周周・日本房仲
最近有位台灣客人跟我說：「周周，我回台灣才發現，家樓下就是早餐店，對面是飲料店，走三十秒就有便利商店。在東京看房的時候，我一直覺得那些住宅區好安靜，安靜到有點不習慣。」
這個感覺很準。台灣跟日本其實都有「住宅區、商業區分開劃」的制度，只是兩邊對「住宅區裡可以開什麼店」的寬鬆程度差很多。這篇用台灣人熟悉的街景來對照，帶你看懂日本的用途地域，以及它跟你買房有什麼關係。
一、台灣也有分區，只是住宅區比較「熱鬧」
台灣的《都市計畫法》第 32 條就規定，都市計畫可以劃定住宅區、商業區、工業區等使用分區，細節再由各縣市自己訂。以台北市為例，《臺北市土地使用分區管制自治條例》把住宅區分成好幾種：第一種住宅區是為了維持最安靜的居住環境，主要蓋獨棟或雙併住宅、限制非住宅使用；到了第三種、第四種住宅區，條文就明寫可以設一般零售業。
再加上台灣很常見的「一樓店面、樓上住家」，透天厝和公寓的一樓本來就設計成店面，早餐店、飲料店、麵店、美容院自然就開在住家旁邊。所以不是台灣沒有分區，而是我們的住宅區本來就允許比較多日常小店。
二、日本的 13 種用途地域，一張表看懂
日本依《都市計畫法》第 9 條，把都市裡的土地分成 13 種用途地域（用途地域）。原本是 12 種，2018 年 4 月起多了一種田園住居地域。每一種地域能蓋什麼、店能開多大，都寫在《建築基準法》裡，全國統一。
| 用途地域 | 街景大概長怎樣 | 能開什麼店 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居專用地域（第一種低層住居専用地域） | 獨棟、低層公寓為主 | 只能是「住家兼小店」：店的部分 50㎡ 以下、而且不到整棟的一半 |
| 第二種低層住居專用地域 | 同上，稍微寬一點 | 150㎡ 以下的小店 |
| 田園住居地域（2018 年新增） | 低層住宅＋農地 | 大致同第二種低層，另可設農產品直賣所 |
| 第一種中高層住居專用地域 | 中高層公寓 | 500㎡ 以下的店 |
| 第二種中高層住居專用地域 | 中高層公寓 | 1,500㎡ 以下的店 |
| 第一種住居地域 | 住宅為主 | 3,000㎡ 以下的店、辦公室、旅館 |
| 第二種住居地域・準住居地域 | 住宅與商業混合 | 更大的店、旅館、卡拉 OK 都可以 |
| 近鄰商業地域・商業地域 | 車站前、商店街、大馬路沿線 | 店鋪、辦公室幾乎都可以，也能蓋住宅 |
| 準工業・工業・工業專用地域 | 工廠與倉庫 | 工業專用地域不能蓋住宅 |
＊表中的面積是「店鋪、餐飲店的樓地板面積」上限，並有樓層等其他條件；實際以建築基準法與各區規定為準。
所以重點來了：日本最安靜的「低層住居專用地域」，連一間獨立的早餐店都不能開，只能是屋主自己住、一樓隔一小間當店面的那種。這就是為什麼你在世田谷、目黑一些住宅街，走十分鐘都看不到便利商店。
日本的店集中在車站前的商店街和大馬路沿線
三、為什麼日本住宅區看起來特別整齊？
除了不能開店，低層住居專用地域還有一條台灣人比較陌生的規定：建築物的高度原則上不能超過 10 公尺或 12 公尺（依各地都市計畫指定）。差不多就是三層樓的高度，所以整條街的房子高低一致、天空很開闊。
另外還有日影規制（日影規制），限制新蓋的大樓在冬天把影子投到隔壁住宅上太久，保護住宅區的日照。這兩條加起來，就是日本住宅街「安靜、整齊、曬得到太陽」的原因。
日本當然也有一樓店面、樓上住家的建築，只是多半集中在商店街、車站前和大馬路沿線，這些地方通常就是近鄰商業地域或商業地域。走進巷子裡，就換成住宅系的地域，店一下子少很多。
日本也有一樓店面、樓上住家，多半在商店街或大馬路旁
四、買東京的房子，用途地域會影響這四件事
我帶客人看房時，用途地域一定會先查。因為它不只是街景好不好看，還會直接影響你住起來的感覺和以後的出路：
第一，安靜還是方便。想要安靜、日照好、適合養小孩，低層住居專用地域很適合，代價是買東西要走到車站前。想要下樓就有超市和餐廳，就看近鄰商業或商業地域，但相對會比較熱鬧。
第二，現在的採光，以後保不保得住。商業地域原則上不適用日影規制，旁邊的停車場或老房子以後改建成十幾層大樓，也是有可能的。看房時我會順便看周圍的空地和老建物，提醒你未來可能的變化。
第三，能不能做民宿或旅館。旅館業的旅館、簡易宿所，在四種「住居專用」地域原則上不能經營；民泊新法（住宅宿泊事業法）的民宿雖然不受這條限制，但很多區會另外用條例限制住宅區的營業日。想買來投資住宿的人，這關一定要先過，詳細可以看〈日本旅館業簡易宿所怎麼申請〉和〈民宿法規整理〉。
第四，一樓想開店、開工作室。就算買的是公寓一樓，能不能開店除了看用途地域，還要看大樓的管理規約有沒有限制用途。這兩個都要對得上才行。
還有一點：用途地域不是唯一的規定。有些地方另外訂了地區計畫或特別用途地區，會比用途地域更嚴格；建築物本身當初核准的用途也要看。這些細節我會在看房前就幫你查好。
五、怎麼查一間房子的用途地域？
東京 23 區可以用東京都的「都市計畫情報網路提供服務」（都市計画情報等インターネット提供サービス）查，很多區也有自己的地圖系統，輸入地址就看得到顏色。只是這些地圖都寫明「僅供參考」，正式的內容要以區役所都市計畫課的答覆為準。
真的進到買賣階段，重要事項說明書（重要事項説明書）裡「法令上的限制」那一欄，會寫清楚這塊地的用途地域、建蔽率、容積率和高度限制。怎麼看這份文件，可以參考〈日本買房的契約文件怎麼看〉。
六、周周的建議：先想清楚你要的生活
很多台灣客人一開始會說「我要安靜，但樓下最好有便利商店」。在東京，這兩個條件常常要取捨：安靜的住宅區，通常離熱鬧的商店街有一段距離；方便的地方，就會比較熱鬧。比較好的做法，是先決定你每天的生活重心，例如通勤、小孩上學、還是出租，再回頭挑適合的地域。
如果你正在看東京的房子，把物件網址或地址丟給我，我會幫你查用途地域、周圍以後可能怎麼變，再告訴你適不適合你的需求。想先了解各區的生活感，也可以看〈東京 23 區怎麼選〉。加 LINE 跟我聊就好。
房子能不能貸、可貸成數依個案與銀行審查為準；用途限制、建築可否由建築士與主管機關確認，登記與契約由司法書士與宅建士確認。
資料來源
・台灣《都市計畫法》第 32 條；《臺北市土地使用分區管制自治條例》住宅區、商業區的劃定目的（臺北市法規查詢系統）。
（2026 年 11 月查閱）＊法規會修正、各地另有條例或地區計畫，實際請以主管機關最新公告為準。