用公司名義買日本房比較省稅嗎？法人 vs 個人，稅率、貸款、轉售完整比較

「我在日本有公司，買房要用公司名義還是個人名義？」

這題我幾乎每個月都會被問到，尤其是持經營管理簽證、在日本已經有法人的客戶。網路上的答案通常很極端——不是說「法人一定省稅」，就是說「個人比較單純」。實際上兩邊各有勝場，關鍵在於你打算持有多久、賺的是租金還是價差、以及你個人的所得級距在哪裡。

先看賣掉的時候：持有期間決定一切

這是最容易量化、也最常被忽略的一塊。

邏輯很清楚：打算長期持有再賣的，個人比較有利（20.3% vs 29.7%）；可能幾年內就會脫手的，法人反而划算（29.7% vs 39.6%）。

這個差異對投資型買家特別重要。我遇過客戶原本打算三年內轉手，用個人名義買，結果賣的時候發現稅率是 39.63%——那一刀下去，前面賺的租金幾乎都還回去了。

再看每年的租金收入

個人的所得稅是累進的，租金收入會疊加到你原本的薪資或事業所得上，級距越高稅越重，最高會到所得稅 45%＋住民稅 10%。

法人這邊，中小法人年所得 800 萬日圓以下的部分適用 15% 的輕減稅率，超過的部分才是一般稅率。

一般會拿來當參考的分界點是課稅所得 900 萬日圓上下——超過這條線之後，法人的稅率優勢會開始明顯。但要強調的是，這只是個粗略的抓法，不是規則，實際還要把法人住民稅、事業稅、社會保險、稅理士報酬全部算進去才準。

法人的三個隱形優勢

除了稅率，還有幾點不太會被提到，但實際影響很大。

一是費用認列的範圍比較寬。經營者的薪資、獎金、退職金，出差日當等，在法人可以列為損金，等於把課稅所得往下壓。個人就沒有這種操作空間。

二是虧損可以扛比較久。法人的虧損最長可結轉 10 年，個人就算是青色申告也只有 3 年。不動產投資前期常常是負的，這個差別在長線很有感。

三是折舊的彈性。個人的折舊是強制的、每年一定要提；法人則是任意償却，可以配合當年損益調整。想平滑各年度稅負的話，這是很實用的工具。

那法人有什麼壞處？有，而且每年都在流血

均等割這一項要特別說明：資本金 1,000 萬日圓以下、員工 50 人以下的公司，最低是年 7 萬日圓。但經營管理簽證的公司資本金是 3,000 萬日圓，會落在更高的級距，金額也更高——實際多少請由稅理士依你的所在地與規模確認。

這些加起來，一年幾十萬日圓的固定支出是跑不掉的。所以結論很直接：如果你只是想買一間自住的房子，為了買房特地開一家公司，多半划不來。

貸款這一關，兩邊差很多（這點最少人講）

稅務文章通常不會提，但對外國人來說往往才是決定性的。

個人買房走的是住宅房貸，條件相對明確；法人買房走的是事業性融資，銀行會看公司的營業狀況、財報、經營者本人的背景，審查邏輯完全不同，能貸的成數和利率也不一樣。

更現實的是：新設立、還沒有幾期財報的公司，向日本的銀行申請融資通常是不容易的。很多人以為開了公司就能用公司名義去貸，結果卡在這裡。實際能不能貸、可貸成數多少，依個案與各家銀行審查為準。

自住的房子，通常不建議放進公司

還有一個常見的誤會：把自己要住的房子登記在公司名下，想說可以列費用。

實務上這會衍生一堆問題——公司提供住宅給經營者要處理租金認定，處理不好會被視為薪資所得；而且個人自住才有的稅務優惠（例如賣房時的特別扣除）也用不到。想省稅結果多繳一筆，這種案例不少。

簡單的判斷方向

特別是持經營管理簽證的人——你的公司已經在了、稅理士也已經有了，法人持有的固定成本等於已經付掉，這時候用公司名義買投資物件的門檻，比一般人低很多。這是你手上現成的優勢，很多人沒意識到。