周周・日本房仲
不少客户翻到重要事项说明书那一页，看到「管理费＋修缮基金，每个月快 3 万日圆」，整个人会愣一下：这是不是很贵？是不是这栋有问题？先别慌——这个金额，其实就是现在东京中古公寓的「平均行情」。这篇把它讲清楚：这两笔钱到底在付什么、为什么有的高有的低、还有为什么看到高的，先不要急着转头走。
一、每个月缴的其实是「两笔」钱
日本公寓每个月除了房贷，还要缴管理费（管理费）和修缮基金（修缮积立金）。简单说：管理费是「顾现在」，管理员、清洁、电梯保养、公共区域水电都靠它；修缮基金是「存未来」，存起来等几年后的大规模修缮用。管理费的细节我在这一篇讲过，今天的主角是第二笔——修缮基金。
先看数字。东日本レインズ（东日本不动产流通机构）统计 2025 年度在东京都成交的中古公寓：管理费平均每户每月约 14,878 日圆、修缮基金约 13,788 日圆，加起来 28,667 日圆，也就是「快 3 万」。东京 23 区合计约 28,957 日圆，首都圈整体约 27,805 日圆。
再把时间拉长看：LIFULL 统计筑 11～20 年的东京中古公寓（换算 60㎡），这两笔加起来，2010 年约 22,400 日圆，2025 年约 28,700 日圆，十五年涨了六千多日圆。原因很单纯——人事费和工程费都在涨，修缮基金也一路被调高。所以你现在看到的「快 3 万」，不是这一栋特别贵，是整个市场的行情。
把几个范围放在一起看，会更清楚：
| 范围（2025 年度，中古公寓成交平均） | 管理费＋修缮基金 每户每月 | 换算每 ㎡ |
|---|---|---|
| 东京都 | 28,667 日圆（管理费 14,878＋修缮基金 13,788） | 约 476 日圆 |
| 东京 23 区 | 28,957 日圆 | 约 494 日圆 |
| 东京都多摩地区 | 27,294 日圆 | — |
| 首都圈整体 | 27,805 日圆 | — |
| 全国平均（国土交通省） | 平成 30 年度 | 令和 5 年度 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 修缮基金（每户每月） | 11,243 日圆 | 13,054 日圆 | 约 +16% |
| 管理费（每户每月） | 10,862 日圆 | 11,503 日圆 | 约 +6% |
二、修缮基金到底在存什么？
公寓是一整栋共有的建筑。外墙磁砖会剥落、屋顶和阳台的防水会老化、铁制的扶手楼梯会生锈、电梯和给排水管会到寿命。这些修缮由全体屋主一起出钱，每个月定额存进一个共同帐户，就是修缮基金。到了该施工的时候，用这笔钱发包给施工公司，这就叫「大规模修缮」。
多久修一次？国土交通省的调查（令和 3 年度，约 800 件施工案例）显示，大规模修缮的周期落在 12～15 年的约占七成；每户分摊的工程费，最多的区间是 100～125 万日圆。也就是说，一栋大楼大约每十二到十五年，就要来一次「全身整修」，换算到每一户，是百万日圆等级的支出。
大规模修缮期间，整栋大楼会被鹰架与防护网包起来，通常要持续数周到数个月（照片：Namazu-tron／CC BY-SA 3.0／维基共享资源）
| 修缮项目 | 在做什么 | 为什么要做 |
|---|---|---|
| 外墙 | 修补裂缝、补磁砖、重新涂装 | 防止雨水渗入结构，也维持外观 |
| 屋顶、阳台、走廊防水 | 重做防水层 | 漏水是公寓最常见、也最麻烦的问题 |
| 铁制部分（楼梯、扶手、门） | 除锈、重新涂装 | 避免生锈、维持安全 |
| 给排水管、电气设备 | 检查、修补，必要时更换 | 老旧管线漏水或堵塞，影响整栋住户 |
