日本 10 月起买房要申报国籍？看完法务省公告，跟新闻说的不太一样

这几天好几个客户传同一则新闻给我：「日本 10 月起，外国人买房要申报国籍？」后面通常接一句「那我还能买吗」或「是不是要查我们」。

我去看了法务省的原始公告，结果跟新闻给人的印象差满多的。制度是真的，2026 年 10 月 5 日已经上路，但它的来龙去脉不是「监控外国人」，而且对台湾人有几个很实际的影响，新闻完全没提。这篇照法务省的公告讲清楚。

一、这个制度其实是为了什么

要理解它，得先知道它挂在哪一套制度底下。

日本从 2026 年 4 月 1 日起，规定不动产所有权人的姓名或住址变更后，要在两年内办变更登记，这是有义务的。为了减轻大家的负担，同时推出「スマート変更登记」：登记官可以去查住基网（住基ネット）的资料，查到你搬家了就直接依职权帮你改登记，你不用自己跑一趟。

但登记官要能查到你，手上得先有你的基本资料——姓名、住址、出生年月日这些。这份资料就叫「检索用资讯（検索用情报）」，从 2025 年 4 月 21 日起，办所有权登记时就要一并申报。

而 2026 年 10 月 5 日这次的改动，只是在这份检索用资讯里多加一个「国籍等」栏位。

至于为什么要加国籍，法务省自己在公告里写得很清楚：国籍是「所有权登记名义人发生继承时，确认适用准据法（准拠法）的基础资讯」，为的是让继承登记能够妥适顺利地进行。换句话说，官方给的理由是跨国继承，不是查税也不是查外国人买了多少房。

二、台湾人填什么？法令里直接写了「台湾」

这点对我们最实际，但几乎没有中文报导提到。

法务省的公告明确定义：这里讲的「国籍等」，指的是登记名义人国籍所属的国家，或是出入国管理及难民认定法第 2 条第 5 款 ロ 所规定的「地域」；而「地域」具体是哪些，依同法施行令第 1 条，就是「台湾」和「约旦河西岸地区及加萨地区」两个。

所以台湾客户不用烦恼要怎么填、会不会被要求填别的——日本的法令体系里本来就有「台湾」这个栏位，申报时填的就是台湾。这是法令明文，不是承办人员自由心证。

三、三个最常见的误会

误会一：只有外国人要申报。

不是。日本人同样要报，只是证明文件不一样：日本籍用有记载本籍的住民票或户籍附票（戸籍の附票），外国籍用有记载国籍或地域的住民票、护照（旅券）影本加日文译文、在留卡影本，或特别永住者证明书，择一即可。

误会二：我的国籍会被公开在誊本上。

不会。检索用资讯是记在法务局的「检索用资讯管理档案」里，那是为了职权变更登记用的内部档案，不是登记誊本（登记簿）的栏位。

但有一样东西会上登记誊本：罗马字姓名。

外国人申报的「姓名读音的罗马字标示」，会记在登记记录上、和姓名并列。所以你的护照拼音将来会出现在誊本上，这点要先知道。（如果你用通称名登记，或是外国人住民票上没有罗马字姓名，就不用提供罗马字，改提供假名读音。）

误会三：不报会被罚。

国籍申报本身，法务省公告里没有订罚则。但要注意，真正有义务、有期限的是前面说的住址姓名变更登记（两年内）——而下一段这件事，跟人在海外的你直接相关。

四、人在台湾的屋主，这段一定要看

法务省公告里有一句话，对非居住者特别重要：

讲白话就是：住在日本的人，搬家后登记官会自动帮忙改；人在台湾的你，不会有人自动帮你改，但那个两年的期限一样跑。

所以如果你在台湾搬家了、改了名字，手上又有日本的房子，这件事要主动处理，不要以为报过检索用资讯就没事了。这也是我会提醒客户留我 LINE 的原因之一——这种事隔几年才会发生一次，到时候你大概也找不到当初的资料。

五、买房时实际要准备什么

交屋办登记时，除了原本的文件，检索用资讯要申报六项：姓名、姓名读音（外国人是罗马字）、住址、出生年月日、电子邮件信箱、国籍等。

邮件信箱这项常被忽略，但它有讲究：登记官将来要确认「可不可以帮你职权改登记」时，会寄信到这个信箱，所以法务省要求填登记名义人本人专用的信箱，不可以填仲介或代书的。没有信箱的话也可以注明没有，改成寄纸本到你的住址。

证明文件方面，台湾客户通常是护照影本加日文译文；住在日本的用在留卡影本就好。这里有个很多人不知道的细节：办登记本来就要交住民票之类的住址证明，如果那份文件上已经能看出国籍，就不用再多交一份。所以实务上多半不会真的增加你的负担。

这些我和配合的司法书士会在签约前就列好清单给你，译文也会一起处理，你不用自己找翻译社。

六、不要跟另外两个制度搞混

看到新闻说「外国人买地要申报」，先确认讲的是哪一个，三者的对象、时间点、申报机关都不一样。

七、已经有房子的人要不要补报

已经登记在你名下的房子，可以用「单独申报（単独申出）」主动去报，不是义务。好处是日后住址变更可以走职权登记——但前面说了，海外居住者享受不到这个好处，所以如果你人在台湾，补报的实益主要在将来的继承登记（让法务局先掌握准据法）。

单独申报的门槛其实很低：不用印章、不用电子签章，可以用浏览器在「かんたん登记・供托申请」线上办，附件多半只要身分证件影本，而且不收登录免许税。手上有多笔不同管辖的不动产，也可以挑其中一间的管辖登记所一次办完。

八、周周的话

看完原始公告我的感想是：新闻标题让很多人白紧张了。它不限制外国人买房、不多收税，官方给的理由是继承时要确认准据法。买房时多报一个栏位，实务上常常连文件都不用多交。

真正该放在心上的反而是另一件事：住址变更登记的两年期限，海外屋主要自己处理。这个新闻一个字都没写，但它才是会真的影响到你的部分。

我在签约前就会把要准备的东西列给你，交屋当天该带的影本、译文、信箱都会先确认好。已经在日本有房子、不确定自己该不该补办什么的，也可以加 LINE 把状况跟我说，我先帮你看。

实际的登记手续与必要文件由司法书士确认，契约内容由宅建士说明；贷款能不能贷、可贷成数依个案与银行审查为准，税额请由税理士确认。制度细节请以法务局的最新公告为准。

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