周周・日本房仲
不少客戶翻到重要事項說明書那一頁，看到「管理費＋修繕基金，每個月快 3 萬日圓」，整個人會愣一下：這是不是很貴？是不是這棟有問題？先別慌——這個金額，其實就是現在東京中古公寓的「平均行情」。這篇把它講清楚：這兩筆錢到底在付什麼、為什麼有的高有的低、還有為什麼看到高的，先不要急著轉頭走。
一、每個月繳的其實是「兩筆」錢
日本公寓每個月除了房貸，還要繳管理費（管理費）和修繕基金（修繕積立金）。簡單說：管理費是「顧現在」，管理員、清潔、電梯保養、公共區域水電都靠它；修繕基金是「存未來」，存起來等幾年後的大規模修繕用。管理費的細節我在這一篇講過，今天的主角是第二筆——修繕基金。
先看數字。東日本レインズ（東日本不動產流通機構）統計 2025 年度在東京都成交的中古公寓：管理費平均每戶每月約 14,878 日圓、修繕基金約 13,788 日圓，加起來 28,667 日圓，也就是「快 3 萬」。東京 23 區合計約 28,957 日圓，首都圈整體約 27,805 日圓。
再把時間拉長看：LIFULL 統計築 11～20 年的東京中古公寓（換算 60㎡），這兩筆加起來，2010 年約 22,400 日圓，2025 年約 28,700 日圓，十五年漲了六千多日圓。原因很單純——人事費和工程費都在漲，修繕基金也一路被調高。所以你現在看到的「快 3 萬」，不是這一棟特別貴，是整個市場的行情。
把幾個範圍放在一起看，會更清楚：
| 範圍（2025 年度，中古公寓成交平均） | 管理費＋修繕基金 每戶每月 | 換算每 ㎡ |
|---|---|---|
| 東京都 | 28,667 日圓（管理費 14,878＋修繕基金 13,788） | 約 476 日圓 |
| 東京 23 區 | 28,957 日圓 | 約 494 日圓 |
| 東京都多摩地區 | 27,294 日圓 | — |
| 首都圈整體 | 27,805 日圓 | — |
| 全國平均（國土交通省） | 平成 30 年度 | 令和 5 年度 | 變化 |
|---|---|---|---|
| 修繕基金（每戶每月） | 11,243 日圓 | 13,054 日圓 | 約 +16% |
| 管理費（每戶每月） | 10,862 日圓 | 11,503 日圓 | 約 +6% |
二、修繕基金到底在存什麼？
公寓是一整棟共有的建築。外牆磁磚會剝落、屋頂和陽台的防水會老化、鐵製的扶手樓梯會生鏽、電梯和給排水管會到壽命。這些修繕由全體屋主一起出錢，每個月定額存進一個共同帳戶，就是修繕基金。到了該施工的時候，用這筆錢發包給施工公司，這就叫「大規模修繕」。
多久修一次？國土交通省的調查（令和 3 年度，約 800 件施工案例）顯示，大規模修繕的周期落在 12～15 年的約占七成；每戶分攤的工程費，最多的區間是 100～125 萬日圓。也就是說，一棟大樓大約每十二到十五年，就要來一次「全身整修」，換算到每一戶，是百萬日圓等級的支出。
大規模修繕期間，整棟大樓會被鷹架與防護網包起來，通常要持續數週到數個月（照片：Namazu-tron／CC BY-SA 3.0／維基共享資源）
| 修繕項目 | 在做什麼 | 為什麼要做 |
|---|---|---|
| 外牆 | 修補裂縫、補磁磚、重新塗裝 | 防止雨水滲入結構，也維持外觀 |
| 屋頂、陽台、走廊防水 | 重做防水層 | 漏水是公寓最常見、也最麻煩的問題 |
| 鐵製部分（樓梯、扶手、門） | 除鏽、重新塗裝 | 避免生鏽、維持安全 |
| 給排水管、電氣設備 | 檢查、修補，必要時更換 | 老舊管線漏水或堵塞，影響整棟住戶 |