| 电梯、机械式停车场等设备 | 保养、更新 | 设备寿命到了就必须整组更换，金额比较大 |
如果平常没存、到时才临时凑呢？那就只剩两条路：向每位屋主一次收「一时金」，或是整个管委会（管理组合）去向银行贷款，两个都会让住户很痛。所以日本的做法是：从第一天开始，每个月先少量存着。
三、为什么有的高、有的低？
同样是东京的公寓，修缮基金有的每月六、七千日圆，有的两、三万日圆，差在哪？最常见的原因有这几个：
① 新筑还是旧屋。很多新筑大楼为了让月付看起来便宜、好卖，一开始把修缮基金订得很低，再规定每几年调涨一次（这叫「段阶增额积立方式」）。所以屋龄 5 年的大楼修缮基金低，不代表它比较省，只是还没涨到位。国土交通省在 2024 年 6 月修订了指引：采这种方式时，起始金额至少要是「平均月额」的 0.6 倍、最终金额不要超过 1.1 倍，避免调涨太晚、太猛。
② 规模与户数。户数少的小型大楼，同样的屋顶、外墙工程要由少数人分担，每户负担就比较重；大楼大、人多，可以摊薄，但要维护的设备也多。
③ 设备多寡。电梯、机械式停车场、大厅、健身房、共用空间……设备越多，维护和更新越花钱，管理费和修缮基金都会往上。都心大型新筑尤其明显：さくら事务所统计 2025 年都心 9 区的大型新建案，管理费加修缮基金每㎡约 741 日圆，换成 70㎡就是每月约 5.2 万日圆。
④ 过去有没有好好存、好好修。有的大楼过去存得够、也照计划修过，现在调涨幅度小；有的大楼过去收太少，现在才一口气补，月额就跳高，甚至还要加收一时金。所以「现在的金额」要放在「长期修缮计划」旁边看才有意义。
⑤ 工程费行情。近年建材和人工都在涨，长期修缮计划的预算要重编，修缮基金多半只会往上调。国土交通省令和 5 年度的调查，全国平均每户每月修缮基金是 13,054 日圆（平成 30 年度是 11,243 日圆），管理费是 11,503 日圆（平成 30 年度是 10,862 日圆），两项都比上一次高。
⑥ 管理方式与人员配置。这一项也会让管理费差很多，下一段一起讲。
如果用「屋龄」来看，大致是这个样子（东京、60㎡ 换算，LIFULL 调查）：
| 屋龄 | 常见状况 | 买之前要看什么 |
|---|---|---|
| 筑 0～5 年 | 管理费最高（东京约 19,182 日圆）；修缮基金通常偏低 | 未来的调涨计划：多久调一次、最后会到多少 |
| 筑 6～10 年 | 修缮基金陆续调涨，仍可能低于大修所需 | 积立计划是否有照做、有没有延后调涨 |
| 筑 11～20 年 | 修缮基金常超过 12,000 日圆，东京筑 15 年左右超过 14,000 日圆；第一次大规模修缮多落在这段 | 第一次大修做了没、花了多少、基金还剩多少 |
| 筑 20 年以上 | 第二次大修与设备更新开始，金额较大 | 长期修缮计划、余额、是否预期收一时金 |
四、管理方式不同，管理费也不同
管理方式大致分三种。国土交通省的调查里，全部委托给管理公司的约占七成多，自主管理只占约 5%，一部委托介于中间。
| 方式 | 谁在做事 | 管理费倾向 | 好处 | 要注意 |
|---|---|---|---|---|
| 全部委托 | 会计、大楼维护、修缮规划等，全部交给管理公司 | 较高 | 住户负担轻、有专业人员协助、状况反应快 | 要看管理公司品质；近年委托费用也随人事费上涨 |
| 一部委托 | 只委托一部分（例如会计、清洁），其余由管委会自己做或另外发包 | 居中 | 可以自己控制成本、弹性大 | 管委会要有人愿意做事，品质比较看人 |
| 自主管理 | 不委托管理公司，全由屋主自己经营 | 最省 | 费用低 | 负担全落在屋主身上，对专业判断与人力要求高，近年愈来愈少 |
