台湾の住宅街には朝ごはん屋さんがあるのに、日本にはない理由——13種類の用途地域を一覧で

先日、台湾のお客様からこんなお話を伺いました。「台湾に帰ると、家の下は朝ごはん屋さん、向かいはドリンクスタンド、30秒歩けばコンビニ。東京で物件を見ていたときは、住宅街が静かすぎて少し落ち着かなかったんです」。

この感覚はとても的確です。台湾にも日本にも住宅地と商業地を分ける制度はありますが、「住宅地にどんなお店を出せるか」の考え方がかなり違います。本記事では台湾の街並みと比べながら、日本の用途地域と、それが住まい選びにどう関わるのかをご説明いたします。

一、台湾にも区分はあるが、住宅地が「にぎやか」

台湾の「都市計画法」第32条では、都市計画で住宅区・商業区・工業区などの使用区分を定められるとされ、詳細は各市・県が定めています。台北市の「土地使用分区管制自治条例」では住宅区をいくつかに分け、第一種住宅区は最も良好な居住環境を守るため戸建て・二戸一住宅を中心に非住宅利用を抑える一方、第三種・第四種住宅区では一般小売業の設置が明記されています。

さらに台湾では「1階が店舗、上階が住まい」という建物が一般的で、朝ごはん屋さんやドリンクスタンド、美容室が自然と住まいのすぐそばに並びます。区分がないのではなく、住宅地で認められる身近なお店の幅が広い、というのが実情です。

二、日本の13種類の用途地域を一覧で

日本では都市計画法第9条に基づき、都市の土地を13種類の用途地域に分けています。もとは12種類で、2018年4月に田園住居地域が加わりました。各地域で建てられる建物や店舗の規模は建築基準法で全国一律に定められています。

＊面積は店舗・飲食店等の床面積の上限で、階数などの条件もあります。実際は建築基準法と各自治体の定めをご確認ください。

最も静かな低層住居専用地域では、独立した店舗は建てられず、住まいの一部を小さなお店にする「店舗兼用住宅」に限られます。世田谷区や目黒区の住宅街で、10分歩いてもコンビニが見当たらないことがあるのはこのためです。

日本のお店は駅前の商店街や幹線道路沿いに集まっています

三、日本の住宅街が整って見える理由

低層住居専用地域には、建物の高さを原則10mまたは12m（都市計画で指定）以下とする絶対高さ制限があります。おおむね3階建て程度のため、街並みの高さがそろい、空が広く感じられます。

加えて日影規制により、冬に新しい建物の影が周囲の住宅に長時間かからないよう制限され、住宅地の日照が守られています。この二つが「静かで、整っていて、日が当たる」日本の住宅街をつくっています。

日本にも1階が店舗で上階が住まいの建物はありますが、多くは商店街や駅前、幹線道路沿いにあり、こうした場所は近隣商業地域や商業地域であることが一般的です。一本路地に入ると住居系の地域に変わり、お店は一気に少なくなります。

1階店舗・上階住居の建物は、商店街や大通り沿いに多く見られます

四、東京で住まいを買うとき、用途地域が影響する4つのこと

物件をご案内する際、用途地域は必ず最初に確認しております。街並みだけでなく、住み心地と将来の選択肢に直結するためです。

1つ目は、静けさか利便性か。静かで日当たりがよく子育てに向いた環境なら低層住居専用地域、すぐ下にスーパーや飲食店がほしいなら近隣商業・商業地域が候補になりますが、その分にぎやかになります。

2つ目は、今の日当たりが将来も続くか。商業地域は原則として日影規制の対象外で、隣の駐車場や古い建物が将来十数階建てに建て替わる可能性もあります。内見時には周辺の空き地や古い建物も確認し、今後考えられる変化をお伝えしております。

3つ目は、民泊や旅館として使えるか。旅館業法のホテル・旅館・簡易宿所は、4種類の住居専用地域では原則として営業できません。住宅宿泊事業法の民泊はこの制限を受けませんが、多くの区が条例で住居系地域の営業日を制限しています。詳しくは〈簡易宿所の許可の取り方〉もご覧ください。

4つ目は、1階で店舗や事務所を開けるか。マンションの1階であっても、用途地域に加えて管理規約で用途が制限されていないかの確認が必要です。

なお、用途地域だけがすべてではありません。地区計画や特別用途地区でさらに厳しい制限がかかる場所もあり、建物自体の確認済みの用途も確認が必要です。こうした点は内見前に調べてご報告いたします。

五、用途地域の調べ方

東京23区は東京都の「都市計画情報等インターネット提供サービス」のほか、多くの区が独自の地図サービスを提供しており、住所から色分けで確認できます。ただし、いずれも参考資料とされており、正式には区役所の都市計画課への確認が必要です。

売買の段階では、重要事項説明書の「法令上の制限」の欄に、用途地域・建蔽率・容積率・高さ制限が記載されます。書類の見方は〈売買契約書類の見方〉でもご説明しております。

六、まずは、どんな暮らしをしたいかから

台湾のお客様からは「静かな場所がいいけれど、下にコンビニもほしい」というご要望をよくいただきます。東京ではこの二つは多くの場合トレードオフです。通勤、お子様の通学、賃貸に出すかどうかなど、暮らしの軸を先に決めてから地域を選ぶのがおすすめです。

東京で物件をご検討中でしたら、物件のURLや住所をお送りください。用途地域や周辺の将来の変化を調べたうえで、ご希望に合うかどうかをお伝えいたします。お気軽にLINEでご相談ください。

融資の可否・融資額は個別の審査によります。用途制限や建築の可否は建築士・所管行政庁に、登記・契約は司法書士・宅地建物取引士にご確認ください。

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