周周・日本房仲
最近有位台湾客人跟我说：「周周，我回台湾才发现，家楼下就是早餐店，对面是饮料店，走三十秒就有便利商店。在东京看房的时候，我一直觉得那些住宅区好安静，安静到有点不习惯。」
这个感觉很准。台湾跟日本其实都有「住宅区、商业区分开划」的制度，只是两边对「住宅区里可以开什么店」的宽松程度差很多。这篇用台湾人熟悉的街景来对照，带你看懂日本的用途地域，以及它跟你买房有什么关系。
一、台湾也有分区，只是住宅区比较「热闹」
台湾的《都市计划法》第 32 条就规定，都市计划可以划定住宅区、商业区、工业区等使用分区，细节再由各县市自己订。以台北市为例，《台北市土地使用分区管制自治条例》把住宅区分成好几种：第一种住宅区是为了维持最安静的居住环境，主要盖独栋或双并住宅、限制非住宅使用；到了第三种、第四种住宅区，条文就明写可以设一般零售业。
再加上台湾很常见的「一楼店面、楼上住家」，透天厝和公寓的一楼本来就设计成店面，早餐店、饮料店、面店、美容院自然就开在住家旁边。所以不是台湾没有分区，而是我们的住宅区本来就允许比较多日常小店。
二、日本的 13 种用途地域，一张表看懂
日本依《都市计划法》第 9 条，把都市里的土地分成 13 种用途地域（用途地域）。原本是 12 种，2018 年 4 月起多了一种田园住居地域。每一种地域能盖什么、店能开多大，都写在《建筑基准法》里，全国统一。
| 用途地域 | 街景大概长怎样 | 能开什么店 |
|---|---|---|
| 第一种低层住居专用地域（第一种低层住居専用地域） | 独栋、低层公寓为主 | 只能是「住家兼小店」：店的部分 50㎡ 以下、而且不到整栋的一半 |
| 第二种低层住居专用地域 | 同上，稍微宽一点 | 150㎡ 以下的小店 |
| 田园住居地域（2018 年新增） | 低层住宅＋农地 | 大致同第二种低层，另可设农产品直卖所 |
| 第一种中高层住居专用地域 | 中高层公寓 | 500㎡ 以下的店 |
| 第二种中高层住居专用地域 | 中高层公寓 | 1,500㎡ 以下的店 |
| 第一种住居地域 | 住宅为主 | 3,000㎡ 以下的店、办公室、旅馆 |
| 第二种住居地域・准住居地域 | 住宅与商业混合 | 更大的店、旅馆、卡拉 OK 都可以 |
| 近邻商业地域・商业地域 | 车站前、商店街、大马路沿线 | 店铺、办公室几乎都可以，也能盖住宅 |
| 准工业・工业・工业专用地域 | 工厂与仓库 | 工业专用地域不能盖住宅 |
＊表中的面积是「店铺、餐饮店的楼地板面积」上限，并有楼层等其他条件；实际以建筑基准法与各区规定为准。
所以重点来了：日本最安静的「低层住居专用地域」，连一间独立的早餐店都不能开，只能是屋主自己住、一楼隔一小间当店面的那种。这就是为什么你在世田谷、目黑一些住宅街，走十分钟都看不到便利商店。
日本的店集中在车站前的商店街和大马路沿线
三、为什么日本住宅区看起来特别整齐？
除了不能开店，低层住居专用地域还有一条台湾人比较陌生的规定：建筑物的高度原则上不能超过 10 公尺或 12 公尺（依各地都市计划指定）。差不多就是三层楼的高度，所以整条街的房子高低一致、天空很开阔。
另外还有日影规制（日影规制），限制新盖的大楼在冬天把影子投到隔壁住宅上太久，保护住宅区的日照。这两条加起来，就是日本住宅街「安静、整齐、晒得到太阳」的原因。
日本当然也有一楼店面、楼上住家的建筑，只是多半集中在商店街、车站前和大马路沿线，这些地方通常就是近邻商业地域或商业地域。走进巷子里，就换成住宅系的地域，店一下子少很多。
日本也有一楼店面、楼上住家，多半在商店街或大马路旁
四、买东京的房子，用途地域会影响这四件事
我带客人看房时，用途地域一定会先查。因为它不只是街景好不好看，还会直接影响你住起来的感觉和以后的出路：
第一，安静还是方便。想要安静、日照好、适合养小孩，低层住居专用地域很适合，代价是买东西要走到车站前。想要下楼就有超市和餐厅，就看近邻商业或商业地域，但相对会比较热闹。
第二，现在的采光，以后保不保得住。商业地域原则上不适用日影规制，旁边的停车场或老房子以后改建成十几层大楼，也是有可能的。看房时我会顺便看周围的空地和老建物，提醒你未来可能的变化。
第三，能不能做民宿或旅馆。旅馆业的旅馆、简易宿所，在四种「住居专用」地域原则上不能经营；民泊新法（住宅宿泊事业法）的民宿虽然不受这条限制，但很多区会另外用条例限制住宅区的营业日。想买来投资住宿的人，这关一定要先过，详细可以看〈日本旅馆业简易宿所怎么申请〉和〈民宿法规整理〉。
第四，一楼想开店、开工作室。就算买的是公寓一楼，能不能开店除了看用途地域，还要看大楼的管理规约有没有限制用途。这两个都要对得上才行。
还有一点：用途地域不是唯一的规定。有些地方另外订了地区计划或特别用途地区，会比用途地域更严格；建筑物本身当初核准的用途也要看。这些细节我会在看房前就帮你查好。
五、怎么查一间房子的用途地域？
东京 23 区可以用东京都的「都市计划情报网路提供服务」（都市计画情报等インターネット提供サービス）查，很多区也有自己的地图系统，输入地址就看得到颜色。只是这些地图都写明「仅供参考」，正式的内容要以区役所都市计划课的答复为准。
真的进到买卖阶段，重要事项说明书（重要事项说明书）里「法令上的限制」那一栏，会写清楚这块地的用途地域、建蔽率、容积率和高度限制。怎么看这份文件，可以参考〈日本买房的契约文件怎么看〉。
六、周周的建议：先想清楚你要的生活
很多台湾客人一开始会说「我要安静，但楼下最好有便利商店」。在东京，这两个条件常常要取舍：安静的住宅区，通常离热闹的商店街有一段距离；方便的地方，就会比较热闹。比较好的做法，是先决定你每天的生活重心，例如通勤、小孩上学、还是出租，再回头挑适合的地域。
如果你正在看东京的房子，把物件网址或地址丢给我，我会帮你查用途地域、周围以后可能怎么变，再告诉你适不适合你的需求。想先了解各区的生活感，也可以看〈东京 23 区怎么选〉。加 LINE 跟我聊就好。
房子能不能贷、可贷成数依个案与银行审查为准；用途限制、建筑可否由建筑士与主管机关确认，登记与契约由司法书士与宅建士确认。
资料来源
・台湾《都市计划法》第 32 条；《台北市土地使用分区管制自治条例》住宅区、商业区的划定目的（台北市法规查询系统）。
（2026 年 11 月查阅）＊法规会修正、各地另有条例或地区计划，实际请以主管机关最新公告为准。