| 電梯、機械式停車場等設備 | 保養、更新 | 設備壽命到了就必須整組更換，金額比較大 |
如果平常沒存、到時才臨時湊呢？那就只剩兩條路：向每位屋主一次收「一時金」，或是整個管委會（管理組合）去向銀行貸款，兩個都會讓住戶很痛。所以日本的做法是：從第一天開始，每個月先少量存著。
三、為什麼有的高、有的低？
同樣是東京的公寓，修繕基金有的每月六、七千日圓，有的兩、三萬日圓，差在哪？最常見的原因有這幾個：
① 新築還是舊屋。很多新築大樓為了讓月付看起來便宜、好賣，一開始把修繕基金訂得很低，再規定每幾年調漲一次（這叫「段階增額積立方式」）。所以屋齡 5 年的大樓修繕基金低，不代表它比較省，只是還沒漲到位。國土交通省在 2024 年 6 月修訂了指引：採這種方式時，起始金額至少要是「平均月額」的 0.6 倍、最終金額不要超過 1.1 倍，避免調漲太晚、太猛。
② 規模與戶數。戶數少的小型大樓，同樣的屋頂、外牆工程要由少數人分擔，每戶負擔就比較重；大樓大、人多，可以攤薄，但要維護的設備也多。
③ 設備多寡。電梯、機械式停車場、大廳、健身房、共用空間……設備越多，維護和更新越花錢，管理費和修繕基金都會往上。都心大型新築尤其明顯：さくら事務所統計 2025 年都心 9 區的大型新建案，管理費加修繕基金每㎡約 741 日圓，換成 70㎡就是每月約 5.2 萬日圓。
④ 過去有沒有好好存、好好修。有的大樓過去存得夠、也照計畫修過，現在調漲幅度小；有的大樓過去收太少，現在才一口氣補，月額就跳高，甚至還要加收一時金。所以「現在的金額」要放在「長期修繕計畫」旁邊看才有意義。
⑤ 工程費行情。近年建材和人工都在漲，長期修繕計畫的預算要重編，修繕基金多半只會往上調。國土交通省令和 5 年度的調查，全國平均每戶每月修繕基金是 13,054 日圓（平成 30 年度是 11,243 日圓），管理費是 11,503 日圓（平成 30 年度是 10,862 日圓），兩項都比上一次高。
⑥ 管理方式與人員配置。這一項也會讓管理費差很多，下一段一起講。
如果用「屋齡」來看，大致是這個樣子（東京、60㎡ 換算，LIFULL 調查）：
| 屋齡 | 常見狀況 | 買之前要看什麼 |
|---|---|---|
| 築 0～5 年 | 管理費最高（東京約 19,182 日圓）；修繕基金通常偏低 | 未來的調漲計畫：多久調一次、最後會到多少 |
| 築 6～10 年 | 修繕基金陸續調漲，仍可能低於大修所需 | 積立計畫是否有照做、有沒有延後調漲 |
| 築 11～20 年 | 修繕基金常超過 12,000 日圓，東京築 15 年左右超過 14,000 日圓；第一次大規模修繕多落在這段 | 第一次大修做了沒、花了多少、基金還剩多少 |
| 築 20 年以上 | 第二次大修與設備更新開始，金額較大 | 長期修繕計畫、餘額、是否預期收一時金 |
四、管理方式不同，管理費也不同
管理方式大致分三種。國土交通省的調查裡，全部委託給管理公司的約占七成多，自主管理只占約 5%，一部委託介於中間。
| 方式 | 誰在做事 | 管理費傾向 | 好處 | 要注意 |
|---|---|---|---|---|
| 全部委託 | 會計、大樓維護、修繕規劃等，全部交給管理公司 | 較高 | 住戶負擔輕、有專業人員協助、狀況反應快 | 要看管理公司品質；近年委託費用也隨人事費上漲 |
| 一部委託 | 只委託一部分（例如會計、清潔），其餘由管委會自己做或另外發包 | 居中 | 可以自己控制成本、彈性大 | 管委會要有人願意做事，品質比較看人 |
| 自主管理 | 不委託管理公司，全由屋主自己經營 | 最省 | 費用低 | 負擔全落在屋主身上，對專業判斷與人力要求高，近年愈來愈少 |
