周周・日本の不動産「この物件、事故物件ではありませんか」——価格が近隣相場より目立って低いお部屋をご覧になったとき、ほぼ必ず頂戴するご質問でございます。
日本では法律上「事故物件」という用語はなく、正式には「心理的瑕疵」と申します。建物そのものに不具合があるわけではなく、心理的に気になる事情がある、という整理でございます。そして、どこまで告げる必要があるのかについて全国共通の目安ができたのは、2021 年のことでした。
本稿では二点を整理いたします。法令上どこまで告げる必要があるのか、そしてインターネットで何が分かり、何が分からないのか。
一、2021 年に、ようやく共通の目安ができました
それ以前は、取引の対象となる不動産で人が亡くなった場合にどこまで告げるべきかについて明文の基準がなく、各社の対応がまちまちで、訴訟に至る例も少なくございませんでした。国土交通省は 2021 年 10 月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、初めて線引きを示しております。
自然死・日常生活の中での不慮の死は、原則として告知不要
老衰による自然死、ご自宅での転倒事故、誤嚥といった「日常生活の中で生じうる死」については、住宅内で一定の割合で発生しうるものとして、原則として告げなくてもよいとされております。
ただし重要な例外がございます。自然死であっても、いわゆる特殊清掃（原状回復のための消臭・消毒・清掃）が行われた場合には、告知が必要とされます。お亡くなりになってから発見までに時間を要し、専門的な清掃が入った場合は、自然死であっても告げる必要がある、ということでございます。
他殺・自殺等は、売買では期間の定めがございません
上記以外の死（他殺・自殺、または特殊清掃を要した場合）について、ガイドラインは賃貸と売買を分けて整理しております。この差が、ご購入を検討される方にとっては極めて重要でございます。
賃貸と売買で、告知の期間が違います
賃貸事実の発覚から概ね 3 年間は借主へ告知。それ以降は原則として告げなくてもよいとされます。
売買期間の定めがございません。金額が大きく居住期間も長いため、経過年数にかかわらず買主のご判断に影響しうる、という考え方によります。
よく耳にする「3 年経てば告げなくてよい」は賃貸の話であって、売買には当てはまりません。ここを混同されている方が非常に多うございます。なお、事件性や社会的な影響が特に大きい事案については、3 年を経過してもこの限りではないとされております。
対象となる範囲についても整理がございます。隣接住戸、あるいは日常生活において通常使用しない共用部分（ほとんど人が立ち入らない屋上など）で生じた場合は原則として対象外、他方で日常的にお使いになる共用部分（エレベーター、階段、エントランス等）は上記と同様に扱われます。
もう一点、実務上有用な定めがございます。買主・借主から問われ、その事項が社会通念上重要と認められる場合には、事実を告げる必要があるとされております。「お尋ねがなかったので申し上げなかった」は通用いたしません。ただし、お尋ねいただくことが前提でございます。
最後に申し添えます。これはガイドラインであって法令の条文ではございません。宅地建物取引業法上の義務の解釈を整理したものであり、個別の紛争においては最終的に司法の判断によります。ガイドラインに沿っていることと、紛争が生じないこととは別でございます。
二、「大島てる」とは何か、どう使うか
法令面のあとは、最もよく話題にのぼるサイトについて。
「大島てる」は、全国の事故物件情報を地図上に掲載しているウェブサイトでございます。地図を目的のエリアまで拡大すると、記録のある地点に炎のアイコンが表示され、クリックすると発生時期と簡単な説明をご覧いただけます。住所から検索でき、操作は直感的です。
情報源は利用者からの投稿と運営側による裏取りで、「事実が確認できたものは掲載する」という方針とされております。ご留意いただきたいのは、その掲載基準と宅地建物取引業法上の告知義務とはまったく別の体系である点で、運営側自身も両者を切り離して考えております。
削除については、根拠のない憶測、誹謗中傷、心理的瑕疵と関係のない内容などは、申告と調査を経て削除されうる一方、事実と確認されたものは長期にわたり掲載が続くとされております。
三、ご利用前に知っておきたい四つの限界
