2025 新制：经营管理签证卡在办公室？自宅与虚拟办公室都不收，初期费用抓 200～300 万日圆

2025 年 10 月新制上路之后，经营管理签证多了一个很现实的门槛：事业所必须是独立的实体空间。自宅兼办公室原则上不再被接受，虚拟办公室、共享空间里的一个座位也不行。

这件事的麻烦不在于「要花钱」，而在于「要花时间」。租一间日本的事业用物件，从看房、审查、签约到能拍照存证，顺利的话也要一个月上下，卡到审查就更久。很多人是在准备更新资料时才发现这一项没过，那时候再找就来不及了。

先讲一个台湾客户最常低估的数字

日本的事业用物件，初期费用跟租住宅完全是两个量级。

换句话说，如果你租一个月租 20 万日圆的小办公室，一开始要准备的现金大概落在 200 万到 300 万日圆之间。这笔钱跟资本金是分开的，很多人做预算时漏掉了。

审查也不一样：房东看的是公司，不是你

租住宅时房东看的是你的收入与在留资格；租事业用物件时，房东看的是公司登记、财报、事业内容。有些行业直接不收——例如会有大量人员进出的、或有异味噪音疑虑的业种。

这里有个先有鸡还是先有蛋的问题：新设立、还没有财报的公司，找办公室本身就是一道关卡。通常需要连带保证人，或加入保证公司才谈得下来。如果你是刚设立公司要申请经营管理签证，这一点务必提早知道，不要以为有钱就租得到。

位置怎么挑？三个角度

第一是入管审查的观感。事业所要「看起来像在做那个事业」。如果你的公司是做贸易，却租在一个完全不合理的位置、空间小到放不下任何作业，审查上就不太好解释。这不是说一定要租很贵很大，而是要跟你的事业计划书对得起来。

第二是你自己会不会真的去。很多人为了省钱租很远，结果一年去不了几次，公司实态变得薄弱——这对更新是扣分的。事业所不是拍照用的道具。

第三是跟住家的距离。如果你也要在日本买或租住家，两边的位置最好一起想。通勤时间、小孩的学区、生活圈，这些不是次要的事，尤其是打算长住的家庭。

租还是买？

短期内我一般建议先租，理由很单纯：事业初期的变数太多，规模、人数、业务内容都可能改，先绑一个买下来的空间弹性太低。而且事业用不动产的流动性没有住宅好，想脱手时不一定马上找得到买家。

但如果你的事业已经稳定、预计会长期在同一个地点，买下事业用物件确实有值得评估的地方——不用再看房东脸色、不会被涨租，物件本身成为公司资产，也能提折旧。

不过要提醒的是，事业用物件的融资和住宅房贷是两回事，审查逻辑完全不同。这部分我在〈用公司名义买日本房比较省税吗？〉那篇有比较详细的说明，有兴趣可以接着看。

有没有办法把初期费用压低？

有。如果选择已经做好装修、附家具的「附装修办公室（セットアップオフィス）」或部分租赁办公室，可以省下内装工程与家具费用，敷金也可能压到 1～3 个月。

但这里要小心一件事：并不是所有共享型的空间都能通过入管的事业所要求。能不能用，要看是否为独立可上锁的专用区间、租约上怎么记载、能不能作为公司登记地址。这一项一定要在签约前跟行政书士确认清楚，签了才发现不能用，钱就白花了。

办公室和住家一起规划，其实比较省事

这是我实际带客户跑出来的心得。

同时要找办公室和住家的人，如果分两次做，等于整套流程要跑两遍——看房、审查、签约、开通水电网路，每一段都要重来。一起规划的话，区域可以互相参照，时程也可以压在同一段时间内处理完。

而且对还在准备签证资料的人来说，这两件事的证明文件本来就有重叠，一起处理反而更清楚。我自己的经验是，一起做通常可以省下一个月以上的时间。