另外，管理员怎么配置也会影响管理费：「常驻」（住み込み，管理员住在大楼里）、「日勤」（通勤，每天固定时段上班）、「巡回」（巡回，管理员不天天驻守，依排定的日子和时间来巡一圈）。一般来说，常驻比日勤贵，日勤比巡回贵。管理员天天看着，大楼通常比较干净整齐；巡回型比较省，但日常状况要靠住户自己留意、通报。小型、单身向的大楼很常见巡回型，不代表管理不好，重点是该做的事有没有做到。
五、好的管理，到底好在哪？
管理好的大楼，常见这几个样子：有长期修缮计划，而且真的照着做、定期检讨；修缮基金的帐户余额和计划对得起来，不是一直把修缮往后拖；管委会每年有开总会、议事纪录看得到；滞纳管理费的住户少；共用空间干净、公告栏整齐、垃圾置场规则清楚。国土交通省的调查也指出，屋龄越旧的大楼，滞纳的比例有偏高的倾向。
这些对你的好处很实际：大楼外观和设备状态好，住起来舒服；比较不容易临时被收一时金；将来要转手时，买方和银行看得到管理品质，也比较容易谈出合理价格（实际行情依个案而定）。反过来，同一份调查里，约三分之一强（36.6%）的管委会，实际积立金比长期修缮计划要求的还少。所以「金额低」不一定是便宜，有时只是缺口还没补。
六、这笔钱，对你的荷包与投资报酬代表什么？
先看自住：每个月 28,667 日圆，一年约 34.4 万日圆。放到房价旁边看，就会发现「持有成本」占的比例其实不高，但天天都在付：
| 房价（假设） | 管理费＋修缮基金 年额 | 占房价比例 |
|---|---|---|
| 3,000 万日圆 | 约 34.4 万日圆 | 约 1.15% |
| 5,000 万日圆 | 约 34.4 万日圆 | 约 0.69% |
| 8,000 万日圆 | 约 34.4 万日圆 | 约 0.43% |
再看收租。同样是「表面投报率 4.8%」（价格 3,000 万日圆、月租 12 万日圆，皆为假设）的物件，管理费加修缮基金的金额不同，扣掉之后的投报率会差很多：
| 管理费＋修缮基金（每月） | 一年合计 | 扣除后的年收入 | 扣除后投报率（概算） |
|---|---|---|---|
| 15,000 日圆 | 18 万日圆 | 126 万日圆 | 约 4.20% |
| 28,667 日圆（东京平均） | 约 34.4 万日圆 | 约 109.6 万日圆 | 约 3.65% |
| 40,000 日圆 | 48 万日圆 | 96 万日圆 | 约 3.20% |
七、金额高先别吓到，金额低也先别高兴
金额高，可能是：大楼老了但存得健康、设备多、管理员常驻、该调涨的已经调完。金额低，可能是：新筑还没涨、管理员只有巡回、自主管理，或者——存得不够。所以我看物件的顺序是：先问「为什么是这个金额」，再决定能不能接受。看房时，可以请仲介帮你一起确认这几份资料（重要事项说明书通常会附一部分）：
1. 长期修缮计划（预计哪一年修什么、花多少） 2. 过去的修缮履历（什么时候做过大规模修缮） 3. 修缮基金目前的余额与滞纳状况 4. 有没有预定调涨，或最近收过一时金 5. 管理方式、管理员配置与管理公司 6. 最近一两年的总会议事录。
投资收租的人也要看：管理费和修缮基金是持有成本，会直接压低实质投报率，怎么算可以看表面与实质投报率那一篇；屋龄比较高的大楼要不要买，可以参考中古屋避雷指南。
拿到物件资料，看不懂修缮基金、管理规约或长期修缮计划，直接丢给我，加 LINE 问周周。我用中文一份一份帮你看，也会提醒哪些地方要再跟管理公司确认（本文为一般资讯整理，实际金额与制度请以各大楼的管理规约、长期修缮计划与国土交通省最新公告为准；税务请由税理士确认，登记与契约请由司法书士、宅建士确认）。