使うなと申し上げるつもりはございません。補助的な道具としては有用です。ただし唯一の根拠になさると、判断を誤りやすうございます。
第一に、投稿ベースであること。投稿があって初めて情報が載りますので、誤りや取り違えが混じる可能性も、本来あるべき情報が載っていない可能性も、どちらもございます。
第二に、「地図に無い」＝「何も無かった」ではないこと。最もよくある誤解でございます。掲載が無いのは、投稿が無いか裏取りに至っていないというだけで、その建物の履歴が白紙であることの証明にはなりません。
第三に、精度が建物単位にとどまること。多くの記録は建物または住所に対して付されており、何号室・何階かまでは特定されません。同じ建物に記録があっても、ご検討中のお部屋がそれとは限りません。
第四に、法令上の義務とは対応しないこと。掲載があるから売主に告知義務がある、掲載が無いから義務が無い、というものではございません。
四、実務では、このように確認いたします
物件の来歴を実際に確かめる際、当方は次の順で進めております。
まず売主・仲介会社へ直接伺います。その際は具体的に——「事故物件ですか」ではなく「過去にこの住戸で人の死が生じたことはありますか。特殊清掃は入りましたか」と。伺い方によって返ってくる答えが変わります。
次に重要事項説明書の「告知事項」欄を確認いたします。ご契約前に宅地建物取引士がご説明する正式な書面であり、そこに記載された内容には法的な重みがございます。この書面とご契約時のご準備についてはご契約時に必要な書類にまとめております。
そして現地で確かめます。管理人の方が最もよくご存じであることが多く、郵便受け、バルコニー、玄関まわりの様子からも分かることがございます。海外にお住まいで現地へ足を運べない場合、この部分は当方が代行いたします。
大島てるを見るのは最後、あくまで突き合わせのための補助資料としてでございます。
もう一つ実務上の手がかりを。同じ建物・同じエリアの相場より明らかに安い場合、背景には必ず理由がございます。心理的瑕疵のほか、借地権、法規制、管理状況の不良ということもございます。安いと感じたら、まず理由をお尋ねください。価格の見方は価格交渉と買付申込の進め方もご参照ください。
五、価格に心が動いた場合に
あえて事故物件をご購入になる方は実際にいらっしゃいます。取得コストが低く、賃貸に回せば利回りも高く見えるためです。その選択自体に良し悪しはございませんが、必ず織り込んでいただきたい点がございます。
売買には告知の期間の定めがございませんので、将来ご売却になる際は、今度はお客様が告げる側になられます。ご購入時に浮いた差額は、ご売却時にそのままお戻しになる可能性が高く、しかも買い手の層は通常の物件より狭くなります。数年後の売却をご計画に含めていらっしゃるなら、その分を先に試算へ入れておく必要がございます。ご売却の流れは海外オーナーのための売却の流れ・費用・期間にまとめております。
当方のご提案は単純でございます。ご自身がお住まいになるのであれば、まったくお気になさらない方を除き、価格差のために無理をされることはおすすめいたしません。ご投資であれば、「将来売りにくい」を既知の条件として織り込み、それでも成立するかで判断なさってください。
周周からのご提案
インターネットで分かるのは、いつも一部でございます。法的な重みを持つのは重要事項説明書の告知事項であり、その書面は宅地建物取引士がご説明することとされております。気になるお部屋、価格に違和感のあるお部屋がございましたら、資料をお送りください。こちらで確認し、現地を見て、書面と突き合わせてご報告いたします。
出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021 年 10 月公表）——自然死および日常生活の中での不慮の死は原則として告知不要、ただし特殊清掃等が行われた場合は告知が必要、賃貸は発覚から概ね 3 年、売買は期間の定めなし、隣接住戸および日常生活で通常使用しない共用部分は原則として対象外、買主・借主から問われ社会通念上重要と認められる場合は告知が必要。大島てるの掲載・削除方針は同サイトの公開説明および関連報道に基づく整理でございます。本稿は一般的なご説明であり、法的助言ではございません。ガイドラインは宅地建物取引業法上の義務の解釈であり、個別の紛争は司法の判断によります。実際の告知事項は重要事項説明書および宅地建物取引士のご説明によりご確認ください。2026 年 9 月時点の情報です