2025 新制：經營管理簽證卡在辦公室？自宅與虛擬辦公室都不收，初期費用抓 200～300 萬日圓

2025 年 10 月新制上路之後，經營管理簽證多了一個很現實的門檻：事業所必須是獨立的實體空間。自宅兼辦公室原則上不再被接受，虛擬辦公室、共享空間裡的一個座位也不行。

這件事的麻煩不在於「要花錢」，而在於「要花時間」。租一間日本的事業用物件，從看房、審查、簽約到能拍照存證，順利的話也要一個月上下，卡到審查就更久。很多人是在準備更新資料時才發現這一項沒過，那時候再找就來不及了。

先講一個台灣客戶最常低估的數字

日本的事業用物件，初期費用跟租住宅完全是兩個量級。

換句話說，如果你租一個月租 20 萬日圓的小辦公室，一開始要準備的現金大概落在 200 萬到 300 萬日圓之間。這筆錢跟資本金是分開的，很多人做預算時漏掉了。

審查也不一樣：房東看的是公司，不是你

租住宅時房東看的是你的收入與在留資格；租事業用物件時，房東看的是公司登記、財報、事業內容。有些行業直接不收——例如會有大量人員進出的、或有異味噪音疑慮的業種。

這裡有個先有雞還是先有蛋的問題：新設立、還沒有財報的公司，找辦公室本身就是一道關卡。通常需要連帶保證人，或加入保證公司才談得下來。如果你是剛設立公司要申請經營管理簽證，這一點務必提早知道，不要以為有錢就租得到。

位置怎麼挑？三個角度

第一是入管審查的觀感。事業所要「看起來像在做那個事業」。如果你的公司是做貿易，卻租在一個完全不合理的位置、空間小到放不下任何作業，審查上就不太好解釋。這不是說一定要租很貴很大，而是要跟你的事業計畫書對得起來。

第二是你自己會不會真的去。很多人為了省錢租很遠，結果一年去不了幾次，公司實態變得薄弱——這對更新是扣分的。事業所不是拍照用的道具。

第三是跟住家的距離。如果你也要在日本買或租住家，兩邊的位置最好一起想。通勤時間、小孩的學區、生活圈，這些不是次要的事，尤其是打算長住的家庭。

租還是買？

短期內我一般建議先租，理由很單純：事業初期的變數太多，規模、人數、業務內容都可能改，先綁一個買下來的空間彈性太低。而且事業用不動產的流動性沒有住宅好，想脫手時不一定馬上找得到買家。

但如果你的事業已經穩定、預計會長期在同一個地點，買下事業用物件確實有值得評估的地方——不用再看房東臉色、不會被漲租，物件本身成為公司資產，也能提折舊。

不過要提醒的是，事業用物件的融資和住宅房貸是兩回事，審查邏輯完全不同。這部分我在〈用公司名義買日本房比較省稅嗎？〉那篇有比較詳細的說明，有興趣可以接著看。

有沒有辦法把初期費用壓低？

有。如果選擇已經做好裝修、附家具的「附裝修辦公室（セットアップオフィス）」或部分租賃辦公室，可以省下內裝工程與家具費用，敷金也可能壓到 1～3 個月。

但這裡要小心一件事：並不是所有共享型的空間都能通過入管的事業所要求。能不能用，要看是否為獨立可上鎖的專用區間、租約上怎麼記載、能不能作為公司登記地址。這一項一定要在簽約前跟行政書士確認清楚，簽了才發現不能用，錢就白花了。

辦公室和住家一起規劃，其實比較省事

這是我實際帶客戶跑出來的心得。

同時要找辦公室和住家的人，如果分兩次做，等於整套流程要跑兩遍——看房、審查、簽約、開通水電網路，每一段都要重來。一起規劃的話，區域可以互相參照，時程也可以壓在同一段時間內處理完。

而且對還在準備簽證資料的人來說，這兩件事的證明文件本來就有重疊，一起處理反而更清楚。我自己的經驗是，一起做通常可以省下一個月以上的時間。