另外，管理員怎麼配置也會影響管理費：「常駐」（住み込み，管理員住在大樓裡）、「日勤」（通勤，每天固定時段上班）、「巡迴」（巡回，管理員不天天駐守，依排定的日子和時間來巡一圈）。一般來說，常駐比日勤貴，日勤比巡迴貴。管理員天天看著，大樓通常比較乾淨整齊；巡迴型比較省，但日常狀況要靠住戶自己留意、通報。小型、單身向的大樓很常見巡迴型，不代表管理不好，重點是該做的事有沒有做到。
五、好的管理，到底好在哪？
管理好的大樓，常見這幾個樣子：有長期修繕計畫，而且真的照著做、定期檢討；修繕基金的帳戶餘額和計畫對得起來，不是一直把修繕往後拖；管委會每年有開總會、議事紀錄看得到；滯納管理費的住戶少；共用空間乾淨、公告欄整齊、垃圾置場規則清楚。國土交通省的調查也指出，屋齡越舊的大樓，滯納的比例有偏高的傾向。
這些對你的好處很實際：大樓外觀和設備狀態好，住起來舒服；比較不容易臨時被收一時金；將來要轉手時，買方和銀行看得到管理品質，也比較容易談出合理價格（實際行情依個案而定）。反過來，同一份調查裡，約三分之一強（36.6%）的管委會，實際積立金比長期修繕計畫要求的還少。所以「金額低」不一定是便宜，有時只是缺口還沒補。
六、這筆錢，對你的荷包與投資報酬代表什麼？
先看自住：每個月 28,667 日圓，一年約 34.4 萬日圓。放到房價旁邊看，就會發現「持有成本」占的比例其實不高，但天天都在付：
| 房價（假設） | 管理費＋修繕基金 年額 | 占房價比例 |
|---|---|---|
| 3,000 萬日圓 | 約 34.4 萬日圓 | 約 1.15% |
| 5,000 萬日圓 | 約 34.4 萬日圓 | 約 0.69% |
| 8,000 萬日圓 | 約 34.4 萬日圓 | 約 0.43% |
再看收租。同樣是「表面投報率 4.8%」（價格 3,000 萬日圓、月租 12 萬日圓，皆為假設）的物件，管理費加修繕基金的金額不同，扣掉之後的投報率會差很多：
| 管理費＋修繕基金（每月） | 一年合計 | 扣除後的年收入 | 扣除後投報率（概算） |
|---|---|---|---|
| 15,000 日圓 | 18 萬日圓 | 126 萬日圓 | 約 4.20% |
| 28,667 日圓（東京平均） | 約 34.4 萬日圓 | 約 109.6 萬日圓 | 約 3.65% |
| 40,000 日圓 | 48 萬日圓 | 96 萬日圓 | 約 3.20% |
七、金額高先別嚇到，金額低也先別高興
金額高，可能是：大樓老了但存得健康、設備多、管理員常駐、該調漲的已經調完。金額低，可能是：新築還沒漲、管理員只有巡迴、自主管理，或者——存得不夠。所以我看物件的順序是：先問「為什麼是這個金額」，再決定能不能接受。看房時，可以請仲介幫你一起確認這幾份資料（重要事項說明書通常會附一部分）：
1. 長期修繕計畫（預計哪一年修什麼、花多少） 2. 過去的修繕履歷（什麼時候做過大規模修繕） 3. 修繕基金目前的餘額與滯納狀況 4. 有沒有預定調漲，或最近收過一時金 5. 管理方式、管理員配置與管理公司 6. 最近一兩年的總會議事錄。
投資收租的人也要看：管理費和修繕基金是持有成本，會直接壓低實質投報率，怎麼算可以看表面與實質投報率那一篇；屋齡比較高的大樓要不要買，可以參考中古屋避雷指南。
拿到物件資料，看不懂修繕基金、管理規約或長期修繕計畫，直接丟給我，加 LINE 問周周。我用中文一份一份幫你看，也會提醒哪些地方要再跟管理公司確認（本文為一般資訊整理，實際金額與制度請以各大樓的管理規約、長期修繕計畫與國土交通省最新公告為準；稅務請由稅理士確認，登記與契約請由司法書士、宅建士確認）。