周周・日本の不動産物件をご覧になったお客様から「この物件を民泊にすれば、より収益が上がるのではないか」というご質問をいただくことがございます。これは利回りの比較というより、「事業を営むのか、賃料を受け取るのか」という選択の問題でございます。
同じ物件でも、運用方法により収入構造、運営負担、法規制リスク、そして将来の売却のしやすさが異なります。三つに分けてご説明いたします。
1. 一般賃貸：最も単純で安定的
2年間の賃貸借契約を締結し、月額賃料を受け取る形式です。設備の修繕を除けば、日常的な対応はほとんど発生いたしません。管理会社に委託されれば集金や入居者対応も不要となり、委託料の相場は賃料の5%程度でございます。
収入の上限は固定され、繁忙期に増えることはございません。一方でキャッシュフローの予測が立てやすく、金融機関の評価も得やすいため、融資条件は最も有利になる傾向がございます。
現在の東京の賃貸市場は貸主側に有利な状況です。三井住友トラスト基礎研究所「マンション賃料インデックス」によれば、2026年第1四半期の東京23区の賃料は前年同期比6.7%上昇し、14四半期連続で過去最高値を更新しております。
2. マンスリーマンション：中間的な選択肢
家具・家電付きで、週単位または月単位でお貸しする形式です。出張、赴任、研修、リフォーム中の仮住まいなどが主な需要で、法人契約も少なくございません。
賃料水準は一般賃貸より高く、東京23区の1K〜1DKで1ヶ月あたり14万〜18万円程度が相場でございます。短期・家具付き・敷金礼金不要という利便性に対する上乗せ分と言えます。
ご留意いただきたい点が二つございます。一つは稼働の空白です。短期の入居者が退去された後、次のご契約まで期間が空く可能性があり、月額単価の高さが年間収入に直結するとは限りません。もう一つは初期投資で、家具・家電・寝具・清掃・通信環境をご負担いただく必要があり、これらは減耗いたします。
適する立地は明確で、オフィス街、大規模病院や大学の周辺、交通結節点などでございます。立地が合わない場合、短期需要そのものが存在いたしません。
3. 民泊：上限は高いが制約も多い
住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊は、年間180日が営業日数の上限でございます。起算は毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までで、実際に宿泊者が宿泊した日数を数えます。
つまり満室が続いたとしても、年間の半分は民泊として営業できません。残りの期間の運用をどうするかが、民泊投資における最も現実的な課題でございます。マンスリーとの併用が一般的ですが、二つの事業を同時に運営することを意味いたします。
第二の制約として、各自治体が独自に上乗せ条例を定めることができます。東京23区では、新宿区は住居専用地域における平日の営業を認めておらず、金曜正午から月曜正午までに限られるため、実質的な営業日数は100日前後となります。渋谷区および世田谷区は住居専用地域での民泊を禁止しております。したがって民泊の可否は法律ではなく、所在する区と用途地域により決まります。ご購入前の確認が不可欠でございます。
第三に、家主不在型の場合は住宅宿泊管理業者への委託が法律上義務付けられております。委託料に加え、清掃費、備品費、予約プラットフォームの手数料が収益を圧迫いたします。
市場全体を見ますと、事業からの撤退も少なくございません。観光庁の統計によれば、2026年1月15日時点で全国の民泊の累計届出件数は59,427件、うち廃止が21,315件、現在営業中の届出住宅は38,112件でございます。約3件に1件が既に撤退している計算となります。
4. 三つのモデルの比較
| 一般賃貸 | マンスリー | 民泊 | |
|---|---|---|---|
| 収入の上限 | 低 | 中 | 高（180日制限あり） |
| 収入の安定性 | 高 | 中 | 低（繁閑差あり） |
| 運営の負担 | 小 | 中 | 大（事業運営に相当） |
| 初期投資 | ほぼ不要 | 家具・家電 | 家具・家電＋備品＋届出 |
| 法規制リスク | 低 | 低 | 高（法令・条例が変動） |
| 融資の受けやすさ | 比較的容易 | 個別判断 | やや困難 |
| 将来の売却 | 買主が最も多い | 中程度 | 買主が限られる |
5. 見落とされやすい管理規約
以上は法令と条例のお話ですが、分譲マンションにはもう一段、管理規約という規則がございます。管理規約において宿泊事業を禁止しているマンションは非常に多く、商業地域に所在し法令上は民泊が可能であっても、管理組合が認めなければ実施できません。
したがって確認の順序は、用途地域、自治体の条例、管理規約の三段階となります。物件のご案内時に、この三点を併せて確認いたします。
6. 私の考え
海外にお住まいで日本への渡航が限られる方には、まず一般賃貸からのご検討をお勧めしております。運営の手間が最も少なく、金融機関の評価も得やすく、将来的に運用方法を変更することも可能であるためです。反対に、民泊にしか適さない物件を取得された場合、一般賃貸への転換が困難となる場合がございます。
民泊を前提とされる場合、物件選定の基準そのものが変わります。用途地域、条例、管理規約、駅および観光動線からの距離、管理業者の有無が、利回りより優先されます。加えて、残る半年の運用方針を事前にご決定いただく必要がございます。
マンスリーマンションは、立地が適合する場合に限り成立する選択肢とお考えいただくのが妥当でございます。
民泊に関する法令および各区の条例は毎年改正されております。本記事は2026年8月時点の内容であり、実際は公式の最新発表および当該自治体の規定をご確認ください。民泊の可否は用途地域・条例・管理規約を個別に確認する必要がございます。
ご購入前の段階で、その物件について「三つのモデルのいずれが可能で、おおよそどの程度の収入が見込めるか」を整理してご説明いたします。取得後に運用できないことが判明する事態を避けるため、この確認は物件選定そのものより重要と考えております。
ご状況に適した運用方法については、LINEよりお気軽にご相談ください。
・観光庁〈住宅宿泊事業法（民泊新法）〉観光庁（年間180日の上限、起算期間、家主不在型の委託義務）
・観光庁 住宅宿泊事業法の施行状況：2026年1月15日時点 累計届出59,427件／廃止21,315件／営業中38,112件
・東京23区の上乗せ条例の現況（新宿区：住居専用地域の平日営業不可、渋谷区・世田谷区：住居専用地域で禁止）各区条例に関する整理資料、2026年時点
・三井住友トラスト基礎研究所「マンション賃料インデックス」公式（2026年第1四半期 東京23区 前年同期比+6.7%、14四半期連続の最高値）
・マンスリーマンション相場：東京23区 1K〜1DK 1ヶ月あたり14万〜18万円（事業者公開資料、2026年）
法令および各自治体の条例は変動いたします。実際は公式の最新発表をご確認ください。本記事は一般的な情報の整理であり、投資・税務・融資に関する助言を構成するものではございません。