日本 10 月起買房要申報國籍？看完法務省公告，跟新聞說的不太一樣

這幾天好幾個客戶傳同一則新聞給我：「日本 10 月起，外國人買房要申報國籍？」後面通常接一句「那我還能買嗎」或「是不是要查我們」。

我去看了法務省的原始公告，結果跟新聞給人的印象差滿多的。制度是真的，2026 年 10 月 5 日已經上路，但它的來龍去脈不是「監控外國人」，而且對台灣人有幾個很實際的影響，新聞完全沒提。這篇照法務省的公告講清楚。

一、這個制度其實是為了什麼

要理解它，得先知道它掛在哪一套制度底下。

日本從 2026 年 4 月 1 日起，規定不動產所有權人的姓名或住址變更後，要在兩年內辦變更登記，這是有義務的。為了減輕大家的負擔，同時推出「スマート変更登記」：登記官可以去查住基網（住基ネット）的資料，查到你搬家了就直接依職權幫你改登記，你不用自己跑一趟。

但登記官要能查到你，手上得先有你的基本資料——姓名、住址、出生年月日這些。這份資料就叫「檢索用資訊（検索用情報）」，從 2025 年 4 月 21 日起，辦所有權登記時就要一併申報。

而 2026 年 10 月 5 日這次的改動，只是在這份檢索用資訊裡多加一個「國籍等」欄位。

至於為什麼要加國籍，法務省自己在公告裡寫得很清楚：國籍是「所有權登記名義人發生繼承時，確認適用準據法（準拠法）的基礎資訊」，為的是讓繼承登記能夠妥適順利地進行。換句話說，官方給的理由是跨國繼承，不是查稅也不是查外國人買了多少房。

二、台灣人填什麼？法令裡直接寫了「台灣」

這點對我們最實際，但幾乎沒有中文報導提到。

法務省的公告明確定義：這裡講的「國籍等」，指的是登記名義人國籍所屬的國家，或是出入國管理及難民認定法第 2 條第 5 款 ロ 所規定的「地域」；而「地域」具體是哪些，依同法施行令第 1 條，就是「台灣」和「約旦河西岸地區及加薩地區」兩個。

所以台灣客戶不用煩惱要怎麼填、會不會被要求填別的——日本的法令體系裡本來就有「台灣」這個欄位，申報時填的就是台灣。這是法令明文，不是承辦人員自由心證。

三、三個最常見的誤會

誤會一：只有外國人要申報。

不是。日本人同樣要報，只是證明文件不一樣：日本籍用有記載本籍的住民票或戶籍附票（戸籍の附票），外國籍用有記載國籍或地域的住民票、護照（旅券）影本加日文譯文、在留卡影本，或特別永住者證明書，擇一即可。

誤會二：我的國籍會被公開在謄本上。

不會。檢索用資訊是記在法務局的「檢索用資訊管理檔案」裡，那是為了職權變更登記用的內部檔案，不是登記謄本（登記簿）的欄位。

但有一樣東西會上登記謄本：羅馬字姓名。

外國人申報的「姓名讀音的羅馬字標示」，會記在登記記錄上、和姓名並列。所以你的護照拼音將來會出現在謄本上，這點要先知道。（如果你用通稱名登記，或是外國人住民票上沒有羅馬字姓名，就不用提供羅馬字，改提供假名讀音。）

誤會三：不報會被罰。

國籍申報本身，法務省公告裡沒有訂罰則。但要注意，真正有義務、有期限的是前面說的住址姓名變更登記（兩年內）——而下一段這件事，跟人在海外的你直接相關。

四、人在台灣的屋主，這段一定要看

法務省公告裡有一句話，對非居住者特別重要：

講白話就是：住在日本的人，搬家後登記官會自動幫忙改；人在台灣的你，不會有人自動幫你改，但那個兩年的期限一樣跑。

所以如果你在台灣搬家了、改了名字，手上又有日本的房子，這件事要主動處理，不要以為報過檢索用資訊就沒事了。這也是我會提醒客戶留我 LINE 的原因之一——這種事隔幾年才會發生一次，到時候你大概也找不到當初的資料。

五、買房時實際要準備什麼

交屋辦登記時，除了原本的文件，檢索用資訊要申報六項：姓名、姓名讀音（外國人是羅馬字）、住址、出生年月日、電子郵件信箱、國籍等。

郵件信箱這項常被忽略，但它有講究：登記官將來要確認「可不可以幫你職權改登記」時，會寄信到這個信箱，所以法務省要求填登記名義人本人專用的信箱，不可以填仲介或代書的。沒有信箱的話也可以註明沒有，改成寄紙本到你的住址。

證明文件方面，台灣客戶通常是護照影本加日文譯文；住在日本的用在留卡影本就好。這裡有個很多人不知道的細節：辦登記本來就要交住民票之類的住址證明，如果那份文件上已經能看出國籍，就不用再多交一份。所以實務上多半不會真的增加你的負擔。

這些我和配合的司法書士會在簽約前就列好清單給你，譯文也會一起處理，你不用自己找翻譯社。

六、不要跟另外兩個制度搞混

看到新聞說「外國人買地要申報」，先確認講的是哪一個，三者的對象、時間點、申報機關都不一樣。

七、已經有房子的人要不要補報

已經登記在你名下的房子，可以用「單獨申報（単独申出）」主動去報，不是義務。好處是日後住址變更可以走職權登記——但前面說了，海外居住者享受不到這個好處，所以如果你人在台灣，補報的實益主要在將來的繼承登記（讓法務局先掌握準據法）。

單獨申報的門檻其實很低：不用印章、不用電子簽章，可以用瀏覽器在「かんたん登記・供託申請」線上辦，附件多半只要身分證件影本，而且不收登錄免許稅。手上有多筆不同管轄的不動產，也可以挑其中一間的管轄登記所一次辦完。

八、周周的話

看完原始公告我的感想是：新聞標題讓很多人白緊張了。它不限制外國人買房、不多收稅，官方給的理由是繼承時要確認準據法。買房時多報一個欄位，實務上常常連文件都不用多交。

真正該放在心上的反而是另一件事：住址變更登記的兩年期限，海外屋主要自己處理。這個新聞一個字都沒寫，但它才是會真的影響到你的部分。

我在簽約前就會把要準備的東西列給你，交屋當天該帶的影本、譯文、信箱都會先確認好。已經在日本有房子、不確定自己該不該補辦什麼的，也可以加 LINE 把狀況跟我說，我先幫你看。

實際的登記手續與必要文件由司法書士確認，契約內容由宅建士說明；貸款能不能貸、可貸成數依個案與銀行審查為準，稅額請由稅理士確認。制度細節請以法務局的最新公告為準。

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