用公司名义买日本房比较省税吗？法人 vs 个人，税率、贷款、转售完整比较

「我在日本有公司，买房要用公司名义还是个人名义？」

这题我几乎每个月都会被问到，尤其是持经营管理签证、在日本已经有法人的客户。网路上的答案通常很极端——不是说「法人一定省税」，就是说「个人比较单纯」。实际上两边各有胜场，关键在于你打算持有多久、赚的是租金还是价差、以及你个人的所得级距在哪里。

先看卖掉的时候：持有期间决定一切

这是最容易量化、也最常被忽略的一块。

逻辑很清楚：打算长期持有再卖的，个人比较有利（20.3% vs 29.7%）；可能几年内就会脱手的，法人反而划算（29.7% vs 39.6%）。

这个差异对投资型买家特别重要。我遇过客户原本打算三年内转手，用个人名义买，结果卖的时候发现税率是 39.63%——那一刀下去，前面赚的租金几乎都还回去了。

再看每年的租金收入

个人的所得税是累进的，租金收入会叠加到你原本的薪资或事业所得上，级距越高税越重，最高会到所得税 45%＋住民税 10%。

法人这边，中小法人年所得 800 万日圆以下的部分适用 15% 的轻减税率，超过的部分才是一般税率。

一般会拿来当参考的分界点是课税所得 900 万日圆上下——超过这条线之后，法人的税率优势会开始明显。但要强调的是，这只是个粗略的抓法，不是规则，实际还要把法人住民税、事业税、社会保险、税理士报酬全部算进去才准。

法人的三个隐形优势

除了税率，还有几点不太会被提到，但实际影响很大。

一是费用认列的范围比较宽。经营者的薪资、奖金、退职金，出差日当等，在法人可以列为损金，等于把课税所得往下压。个人就没有这种操作空间。

二是亏损可以扛比较久。法人的亏损最长可结转 10 年，个人就算是青色申告也只有 3 年。不动产投资前期常常是负的，这个差别在长线很有感。

三是折旧的弹性。个人的折旧是强制的、每年一定要提；法人则是任意偿却，可以配合当年损益调整。想平滑各年度税负的话，这是很实用的工具。

那法人有什么坏处？有，而且每年都在流血

均等割这一项要特别说明：资本金 1,000 万日圆以下、员工 50 人以下的公司，最低是年 7 万日圆。但经营管理签证的公司资本金是 3,000 万日圆，会落在更高的级距，金额也更高——实际多少请由税理士依你的所在地与规模确认。

这些加起来，一年几十万日圆的固定支出是跑不掉的。所以结论很直接：如果你只是想买一间自住的房子，为了买房特地开一家公司，多半划不来。

贷款这一关，两边差很多（这点最少人讲）

税务文章通常不会提，但对外国人来说往往才是决定性的。

个人买房走的是住宅房贷，条件相对明确；法人买房走的是事业性融资，银行会看公司的营业状况、财报、经营者本人的背景，审查逻辑完全不同，能贷的成数和利率也不一样。

更现实的是：新设立、还没有几期财报的公司，向日本的银行申请融资通常是不容易的。很多人以为开了公司就能用公司名义去贷，结果卡在这里。实际能不能贷、可贷成数多少，依个案与各家银行审查为准。

自住的房子，通常不建议放进公司

还有一个常见的误会：把自己要住的房子登记在公司名下，想说可以列费用。

实务上这会衍生一堆问题——公司提供住宅给经营者要处理租金认定，处理不好会被视为薪资所得；而且个人自住才有的税务优惠（例如卖房时的特别扣除）也用不到。想省税结果多缴一笔，这种案例不少。

简单的判断方向

特别是持经营管理签证的人——你的公司已经在了、税理士也已经有了，法人持有的固定成本等于已经付掉，这时候用公司名义买投资物件的门槛，比一般人低很多。这是你手上现成的优势，很多人没意识到。