋龄、坪数）去比，才不会被平均价误导，也才知道你的预算在那个区实际买得到什么。
预算怎么抓才实际？抓预算不是只看房价，还要留出诸费用（约房价 6～9%）、头期，以及贷款能贷多少。有时候把贷款条件先确认好，反而会发现能买的区比想像中多或少。与其自己猜，不如先让周周帮你把「房价＋诸费用＋贷款」一起估，再回头定位可以看哪些区。
提醒一下，上面讲的都是「全区平均」，千万别直接拿来套单一物件。同一个区，车站、屋龄、坪数差很多；如果改用「筑 10 年、70㎡」这种比较一致的标准来看，23 区平均其实会拉到约 8,985 万，比全区平均高不少。所以实际买哪里、买多少，最后还是要看个别物件。
最后一句真心话：不要只看「哪一区便宜」。外国人自住还要一起考虑贷款好不好过、生活机能、未来转售性。把你的预算和需求丢给我，我帮你抓出 2～3 个最适合的区，再一起往下看。
※ 行情会随市场变动，本文数字仅供参考，实际请以最新成交资料与个别物件为准。